導語 | 一年一度的3·15國際消費者權益日再度到來，為了維護廣大購房者的消費權益，樂居特邀40城專業律師團隊，解讀買房過程中的各種“坑爹”事，為購房者點明方向，避免置業“暗溝”。
房子有質量問題？買房遭遇陷阱？很多購房者在購房的階段都是“當局者迷”的表現，往往購房協議簽訂完成後或房屋交付使用的時候，才會有“恍然大悟”的自責，從而開始了與開發商長達幾年甚至十幾年的漫漫維權路。適逢一年一度3·15國際消費者權益日到來，上海樂居現場連線上海杜躍平律師事務所主任杜躍平律師，為廣大購房者的購房之路“排雷”。
樂居網友典型案例①：
去年在置換上海的房子，先簽了定金合同，下家交了20萬定金，然後在10月簽了網籤合同，合同約定下家需在2020年3/31付房款200萬，再到5/31付完尾款。但是由於目前情況，如果下家不付款的話，我能要求取消合同，並要求下家賠償房價的20%違約金嗎？ 因為我也等著錢付新房的第二筆首付款。合同上面是說到期後15天，如果下家還不肯付款，我應該怎麼應對這種情況。
答：
一、涉及的二手房買賣合同，已經是過了定金合同階段，進入到買賣合同的履行階段，標誌是雙方已經於去年10月簽訂的網籤版的買賣合同。其定金罰則已經不適用了，現在適用的是買賣合同中的違約金條款。而這個違約金條款，全國和上海市的網籤合同版本，均規定下家即買受人在合同約定的房款支付期限之後，是有15天的緩衝期的；在此期間若下家支付房款的，還需按比例支付逾期未付房款的罰息，一般是日萬分之二到日萬分之五；15天之後，下家若還是沒有如約支付房款的，上家有兩個權利，主張下家支付總房價的20%，作為違約金，同時向下家發出書面通知，主張解除整個買賣合同。
二、目前因為是疫情期間，下家若發生意外事件或不可抗力事件：即下家目前因新型冠狀肺炎而被隔離治療，不能在3月31日前使用任何金融工具向買家支付房款。只有這個例外，下家可以暫緩支付房款，待此特殊情況解除之後，仍然要支付。除外，下家是一定要承擔逾期支付責任和違約責任的。
上海市高級人民法院在最近的涉疫情合同糾紛問題的問答中也聲明瞭要堅持實事求是原則，依法使用不可抗力或情勢變更等原則。
樂居網友典型案例②：
開發商交房後，物業既沒有成立業主溝通群，也沒有成立業委會，搞得物業公司跟流氓一樣，沒有業主管得了他。物業太差，導致出現很多不應該出現的問題。這問題怎麼解決？
答：
該問題有兩個方面：1、業主怎麼成立業主大會；2、前期物業服務公司服務質量很差怎麼辦？
法律上解決問題的措施是：
（1）召開業主大會會議，成立業委會。當這個小區總的出售交付使用房屋的建築面積達到50%以上，或者在小區首套房屋交付使用已滿二年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。小區的建設單位應當在三十日內向物業所在地的鄉鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面報告，若建設單位未及時提出書面報告的，業主可以向鄉鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到此書面報告後的六十日內組建籌備組。
（2）在業主大會和業主委員會成立後，業委會可以及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；業主大會也可以通過發起議題投票的形式進行選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。這樣，就可以通過監督或重新選聘新的物業公司的方式來改善小區的物業服務水平。
一句話，業主可以炒掉不合格的物業服務公司。
由於篇幅限制，更多專家律師現場支招詳情請戳：樂居315 攜手40城律師團構建法律援助平臺
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
閱讀更多 樂居網上海 的文章
