前兩天有個粉絲問我上面的問題，他賣了一套二手房，買方是按揭購買，都比較順利，但是過完戶以後銀行說買方的流水不夠，不給審批，我應該怎麼辦！
事先聲明：利益相關十餘年房地產從業者，現任營銷公司策劃同時兼任集團二手房事業部負責人。
首先：這個事兒指定有貓膩。
如果按照正常的流程辦理，這樣的事情是不會發生的，我先普及一下，二手房貸款的交易流程。此流程僅限中國銀行二手房貸款業務流程，其它行大致流程相同。
一，雙方商談好買賣意向之後，即可開始相應的手續
二，買方準備好：收入證明，銀行流水，徵信，戶口本到銀行申請
三，銀行申請審批過後，房東和客戶同時到銀行辦理面籤
四，面籤後，客戶首付存在銀行三方存管銀行卡，首付在銀行房東拿不走，客戶也拿不走。
五，房東在銀行要辦理銀行卡，用來接首付和餘款。
六，雙方到房管局辦理過戶手續，手續辦理完後到銀行提交材料。
七，銀行在查驗過過戶手續以後，將之前暫存在銀行的首付款，支付給房東。
八，待新房產證下來以後，客戶和銀行到房管局辦理抵押證。
九，等待銀行放餘款給房東。
十，銀行將剩餘房款給房東，這時客戶開始還房貸。
上面的是一個正常的二手房按揭的流程，可是你的這個是順序錯了，只有在銀行貸款預審批通過之後，才會去進行過戶，我感覺你十有八九是被中介帶偏了，或者是中介被客戶方要求先過戶才給中介費。無論是哪裡的問題，中介的責任不可避免，發生這樣的失誤是非常不專業的表現，這個已經不能叫失誤了，確切的說應該是負有主要責任。
有可能出現問題的地方
結合上面的情況分析，我們知道正常銀行審批通過之後，雙方才會去過戶。理論上過完戶，買房拿新的房產證到銀行辦理抵押登記手續，同時銀行放款。但是在這個環節有兩種可能銀行會拒絕放款：
一：銀行在放款環節時發現買家當初提供貸款審批的資料存在作假情況，且情況較為嚴重，比如全套虛假的銀行流水，比如虛假婚姻情況（假離婚騙作首套房多貸款），比如稅務票據作假等等，這些嚴重的作假情況都可導致銀行不放款；
二：在放款環節時，買方在他行出現逾期欠息的情況或者存在大額民間借貸訴訟情況，此時買方的還款能力較貸款申請時發生嚴重的變化，為了控制信貸風險，銀行就可能會拒絕本筆放貸。
三：中介工作沒有做到位，我們的做法是，在簽定正式的交易合同之前，我們就要把客戶的徵信、流水、收入證明等預先準備好，先遞交到銀行讓銀行看一下，有什麼問題嗎？如果沒有問題才會籤正式的合同，如果這些沒有先期審查，簽了合同到時候客戶的申請被拒，也是非常麻煩的，特別是退訂金，違約這類責任的處理。
後續處理建議
按照正常情況，客戶簽訂正式的購房協議中間是有違約條款的，其中就有一項是如果因客戶問題造成交易無法繼續的客戶方違約，由於客戶方的貸款問題造成貸款無法審批的客戶要麼違約，要麼全款購買，也可以換人購買，但是在實際操作當中，換人購買的很少，目前我們只碰到過兩例，都是兄弟之間。
而全款購買這個可能性會更低，所以目前我建議：
一：讓客戶違約，定金不退，保留好相應證據。
二：去銀行實際瞭解清楚，為什麼這個流程會出錯，什麼人在中間起了什麼作用，是銀行先期已經審批通過還是向上面說的，提供了虛假材料被查出來，具體什麼原因弄清楚。
三：給客戶明確一個時間，在多少時間內把此事處理好，如超出時間判定違約，要求對方支付賠償金。
四：如果客戶或中介不配合，去法院起訴，這個屬於合同糾紛，可以走簡易程序，比較快，也不太麻煩。
在購買二手房時，一定要找靠譜、專業的中介公司，讓中介公司把整個流程講給你，你要清楚這個流程，而且在交易過程中時刻注意是不是按照這個流程來做的，以防中間有貓膩。
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