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2020年，“继续等待”还是“抓紧买房”？曹德旺、冯仑观点一致
据业内专业人士透露，2、3月份有一半以上的开发商都在采取“打折降价”的策略销售，尤其是三四线的本土房企和中心房企，因为债务压力大，回款周期长，购房需求更少，所以降价幅度和力度都高大。高杠杆投资客相较开发商而言腾挪的空间较大，但当前这种市场行情下，想不降价就把房子卖掉，简直痴人说梦。所以我们看到，最近两个月各大热点城市均被爆出有业主大幅降价“割肉”甩卖的事实：上海有业主总价300万的房子，直降47万出售，仍旧无人接盘；北京某小区业主哭诉，已经在正常市场价基础上打8折了，但还是无人问津。开发商“打折潮”来袭，高杠杆投资客也在“割肉”甩卖，2020年刚需该进场吗？是“继续等待”还是“抓紧买房”？曹德旺、冯仑观点一致。
刚需买房自住对后期的房价涨跌可以无所谓，但我们也要知道，其实很多大佬对房价都早已“悲观”，地产大佬冯仑和曹德旺甚至观点一致指出：现在买房未来可能卖不掉；王石也不止一次提到，年轻人应该趁年轻做自己想做的事情，买房还贷会对他们造成“拖累”。
冯仑和曹德旺对于刚需买房观点是非常一致的：真正有需要可以买，但是千万别再想靠投资炒房发财暴富，房住不炒时代下，房地产的投资意义已经不大了。一方面确实不缺房，房价想再复制过去的疯狂不可能了，另一方面，国家对房地产的定位已经发生改变，过去是支柱产业，对推动经济发展有重要意义，但是这两年国家已经表明了态度，不再走老路，不再靠房地产带动经济，这等于告诉所有人“炒房之路不通”。
平心而论，对于刚需购房者来说，今年毫无疑问是买房换房的好时期。
一方面，开发商遭遇史无前例的“重创”，三大压力聚顶，为了生存下来，不得不走“打折促销”的卖房路子。甭管是不是真的如新闻报道的那样，开发商都在“大割肉”降价卖房，但于购房者而言，现在购买新房开发商肯定多多少少都有议价空间，谈判桌上购房者是完全占据上风的；另一方面，二手房市场上也出现了千载难逢的“捡漏”机会，说句实在话，现在挂牌出售的房源，买房人都可以闭着眼还价，还不用担心业主急眼。买卖双方位置已经互换，买方市场下，购房人议价谈价的空间很大。
但也要因城而异，即一二线城市的刚需不必“继续等待”，可以“抓紧买房”，从人口流动趋势和今年一二线城市的新房供应等基本面来看，虽然受楼市黑天鹅影响，一二线市场当前还处于成交“惨淡”阶段，但购房需求没有消失，只是被暂时封印了，预估会在接下来的4月底或者5月初集中爆发，对这类城市的核心地段优质好房价格有一定的拉升作用。尤其是几大城市群核心城市的刚需，买房还是宜早不宜晚的；
三四线城市刚需如果购房需求不强烈，说实话真的没有必要着急，更不应该慌乱，真正的买房“窗口期”还没到来。其实这场风波对三四线城市的影响要大于一二线，因为一方面春节期间的“返乡置业大潮”的购买力没有发挥出来，另一方面这里又是开发商库存最多、新房供应最大的区域，叠加过去两年三四线城市迎来补涨，房价已处于高位，而且购房需求基本消失殆尽。整体而言，现在三四线的供完全大于求，房价下跌大局已定。一般来说，市场会经历为期1-2年的横盘，接下来就是大幅调整阶段，即刚需真正的购房时机在2021年上半年。
楼市观点
记住，这些城市的新区尽量不要碰！
买房选择新区，这种思路在以往绝大多数的时候都没有问题。可就此轮空前绝后的地产狂潮中，新区置业更优的逻辑已经悄然发生了变化，很多人群面前，在很多城市之中，新区已经成为雷区。
01 新区中的雷区
没在一二线城市生活过的人，恐怕难以认知新区的数量。一个省会城市摊大饼式的搞上十几个新区，属于见怪不怪。据《中国新城新区发展报告》图表明，至2016年，全国合计规划3500个新区。报告称，要达到全国新区既定的规划目标，需要塞进去34亿人，相当于半个地球的人口，比当下全国人口多出了20亿的增量缺口。经济降速，人口增速趋缓已是共识，城市也从迅速扩张时期转变为缓慢增长阶段，这就给需要增量的新区发展蒙上了一层阴影，实际上大部分新区已经提前预定了“鬼城”的标签。
那么如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来？优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。依赖“辞旧迎新”操作，短期集中的购买需求助推房价，实际上城市的购买力增量丝毫没有增加，新区的人气只是简单的把存量人口资源调整了区位，成了一场左口袋换到右口袋的大型规划游戏。此外新区也使得整个城市房产供给总面积不降反增。一来供给增加却缺乏持续的外部增量，后劲不足，未来二手市场将有价无市。二则是新区发展速度注定在初期购买力的宣泄后逐步放缓。缺少产业的新区，完全不值得投资。
02 城市马太效应
现阶段，城市发展分化，马太效应明显，有强者恒强之势。部分一二线经济发展速度尤甚其他城市。而在三线以下城市普遍缺乏人口流入，而背后的本质是缺少能赚钱的产业。所以按照城市段位筛选出投资相对保险的新区，基本都在一二线。但现实中不乏一二线城市“快上蛮干”，一个城市遍地开花的十来个新区，各新区的五花八门的概念预期能否落地一时间也难以判断，到底哪一个才能成长为“别人家的新区”？
最简单可行的办法就是按新区的“权力排序”，进一步缩小适合投资的新区范围。新区虽然都叫新区，级别却高低不同，有区级新区，市级新区，省级新区，国家级新区之分。行政级别越高，“血统”就越高贵，当地政府的重视程度就越高，全国人民都知道市政规划全凭政府意志。各地政府不惜在血统高贵的国家新区押上重注，要产业给产业，要规划给规划。
03 决策之路
新区，是为招商引资而生，为土地财政而生。一个新区建设的成功，需要举全市之力打造下的人和，需要经济环境高歌猛进的天时。如果以房产投资角度而言，还得在加上一条地利，新区的区位要离主城尽可能的近。如果问什么样的新区值得投资，那答案正是这种和主城距离更近，价差与主城相比并不大的国家级新区。距离主城越近，建设难度越小的道理无需多说，但正是因此，预期的潜力兑现可能性就越高，这也就导致离主城越近的新区，在当地置业的人民群众中认可度更高。认可度高，就体现在真金白银买出来的房价上。今时不同往日，在本轮空前的地产行情中，全国人民广泛参与对地产市场的认知达到历史最高水平，重点二线城市的国家新区根本不存在价值洼地，各板块早就被市场上的聪明钱来回趟过了一遍。好货不再便宜，便宜没好货，买房人都意识到了这一点。所以整体而言距离主城近，价差与主城小的新区风险小，保险系数高，反而更值得投资。在经济收缩期时，城市内部发展同样容易出现马太效应，出现强者恒强的局面，一个二线城市的增量资源只够一个新区。国家级新区的头衔，就是在城市内部板块你争我夺之时的强化buff。
热点追踪
苏州土拍热度重现，单日卖地收入124亿
3月25日，楼市火起来的苏州一口气出让了6宗地块，最终揽金123.69亿。其中，吴中区出让三宗土地，相城区出让一宗土地，高新区出让两宗土地。
吴中区尹山湖地块被华润以33亿总价、18485元/平方米楼面价和10.03%溢价率竞得。吴中区越溪地块被卓越以24亿总价、12846元/平方米楼面价和13.68%溢价率竞得，这是卓越首次进入苏州市区。吴中区胥口地块被大发地产以9亿总价、11647元/平方米的楼面积和溢价率13.98%竞得，这也是大发首进苏州市区。高新区科技城地块由苏州恒泰商用置业有限公司以35.86亿总价、12378元/平方米楼面价和10%溢价率竞得。高新区浒墅关开发区地块被东原集团以7.3亿总价、14196元/平方米楼面价和13.57%溢价率竞得。相城区渭塘地块被金科以14.52亿总价、11110元/平方米楼面价和13.37%溢价率竞得，浒关、越溪、胥口、渭塘地块取消了现房限制，其中渭塘地块于19年流拍，越溪地块18年流拍两次，本次全部成功出让。
2月19日，苏州市自然资源和规划局网站发布了《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》。根据通知，新政中还对一些项目申请预售许可进行了调整，具体政策为：住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。该政策一出，行业人士就认为，上述政策意味着苏州将有针对性的取消现房销售和取消封顶销售政策。政策带来的影响是减轻在苏开发商负担而制定，可增加开发商资金流动性，促进开发商在苏州拿地积极性。
从25日的土拍来看，取消现房销售和取消封顶销售确实让开发商拿地积极性大增。一位参与土拍的开发商对界面新闻记者表示，房企们甩开膀子拿地原因一方面因为年初房企资金较充裕，而且为了冲刺今年业绩确实需要拿地，另一方面，现房和封顶销售取消，开发商可以更快速的回笼资金。
好地网研究员王迪称，虽然土拍热度很高，但是地价还是比较平稳。2宗保留“封顶”、“现房”销售要求的地块，均在自由报价之初便到达“现房前一手”的价格位置；而取消了“封顶”、“现房”销售要求的四宗地块，则都进入到了一次性报价阶段才最终确认竞得者，平均溢价率达13.6%。
除了直接增强开发商信心外，3月19日，苏州市政府还发布了《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》，其中，提到本科学历且年龄不超过45周岁的可以直接落户，无需社保；大专且年龄不超过35周岁，连续缴足6个月社保即可落户。这项人才政策一定程度上也降低了购房门槛，直接为开发商们带来新的购房人群。多重利好加持下，苏州楼市从销售端和土地供应端都进一步回温，接下来的行情或将持续下去。
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