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“萬科始終是一家危機感驅動的公司。一年半之前，也就是2018年秋季例會，萬科的主題詞是‘活下去’。當時我們只是處於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕。但沒想到在今天，‘活下去’成了一個特別真實的存在。”3月17日晚間，萬科主席鬱亮在線上業績發佈會上如是說道，萬科將堅持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機會，讓自己能夠健康地‘活下去，活得好，活得久’。

事實也是如此，喊出“活下去”後，萬科開始了“收斂聚焦”，暫停了某些業務的擴張。

“在過去，三年都沒做成的業務可能會再給三年或是換個團隊去做，但在目前這類業務就要暫停”鬱亮曾這樣來解釋“收斂”。

“收斂”在其拿地方面也可得到反映。2018年，萬科權益地價總額約1351.4億元，較之2017年下降38.26%。過去1年，萬科拿地權益金額為1549.6億元，增幅為14.67%。相較2015-2017年，動輒59%以上的增幅，不能望其項背。

鬱亮的“區域不平衡論”

過去1年，也是萬科將自身定位轉型升級“城鄉建設與生活服務商”的第二個年頭。在業績發佈會稍早一點，萬科發佈了2019年年報。據年報披露，2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比分別增長23.6%和15.1%。

如果再往前推兩個會計年度，就會發現萬科業績增速已在“放緩”。據其過往年報數據，2017年、2018年，萬科業績增速分別為33.43%和20.39%。

“2012年，萬科提出‘城市配套服務商’，就開始不以‘單一業務、單一規模比拼’作為追求。從營收或銷售規模情況來看，4年前，萬科對自己內部的要求就不是要重視單純的銷售規模。我們更強調、更重視的是質量，並找到了一個指標-回款率，要做到應收盡收，能回的儘快回，改善優化現金流情況”對於業績增速的下滑，萬科總裁祝九勝如是解釋。

年報顯示，2019年，萬科實現銷售金額6308.4億元，相較上年6069.5億元增長3.9%。其中，南方區域銷售額為1274.23億元，已落後於其他三大區。要知道，2017年南方區域對萬科的銷售貢獻可是居於首位。當年，該區域實現銷售金額1515.15億元，佔比28.6%，遙遙領先其他區域。

這是一個此消彼長的過程，3年裡，南方區域銷售由第一大區降至末位，中西部區域卻在此期間完成了“跨越”。後者銷售金額由2017年996.76億元增至2019年的1506.58億元，從之前的末位“逆襲”成為“老大”。

“前幾年，中西部區域表現份額很少，主要是南方、北方和上海區域表現很出色。近年來，中西部區域表現進步很快，這跟城市的發展階段也有關聯。另外，每個區域的發展任務也不太一樣，有的正好需要休養生息、需要轉型發展，這時候速度稍微慢一點下來”鬱亮如是表示，其實，萬科四個區域更像四個兄弟，經常你追我趕。但，四個兄弟之間有一個特別好的地方，就是‘誰也不服輸，憋著勁，都很努力地幹活’，四個兄弟都想做出好的業績，從而使整個萬科有比較均衡的業績表現。長期觀察來看，每個區域之間不平衡的情況反而會形成一種新的均衡和優勢。

“遵循既往投資邏輯”

“對於拿地機會，為了確保企業穩定，我們每年都會有一個倉位，這樣才可以保持持續的發展”，萬科非獨立董事張旭表示，其實無論週期如何運轉，我們評判的標準還是以項目的價值和價格是否匹配，是否是客戶願意買單的項目和產品。同時做到“現金為王，手有餘糧”，讓我們保持抓住機會的能力。

鬱亮也坦言，萬科始終追求有利潤的收入和有現金流的利潤，在量入為出的同時保有足夠的現金。到今天為止，萬科銷售中92%仍然是中小戶型產品，這都是為了保證有足夠的流動性。做到現金流安全，萬科才得以渡過危機，並有更好地發展。

“現金為王”，在過去兩年萬科拿地金額上也可得到體現。2018年、2019年，萬科權益地價總額分別為1351.4億元、1549.6億元。而於2017年，萬科這一數值為2188.9億元，且在這之前萬科拿地金額經歷了連續3年的“大增”。其中，2015年的增幅高達201.16%。

可以看出，過去兩年，萬科在拿地方面也開始“收斂”。

據其披露，2019年，萬科獲取新項目147個，總規劃建築面積3716.5萬平方米。截至報告期末，上市公司規劃中項目總建築面積約5394.3萬㎡，繼2018年後繼續下降。

事實上，對於房企來說，2020年情況或許不會好到哪裡去。據祝九勝透露，受疫情影響，萬科2月-3月認購金額同比減少510億元。總體來看，這次疫情對公司影響是相當大的，銷售回款大幅度下降，並且也給未來1-2年的結算造成遠期壓力。但，目前來看，我們也觀察到一些往好的方面改善的跡象。諸如客戶來訪量逐漸增加，復工率已達到八成。

融資方面，萬科於2020年也將不設定固定目標。“我們也會基於整體市場環境和經營情況合理安排融資節奏，靈活運用多元化的融資渠道”，祝九勝在業績會中說道。

關於今後的投資策略，張旭從“城市化進程”、“人口”和“產業”出發，給出了自己的看法。在張旭看來，“中國房地產中長期趨勢不會發生根本性變化，城市化進程還會繼續，人口和產業聚集也不會停止。因此，我們的投資策略還會遵循既往的投資邏輯和投資原則”。

事人匹配在路上

萬科的事人匹配在持續進行。

年報發佈之際，萬科還發布了一則“聘任韓慧華女士擔任公司執行副總裁、財務負責人”的公告。公告顯示，韓慧華於2008年加入萬科，歷任上市公司財務與內控管理部業務經理、助理總經理、副總經理、管理中心財務管理職能中心合夥人。加入萬科前，韓曾任職於江西九江修水地方稅務局。

據其披露，根據工作需要，董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人，董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官。關於王張二人的安排，鬱亮在業績會中透露，王文金會繼續牽頭集團總部管理中心的工作，而張旭將繼續負責物流業務和負責牽頭海外業務，之前負責事業發展中心的牽頭工作將由總裁祝九勝暫時兼任。

鬱亮以張旭、王文金的職位變動，引出“萬科一直鼓勵優秀的將領去前線帶兵打仗”、“合夥傳承”的兩個用人傳統。

據其介紹，張旭是萬科“海盜行動”從中海挖來的。張於2002年加入萬科，在武漢工作了十年，曾擔任武漢市萬科房地產有限公司總經理。2012年，張旭被調到總部，負責事業發展中心工作，同時負責海外業務的發展。

此外，萬科物流業務也是在張手上孵化出來。“萬緯物流”是萬科物流倉儲服務平臺。截至2019年財報披露日，萬緯物流共計穩定運營53個項目，包括45個高標庫項目和8個冷鏈項目。其中，前者平均出租率為92%，後者全年倉庫使用率為82%。

較之張旭，王文金加入萬科還要早9年。“王文金在公司工作了27年，畢業後就加入萬科。在財務崗位上已經工作了很多年，是萬科很資深的合夥人”鬱亮表示，曾於2017年，王文金就把財務負責人之位交棒給孫嘉。半年前，孫嘉前線帶兵打仗去了，這時候王文金主動補位。這次王文金把這個接力棒交給年輕人，把一個重要的專業崗位交給年輕人承擔，他自己可以繼續從事複雜度更高、綜合性更強的管理角色。

早於2018年，萬科就提出了“戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配”的經營管理提升主線，而後兩者的目標則是按照“事在人先”的基本原則，將以“職能、層級為骨架的傳統剛性組織”變革為以“任務、合夥為紐帶的新一代柔性組織”。

萬科也在2019年財報中表示，2020年，上市公司將深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。

可以預見的是，王張二人的變動，僅是個開始。