問：老師好！我們是剛需首套房，目前手頭現金240，想買個總價500以內的2房或3房自住加投資（本人有點貪心，不想跑輸大勢），目前上班在福田和羅湖，小孩還不滿一歲，短時間對學區要求不高，差不多就行，看過坂田、龍華和寶安，福田也考慮過，但要麼破，要麼面積小，主要還是我們手頭資金不夠，請問老師，坂田萬科麓城、佳兆業城市廣場如何，或者有沒有小區推薦，看多了反而迷糊，另外，有人給我推薦京基濱河時代，想聽聽老師意見！
答：萬科麓城 開山建的小區，四周被山環繞，萬科精裝交付，北面有個小體育公園，小區自帶幼兒園和小學，中學是布吉中學，1.5公里路程，中途交通擁堵。社區底商，周圍沒有商業配套。性價比不高。 坂田佳兆業城市廣場 區域內是深圳17大重點發展之一，主要依靠舊改來推動，所以進度緩慢，周圍環境沒有太大改變，小區入住率很高，可以達到95%以上，大多數在天安雲谷上班族。 坂雪崗科技城的和地鐵10號線的兩大利好已經在反映在房價上，現在的價格偏高，小區的物業管理也暴露問題，和坂田大多數小區一樣經常出筍盤。 想跑贏大盤，建議優先考慮寶安，次選福田保稅區。 另外首付240，其實可以入手總價600-700左右的住宅產品，不要被首付限制了選擇範圍。留足2年月供即可。
問：請問老師，大亞灣的華潤小徑灣，56平不到50萬的特價房值的一搏嗎？本金太少，只能考慮便宜的地方。高級的城市，不大現實。 如果在珠海斗門，貴陽，華潤小徑灣間，矬子裡面拔將軍選一個，哪個地方更值得一搏？ 偏向投資需求，但也可以自己用來過冬or避暑。 謝謝指點
答：珠海、貴陽、大亞灣，我沒有系統研究，提供不到準確的建議。 儘量選擇成交活躍、二手有接盤俠的城市和區域。
問：老師你好，投資加自住，請問下坪山六和城這個盤怎麼樣？
答：300萬出頭買個戶型、使用率都不錯的次新三房，本身在深圳就無太多選擇。 未來片區有500萬建面舊改，好處是會改變周邊城市界面，但也會導致新房坐莊； 交通和配套:14\\/16外加20萬以上的商業配套 綜上所述，如果需求是真實需求，這個盤問題不大，短期略輸，長期略贏； 如果需求是“真實”需求，可以入手
問：十三大師好，我是一個在深圳工作沒有深圳戶口的人，預算比較低，大概能夠買總價200萬以內的房子，計劃年底結婚生娃，想要購買自住為主的房子，請問惠州大亞灣臨深的房子現在適合入手嗎？還是再等等呢？
答：能落深戶否？能接受JJH否？能接受“投住分離”否？ 如果生活給你的籌碼就是如此，那就坦然接受吧，加油[拳頭]
問：現在深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年二手房，環境還好，街道辦旁邊之前加高槓杆，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，現在低價賣了，很難再上車，可是……覺得有什麼建議，看要不要賣了？有什麼建議嗎？
答：恕我直言，我從沒聽過木棉灣有學位房的概念。 是自住嗎?自住能撐一撐就不要賣了，不賣不是因為你認為的利好會讓房價漲，而是賣了你住哪裡，布吉已經很便宜了，賣了再去哪裡重新上車? 即使不是自住，這個階段也沒必要折騰了，輪動後期，除非資金在手，否則，一動不如一靜。
問：請問如何對比看待龍崗大運片區和寶安西鄉北部片區未來價值，都約五萬多的價格，像頤安都會中央和天福華府的投資對比？
答：歷史數據表示，目前西強東弱的格局是一直存在的常態，西鄉和大運價格也一直相差無幾。 我們把影響房價的幾個因素拆分來看，就知道原因何在： 一、購買力 南山的產業強、購買力強，在近十年是愈發明顯的區域，南山的碼農購買力所及之處，價格自然要高於其他碼農不能通勤的區域，因此購買力方面是西部強於東部 二、土地價值 影響房價的基礎是土地和城市配套的價值，以大運東部中心的量級，地鐵、教育、公園和商業，是不輸於西部大部分區域的，西鄉北部只是咽喉地帶，過境道路橫穿、難以形成集聚性的中心和優越的人居、教育環境，因此大運的土地價值是高於西鄉的 對於未來這兩個地塊的判斷，依舊從這兩個方面來分析，購買力的增長速度，西部依舊強於東部，土地價值的提升，大運依舊強於西鄉。那誰漲得快，誰漲得慢？怎麼預測？就要落到具體樓盤和具體戶型產品了，兩邊更加細分的對比。 從產品品質來說，頤安都會中央和天福華府要好幾個檔次了，將來二手出手，頤安都會中央的位置也好、品質也好，目前在東部來說都是很優秀、少有競品的，但天福華府就難說了。
問：老師好，我和女朋友倆人都在羅湖老街地鐵站附近工作，倆人加一塊月工資穩定收入3w，公積金7k，現在首付有100w，羅湖老街站附近有什麼推薦嗎？或者羅湖區的合適的也行，謝謝老師。
答：羅湖目前300w總價可選擇面很廣，15年之內的樓齡、塔樓標準兩房，避免樓齡過老或者戶型奇葩。 一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買即可； 二、考慮投資，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大； 三、如果眼界或者行動力更強一點的，可以“投住分離”，目前羅湖的房產大概率會跑輸大市，投資可以關注更有發展潛力的板塊。
問：十三老師您好，房產問題想您諮詢如下： 目前家庭持有深圳兩套房產：1. 梅林關星河盛世89平自住，紅本在手；2. 大運佳兆業未來城120平，首付三層有貸款，2020年交房。家庭情況是3口之家，小朋友半歲，以後父母會來深圳，家庭年收入實際到手80左右。因為老婆在福田中心區工作，4號線上下班太擠，且小朋友後續考慮小學學位問題，擬計劃兩套方案如下：1. 將星河盛世置換為星河國際兩房，上班近，小區環境好；2. 將星河抵押，全款買入中銀花園兩房，上班兩站地鐵，小學學位還可以。不知考慮是否周全，或者有其它可解決方案，還請幫忙解答，謝謝！
答：又是一位超大額付費粉絲，有很強的知識付費意識，贊一個，但是在房產置換和投資方面顯然不太在行。 首先，你想換這套房子肯定是自住，因為你們工作在福田中心區，現在住梅林關都嫌遠，以後更不可能去住佳兆業未來城。 那麼問題來了，娃半歲，父母以來會來深，換個三房是剛需，為嘛看的都是兩房? 兩房就兩房了，還有兩個謎之備選，星河國際和中銀花園。 這兩個盤，一個是午後兩三點的太陽，正在走下行拋物線，一個是一般人不敢染指的神盤，更談不上什麼學位還可以，這兩個標的選擇讓我好費解，而且對你來說偏保守。 我們來測算一下，你紅本在手的星河盛世市值650萬，佳兆業未來城市值600萬貸420萬，家庭負債率為33%。月供2萬6，月入6萬7，從負債率和月供能力來看，都有追加的餘地。 如果賣掉星河盛世，再買入一套900萬左右的物業，負債率提高到44%，月供提高到3萬9，都在家庭安全閥值之內。 而900萬左右的物業，可選面就大了，三房，品質不錯，還能兼顧學位。 房產置換是大事，要做一步到位的選擇，而不是瞎折騰。
問：謝謝大師！昨天從頭條新聞看到您指點的帖子，就慕名進來了。讀了您之前的帖子，真的是受益無窮。我原想賣掉中海錦城的約摸750萬，加手裡現金，買套不超1500的面積大些、升值空間大的給兒子住，考慮過深圳灣片區的吉祥龍、太古城、海月華庭、海境界、還有寶中的熙龍灣（太貴），也有朋友推薦宏發領域。您覺得我該如何選擇呢？新房還是二首房呢？另外，中海錦城的房子值得出掉不？求您指點迷津[抱拳][抱拳][抱拳]
答：你好，中海錦城建議繼續持有，未來還有潛力。 為什推薦龍華龍勝片區？ 1.成片的優質住宅，底商陸續進駐，生活氛圍好； 2.多為2015年以後交房，社區環境好，居住人群相對純粹； 3.500萬左右就可以買到3房2衛，上車容易； 4.4號線地鐵入戶，6號線即將通車； 5.附近有恆裕、萊蒙、恆大、金茂在建項目，價格還有想象空間； 6.龍華實驗、高峰、和平實驗，學位不算差； 7.中海錦城、壹城中心、港鐵天頌都有綜合體商業； 8.與北站商務中心、福田中心通勤都很方便； 劣勢在於: 1.城市中心西移，去前海、後海、科技園都不方便； 2.片區二手供應量大，短期內無法強拉價格； 投資角度建議抵押融資，繼續入手總價1000萬左右的樓盤。 新盤可以關注華潤城 二手房關注太古城，西岸官邸
問：您好，疫情後預計出售深中龍初學位房，可以拿回來的資金300左右，想在福田或南山投資地段房或學位房，再次購買需要首付5成，月供可以承受2萬左右，因龍華紅山已有1套大戶型月供2.5萬元。想聽聽老師您有什麼建議？
答：福田內部各版塊分化巨大，選籌比較難，幫你梳理出6個等級： 頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬 第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬 第二梯隊： 竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬 景田\\/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬 華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬 第三梯隊： 車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬 園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬 蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬 中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑）8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬 第四梯隊： 保稅區：6-8萬 梅林：5-7萬 新洲：5-7萬 皇崗\\/赤尾：5-7萬 八卦嶺：5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬） 第五梯隊：華強南：4-6萬 不建議首付5成買房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建議在福田第二和第三梯隊中選擇。 南山：南海中學、育才太子灣有符合你預算、各方面都不錯的房子
問：老師，謝謝你的意見。我賣了麓城還貸後，加起來手上現金有420萬，我可以承受2萬元以內的月供。由於已有一套房在妻子名下、也有房貸，請問老師有無推薦的南山或寶安的樓盤？我也網上看了一下寶安碧海的玉湖灣，老師覺得可以嗎，謝謝！
答：玉湖灣不錯，次新大花園，贈送大 戶型好，可以多淘一淘。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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