問：龍崗平安里學校周圍小區，清林小學周圍小區，麓園小區，清林徑小學周圍小區從學位，自住，兼顧投資角度看，如何排序？推薦幾個比例有優勢的小區。謝謝！
答：平安里在回龍鋪，學位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林徑小學遠在五聯，未來十年都沒有地鐵的地兒，麓園目前可以蹭深中，將來不一定。 投資自住清林≈平安里>麓園>清林徑
問：老師你好，我們羅湖一套一房港島銀座60平，益田村高層一套92平三房，香蜜一套89平學位房，現在想換西部一套四房請問有什麼好的推薦和置換建議嗎謝謝
答：你好，羅湖房產未來是跑輸大勢的，建議儘早出手置換。 石廈板塊未來可以跑平大勢，暫時可以保留，做截斷抵押融資。 香蜜一套89平學位房 繼續持有。 西部4房還是要根據你的首付 房票和月供情況做精準推薦。
問：十三老師新年快樂！為什麼有的樓盤品質挺好，地段也不錯，學位也可以，但是漲幅一般？比如育才二中的蘭溪谷國際公寓。但像山語海那些還沒發展起來的，漲幅卻已經透支了。前海的諾德假日整棟樓一層好多戶，像宿舍一樣，漲幅也是遙遙領先。
答：這世上從來沒有無緣無故的貴和便宜。 蘭溪谷國際公寓品質很好，地處南山，學位不差，單價不到十萬，在我看來再正常不過了。 第一，蘭溪谷位於蛇口大南山腳下，不近前海也不近深圳灣，只靠著一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是沒落的二類名校，撐不起高房價； 第三，蘭溪谷的戶型有硬傷，七十多平做一房，八十多平做兩房，而且無法改動，700萬的一房，客戶群能有多少? 山語海和諾德假日也是一樣，貴有貴的道理，不再一一解釋。 房產投資也是一個體系，一門學問，凡存在的現實，一定就有合理的答案。
問：老師，你好！剛買了坪山中心區新盤，兩年分八期陸續給完全款(免息)，打算在兩年之內，陸續把手頭的公寓，惠陽兩套小兩房，坪山寫字樓小產權全部賣掉，剛才能全款給完，然後再抵押貸款投資，這樣操作可以不？
答：感謝付費諮詢。 沒有問題，這波操作很6啊，思路這麼清晰，前期怎麼踩了這麼多坑？ 儘快著手出吧，這幾項資產都不是想賣就能賣的，必要時要適當割肉。 至於坪山中心區新盤全款付清後是否需要抵押，要根據當時的市場形勢和有沒有合適的購買標的再定。
問：你好，房產投資負債率控制在多少合適？能不能分享一下你的看法謝謝。
答：這個問題因人而異，因城市而異，我以前在北京，大家房產投資負債率普遍不到30%，超過就喊壓力大。 來深圳後，發現身邊全是高槓杆愛好者，50-70%是常態，大家都揹著數萬的房貸過的好嗨皮。 近期又接待過多個從內地來的土豪，買七八百到兩千多萬的房子堅決全款，拒絕槓桿。 所以說，所謂合理的槓桿率更多是一個心理問題，而非數學問題。 對普通人來說，30-50%的槓桿率都是健康的，合理的，對野心家來說，至少要達到70%，對土豪來說，隨緣，隨意。
問：老師你好，我在龍崗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%為公積金貸款，月供5300左右，房子是夫妻雙方共同購買，我是主貸。目前兩個人都在龍崗大運天安數碼城上班，85後，我在央企上班（比較穩定，但職業短期上漲空間也不大），兩人稅後年收入50萬左右，每月還有公積金7500左右，目前手裡存款約70，有一個小孩在讀幼兒園小班。因家庭槓桿率過低，想通過第一套房加按再七成首付投資一套房產，我的問題如下： 1、以我的情況第二套總價控制在多少比較安全； 2、第二套純投資，打算出租長持，能不能幫忙按總價推薦幾個潛力比較大的區域。
答：你好，加按之後可以考慮入手總價在400萬以內的潛力盤。月供控制在2.5以內，合理優化租金收入。 租金穩一點，南山前海、西麗、科技園片區，福田梅林彩田、保稅區皇崗都不錯，寶安西鄉、碧海、沙井都不錯。 另外光明板塊也可以關注，博暴擊收益。
問：十三老師好，我是您的粉絲，這個月準備在深圳純投資，買個400多的小三房，準備長持七八年，首付5成，貸5成，首付230，能夠得上的有光明綠地新都會（89平，4.7\\/平）優勢離地鐵近，光明天匯城（79平5.2\\/平）優勢地鐵口，缺點容積率高，光明華潤公園九里（93平，4.8\\/平）優勢精裝修缺點周圍工廠離地鐵遠，各有優缺點，請問如何選啊，買這些遠郊房會不會長期站崗啊？或者還有什麼更佳選擇嗎？謝謝十三老師！
答：感謝。 400多萬小三房，純投資，長持七八年，光明確實是個不錯的選擇。 但問題是光明很大，最有價值的核心片區卻不大，主要集中在光明新城公園以南，龍大高速以北，其他大量片區，仍然以農民房和工業區為主。 一分價錢一分貨，四萬多的盤，肯定不在光明的核心區，但從長週期來看，一樣也會跟漲。 這三個盤，一定要選，我會建議選綠地新都會，雖然周邊配套不夠完善，但想象空間更大，而且離光明核心區更近，更容易被輻射。
問：十三老師， 我是做今年的應屆畢業生， （深戶）在滬上讀的研究生（文化相關專業）， 現在手裡兩個offer： 一個是上海的新東方教育行業的自媒體， 一個是深圳的內容類讀書軟件媒體， 我該選擇哪個，求意見！
答：十三除了回答樓市問題，還可以指點職業方向是嗎? 說白了，你這個問題不是offer的選擇，而是城市的選擇。 你問我，我的回答必然是：深圳，還是深圳！
問：十三老師您好，看了您多篇關於惠州樓市分析，受教非淺。我個人有海景房需求，想請教一下，佳兆業山海灣這個項目怎麼樣？是否值得入手，另外華潤小徑灣項目最近推出特價工抵房，9千的均價，後期會不會有其他隱患，謝謝
答：華潤小徑灣9000的特價房源，應該是後排無海景戶型，小徑灣勝在配套完善，和深圳距離適中。如果有自住需求，資金實力較強，又喜歡海景，就花高價買二手一線海景房，如果資金有限，買特價房一樣ok，同樣享受小區配套和海岸線資源。佳兆業山海灣距深圳太遠，配套較弱，二手市場不活躍，不建議選擇。
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問：你好，請問首付70萬，剛需，覺得布吉比較挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上車，可否？布吉一帶的會不會比龍崗中心城那邊更適合上車？或者有其他區域推薦嗎？
答：布吉+老破小，算是兩個小坑，漲幅大概率弱於西部的次新小房子。布吉一帶作為深圳的“二環”，是適合上車的，通勤距離不長，價格窪地，性價比看起來很高。只是布吉也缺少城市更新的動能，舊改雖然很多，但拆遷十分艱難，城市面貌目前還相對破舊，整體來說是弱於西部很多，也弱於大運龍城的。 如果不是一定要自住，建議買西部，房子小一點沒關係，別老破就行。
問：老師早上好，可否從自住和投資的方向來分析評價深圳灣的雙拼戶型？可否買入？謝謝
答：您好，雙拼自住性價比很高，單價比單證低很多，但是投資角度來看，房票始終是個門檻，深圳限購放開的可能性也不大，而能夠進軍深圳灣的，名下無房的概率極低，很多人只能望房興嘆。受眾面過窄，交易不活躍，價格就上不去。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。
閱讀更多 深圳十三房說樓 的文章
