無論是買房，還是賣房，都應該瞭解一些樓市政策和房地產知識，而這些樓市政策不能一味道聽途說，得自己親自了解才行。上次昆明樓訊小編為大家解讀了昆明的限購、限售和落戶政策，今天樓訊小編在給大家梳理一下2020年昆明購房稅費、商業貸款、公積金貸款一些相關政策，希望能給各位朋友提供參考。
稅 費
昆 明 購 房有哪些稅費？
無論購買新建商品房，還是存量商品房，都需要繳納稅費
昆明購房稅費一覽表
新建商品房
契 稅（一）對購買者家庭唯一住房的：（1）90平方米及以下住房徵收1%；（2）90平方米以上的徵收1.5%（二）對購買者家庭第二套住房的：（1）90平方米以下的住房徵收1%（2）90平方米以上的住房徵收2%（三）對購買者為家庭第三套以上住房的：徵收3%（四）非住宅全額徵收：3%
維修基金收費標準（按建築平方計算）（1）多層住宅及低層住宅、別墅小區內非住宅：
首期（建築面積）每平方米交存住宅專項資金額66元
（2）高層住宅（含帶電梯的多層）：
首期（建築面積）每平方米交存住宅專項資金額90元
昆明市住房和城鄉建設局下發《關於規範住宅專項維修資金交存工作的通知》，要求自2017年9月1日起（含9月1日），昆明市住宅專項維修資金交存方式規範為，由房屋買受人或其委託的第三人自行交存至各轄區住房和城鄉建設局確定的專戶銀行，開發建設單位及其他單位不得代收。未交存維修資金的，開發建設單位不得為房屋買受人辦理房屋交付手續。
存量房交易
契 稅（一）對購買者家庭唯一住房的：（1）90平方米及以下住房徵收1%；（2）90平方米以上的徵收1.5%
（二）對購買者家庭第二套住房的：（1）90平方米以下的住房徵收1%（2）90平方米以上的住房徵收2%（三）對購買者為家庭第三套以上住房的：徵收3%（四）非住宅全額徵收：3%土地增值稅（非住宅）全額1%或差額30%—60%計徵
增值稅（5%）及附加稅（0.6%）（1）住宅：對該套住房滿2年：免徵（2）住宅：對該套住房不滿2年：全額徵收5.6%（3）非住宅：全額5.6%（或差額5.6%）
個人所得稅（1）對該套房屋是房東是滿五年唯一的免徵（2）不滿五唯一，全額徵收1%（3）非住宅：全額1%（或差額20%）
印花稅（非住宅）全額徵收0.1%
注：（1）若需要繳納增值稅的，相關所產生的稅費按這個公式計徵：成交價除以（1+增值稅5%）乘以稅率
（2）非住宅稅率可以採用全額或者差額計徵
商 業 貸 款
首付比例
2018年3月2日，昆明市商業性個人住房貸款最低首付付款首付款比例有所調整。
昆明市五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、滇池旅遊度假區的差別化住房信貸政策做出如下調整：
一、居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，仍按原政策執行，最低首付比例為20%；
二、對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例為45%；
三、對於擁有2套以上貸款居民家庭住房，暫停發放商業貸款；
四、商業樓盤最低首付比例為50%，商業貸款不限貸
現實中，特別首套房貸款首付比例，部分銀行會根據購房者的資質、銀行流水、收入證明、戶口等來確定首付比例，比如資質好的，公務員、國企等雲南戶口的可以首付到20%，而一些外省戶口首付則要首付到30%，現在一手樓盤很多銀行還會看客戶流水來定首付比例，二手房還要看銀行指定的相關評估公司對房屋的評估價格，客戶資質等來確定首付比例。
房貸利率計算方式
自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，
首套房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。自2019年8月20日起，央行授權全國銀行間同業拆借中心於每月20日的9點30分公佈貸款市場報價利率，遇節假日則相應順延。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈：
2020年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為 4.05%，5年期以上LPR為 4.75%，以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。
新版房貸利率計算法
房貸利率=LPR（市場報價利率）+BP（基點）；
1個基點等於0.01%
按LPR加60BP（60個基點）來計算
房貸利率=4.75%+0.60%=5.35%
1年期和5年期以上貸款，將參照相應期限的貸款市場報價利率定價，各銀行應在新發放的貸款中，主要參考貸款市場報價利率定價，並在浮動利率貸款合同中，採用貸款市場報價利率作為定價基準。目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，
1年期和5年期以上的個人住房貸款直接參照相應期限的LPR定價，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率可由銀行自主選擇參考的期限品種定價。借貸人可與銀行約定利率定價週期
借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年，最長為合同期。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
（上圖為某銀行的新版合同）
借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年，最長週期為合同期。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
基準利率變成了市場報價利率，即LPR，計算方式改成“LPR+基點”。對此，在合同裡體現為，在利率調整幅度中，對應的選項是加或減多少個基本點。
房貸利率=LPR（市場報價利率）+BP（基點）
加點BP：每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
重定LPR的利率： 可以有所約定，最短為1年調整一次，最長為合同期30年，在約定期限內是不變的，如果調整當月LPR降了你的利率也跟著降價，漲了你的貸款利率也跟著上漲。
LPR調整對應月：
LPR是每個月的20日一公佈，比如你是10月25日放款的，那麼次年月供調整對應的就是次年10月20日公佈的LPR；
如果你是10月18日放款的，那麼次年9月20日公佈的LPR就有可能對你的月供產生影響。
去年12月5年期以上的LPR是4.80%，買房的加點數值為60個基點，約定週期為1年，貸款利率為4.80%+0.6%=5.4%，到了今年的12月，假設最新的LPR是4.75%，你的加點數值依然是60個基點，貸款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少還點。
銀行貸款利率差異化報價
自從新規執行以來，房貸利率市場化了，每家銀行都有自己的加減點標準，根據各區域差別化信貸政策規定的加點下限來看，總體利率水平與實行LPR報價前保持基本穩定，可這並不是真正執行的標準，這也只是下限。
新政實施後，各家銀行的房貸利率將更加市場化，會出現不同的報價，我們看到的銀行加減點數值是下限，最終銀行會根據購房客戶綜合情況約定加點數值，今後可能房貸選在不同的銀行辦理，利息總額、月供差別拉大。
銀行貸款利率差異化報價
銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。具體的每筆加點數值也會體現在借貸合同中。
通過諮詢相關銀行獲悉，每一筆貸款銀行都會根據購房者的資質情況來定基點數值，所謂資質是指購房者的風險狀況和徵信問題，資質好的購房者可能會照最低基點下限執行，資質不好的可能會提高基點數值，具體增加多少個基點數值目前暫時也沒有一個明確的標準，資質差的甚至不符合條件的銀行還會拒貸。
在新利率政策沒有執行之前，舊的資質情況主要針對購房者的首付比例，不針對房貸利率，資質差的會要求追加首付比例，新政策下的首套房和二套房的房貸利率下限，具體執行標準會根據市場情況以及綜合考慮客戶的信用情況、抵押擔保方式、期限、利率浮動方式和類型等個體差異進行動態的差異化報價。今後每筆房貸利率根據情況都會有區別。
存量商業浮動利率轉換
中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也可轉換為固定利率。
公積金貸款政策
申請條件
1、借款人須具有完全民事行為能力，且必須是購房合同或協議約定的產權人或產權共有人；
2、繳存期限
住房公積金必須足額繳存12個月且開滿12月以上可以申請貸款，如果不是足額繳存，沒有連續繳滿12個月以上、中間有停繳、繳存不夠的話是不可以申請公積金貸款的（政策自2017年10月23日起執行）；
3、貸款年齡
申請期限為1-30年，男職工不超過60週歲，女職工不超過55週歲，住房公積金個人住房貸款申請期限最長不超過30年；
借款申請人的還貸年限調整至法定退休年齡，不超過最高的貸款期限
4、暫停戶籍不在昆明市，在雲南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區內購房貸款申請。
異地公積金申請昆明住房公積金貸款受戶籍限制，戶籍不在昆明市，在雲南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區內是不可以申請住房公積金貸款的。（2017年5月31日起實施）
5、已繳存住房公積金的港澳臺同胞，在昆購買自住住房按照《昆明市住房公積金個人住房貸款辦法》及相關政策，可申請個人住房公積金貸款。（2018年6月20日起實施）
6、繳存基數必須達到申請住房公積金貸款的條件，有極少部分單位繳存基數太低，是達不到申請的條件
7、住房公積金緩繳政策
2020年6月30日前，因受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，面臨生產經營困難且無法按時足額繳存住房公積金的企業，經本單位職工代表大會或者工會討論通過後，可以向昆明市住房公積金管理中心申請緩繳。緩繳期限為2020年2月—6月。緩繳期間，已申請並獲批准的緩繳企業不作逾期繳存處理；職工的住房公積金繳存時間連續計算，不影響職工正常申請住房公積金貸款；企業辦理職工個人賬戶封存的，企業應當先為欠繳職工辦理補繳，足額繳存後方可辦理個人賬戶封存；緩繳期限屆滿後，企業應當恢復正常繳存。對於緩繳期間的住房公積金，由企業根據緩繳期間住房公積金的補繳方案進行補繳，補繳金額按照緩繳前的繳存基數和繳存比例計算確定。疫情期間，昆明市住房公積金管理委員會授權市住房公積金中心進行緩繳審批，審批時限由10個工作日調整為5個工作日。2020年6月30日前，自願繳存住房公積金的個體工商戶、自由職業者、非全日制從業人員等無固定用工單位人員（簡稱自願繳存者），因受疫情影響，無法按時足額繳存住房公積金的，可以向市住房公積金中心申請辦理緩繳手續。疫情期間，自願繳存者的住房公積金繳存時間連續計算，不影響正常申請住房公積金貸款。
8、貸款不作逾期處理政策
受新冠肺炎疫情影響的、感染新冠肺炎住院治療或疫情防控需要隔離觀察人員及參加疫情防控工作一線工作人員等，2020年6月30日前不能正常歸還住房公積金貸款的，職工可以向市住房公積金中心提出申請，經認定後，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送徵信部門；已辦理按月公積金委託扣劃償還貸款業務的，經市住房公積金中心批准同意緩繳公積金而無法正常還款的，不作逾期處理、不計罰息。已報送的予以調整。
首付比例
1、對繳存職工家庭首次使用住房公積金個人住房貸款購買住宅的，原則上最低首付款比例為20%；
2、對再次申請使用住房公積金個人住房貸款購買住宅的（含原有一套住房貸款已結清），最低首付款比例不低於50%，貸款利率不得低於同期首套住宅的住房公積金個人貸款利率的1.1倍；
設置住房公積金個人住房貸款輪候期，輪候期為兩年（即繳存人上一筆公積金貸款還清後，兩年內不再受理公積金貸款申請）
3、對購買第三套及以上住房的繳存職工家庭暫發放住房公積金個人住房貸款。
4、有過一次商業貸款記錄（含結清），首次申請住房公積金貸款，最低首付款比例不低於50%；
註解：已申請過住房公積金個人住房貸款的繳存職工，公積金貸款未結清的，不得再次申請住房公積金個人住房貸款。結清後，輪候期為2年，2年後才能申請住房公積金貸款。
貸款額度和貸款利率
貸款額度
職工貸款額度按購房實際需求和家庭還貸能力綜合確定，最終貸款額度不得超過本市住房公積金個人住房貸款的最高額度限制。
1、繳存公積金雙職工家庭，雙方正常繳存公積金的，貸款最高額度為50萬元，一方正常繳存公積金的，貸款最高額度為30萬元
貸款利率
1、首套房，貸款利率執行基準利率，即年限1-5年，利率為2.75%;年限6-30年，利率為3.25%；
2、二套房：貸款利率執行基準利率的1.1倍，即年限1-5年，利率為3.025%;年限6-30年，利率為3.575%；
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