隨著復工潮的到來，疫情期間房租 糾紛越來越多。21日杭州中院公眾號發文《疫情防控期間的房屋租賃合同糾紛怎麼解決？法律問答來了！》針對熱門房租糾紛做出解答。讓我們一起看看吧。
租房合同
一、 因疫情防控影響，房東或租客是否可以解除租房合同？
答：應以維護合同關係穩定、鼓勵合同繼續履行為原則，對受疫情防控影響但符合繼續履行條件的，一般不予支持；但是在疫情防控發生前已經符合合同解除條件的，應予支持。
這個解答非法律專業的朋友讀起來可能有點繞口，簡單解釋下，本條是指無論是房東或是租客，不能說因為有疫情，想解除合同就解除合同。疫情期間能否解除合同還是得看是否滿足解除條件。這個解除條件包括兩種類型，第一是疫情防控前就已經具備合同解除條件，第二則是疫情防控期間出現合同解除條件，最典型的就是因疫情出現合同無法繼續履行的情形。
什麼是合同解除條件。合同解除分為約定解除與法定解除。
1 、《合同法》第九十三條 合同約定解除當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
2、《合同法》第九十四條 合同的法定解除有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
和本次疫情慼慼相關的就是法定解除中的因不可抗力致使不能實現合同目的。
二、租客租房用於居住，因疫情防控導致不能正常居住使用的，租客可以要求房東減免租金嗎？
答：應鼓勵租賃雙方協商解決；協商不成的，根據公平原則視具體情況，由出租人適當減免租金或適當延長租期，合理分擔因疫情防控導致的不利後果。
這是最典型也是大家最為關心的。杭州中院的意見是疫情期間的損失應該由租客和房東合理分擔。引用的法律依據是《合同法》的公平原則。
需要注意的是，本條居住房屋需要達到不能正常居住使用房屋的，才可以要求房東減免租金哦。
三、租客租房（攤位）用於經營，因疫情防控導致經營受到較大影響的，租客可以要求房東減免租金嗎？
答：對政府明令暫停營業的行業、企業，承租人主張減輕或者免除自身的法律責任的，應當依法按照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條的規定妥善處理。
對政府未明令暫停營業的行業、企業，承租人應按租賃合同繼續履行，但承租人能證明其經營因疫情防控受到較大影響的，承租人可以根據公平原則要求出租人適當減免租金、延長租期，合理分擔因疫情防控導致的不利後果。
首先《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條都是關於不可抗力的相關規定。
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《民法總則》
《民法總則》第一百八十條因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
《合同法》第一百一十八條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
《合同法》
其次我們看看本條說了些什麼。
首先經營性租房，杭州中院的意見是將其分為兩類，一類是政府強制暫停營業的行業。對於這一類行業，根據不可抗力進行審理。上文大家也看到了，法律關於不可抗力的規定都是概念性的，且即便是不可抗力，對於要求責任免除一方仍舊賦予了及時通知等義務。總的來說這部分糾紛需要特案分析，無法一刀切做出解答。
其次是政府未明令暫停營業，但承租人能證明其經營因疫情防控受到較大影響的行業。這一類，杭州中院給出了與租住房屋一致的意見，適用公平原則，損失由租客和房東合理分擔。
而需要注意的是，這種情況下，企業是否受到疫情影響的證明責任，在租客一方。
四、二房東承擔疫情期間房租損失後，可否向一房東主張權利？
答：因疫情防控導致的損失應由出租人、承租人和次承租人根據公平原則，通過減免租金、延長租期等形式合理分擔。其中，對以轉租為經營業務的承租人，其與出租人之間損失分擔，還應結合雙方租賃合同中對租賃期限、租金數額、支付方式等約定合理確定。
本條和情況2、3法理是一樣的，損失由房東、二房東、租客根據公平原則，合理分擔。杭州中院還特別提到，經營性的二房東，比如蛋殼、自如等公司，分擔損失應該結合租賃期限、租金數額、支付方式等約定合理確定。
五、疫情發生後簽訂的房屋租賃合同，租客可否以受疫情影響為由要求減免租金、延長租期或解除合同？
答：雙方在房屋租賃合同訂立時對疫情防控情形已經明知或應知，合同訂立後再以受疫情防控影響為由要求減免租金、延長租期或解除合同的，不予支持。
法治社會，以法維權！
閱讀更多 懂法承 的文章
