城市更新，對很多人來說並不陌生。城市更新是城市化進程中下一輪的大機會。
城市更新是一個外來詞，在上世紀五六十年代由西方國家正式提出來。西方城市更新興起的背景有二：一是城市傳統產業（包括工業、港口運輸業等）的衰落；二是城市化發展到一定階段後出現了大城市病。這兩大誘因導致城市中心人口外移，出現產業空心化、貧民窟化、生活環境惡化等一系列問題。為了重振城市，推動城市可持續發展，城市更新提上了歷史日程。
我國房地產市場的基礎制度借鑑於香港，經由深圳、廣東推廣到全國。在城市更新方面，依然是廣東走在全國前列。2009年國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示範省建設。對於城市更新政策，廣東特別是深圳的政策，相比而言有較高的借鑑意義。
2016年2月，《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》提出，加快城鎮棚戶區、城中村和危房改造，城市更新迎來發展機遇。
2016年11月，深圳市發佈《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》，規劃期內完成各類更新用地規模30平方公里，其中，拆除重建類更新用地供應規模為12.5平方公里，力爭完成100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。
2017年10月，黨的十九大報告指出我國社會主要矛盾已經發生轉變，通過城市更新對“城中村”、“棚戶區”、“老城區”等居住條件較差的區域、公共服務功能缺失嚴重的地區進行改造或重新構建。
2019年7月30日，中央政治局召開會議，對當前經濟形勢進行研究和分析，也對下半年工作做了部署，會議提出：加快實施老舊社區的改造。
隨著經濟發展，城市更新改造需求增加。一是城市逐步進入存量改造時代，城市空間增量擴展受限，老舊城區拆遷增加；二是老城區舊宅難以滿足居民住房消費升級，居民需要品質住宅。深圳可建設用地匱乏，空間承載力逼近極限，教育等配套設施壓力持續加大，交通、市政基礎支撐能力承受考驗，城市需要二次開發，只能進行城市更新。
經過近十年的發展，城市更新活動也從大拆大建為主發展到與微改和保護並舉（留改拆共存）的格局。在“城市更新”這個概念正式提出以前，各個城市均有出現舊城拆遷改造等行為，例如棚改、城中村整治等活動。直到2008年國務院發佈《關於促進節約集約用地的通知》，
並以廣東省為試點，正式探索以城市節約集約用地為出發點的“城市更新”活動，將土地利用的規劃與產業規劃結合起來。目前全國出臺城市更新辦法和實施細則的城市主要是廣州、深圳和上海等，改造對象主要是舊城鎮、舊工業廠房、舊村莊、城中村、舊區等，改造模式主要是圍繞“留改拆”這三類展開，其中拆遷類別是全面改造的方式，改善和維護類屬於微改的範圍。
當城市進入存量房交易為主的發展階段後，特別是像現在又面臨限售時間的限制，城市的住房土地供應必須要通過城市更新才能保證一定的持續性，來滿足民生居住問題。深圳在這一點上非常明顯，在“深圳城市更新十三五規劃中”，2016-2020年深圳計劃通過拆除重建類城市更新供給建築面積4600萬方，這裡面能提供的居住建築面積有2340萬方，佔總的居住用地建面之比為74.3%（其他包括新供應居住用地、徵地返還居住用地對應的建築面積）。
城市更新是多贏的制度設計。開發商獲得開發收益的同時，原住民獲得良好的安置和環境的改善，而政府也獲得了土地的再開發收益和轉移的用地，用於道路、設施的修建，還有配建的保障房和創新型產業用房。
深圳，一座年輕的城市，創造了快速城市化的奇蹟。經過三十多年的特區建設，土地已成為稀缺資源，城市面臨經濟社會快速發展與土地供應日趨緊張的矛盾。原有用地功能和建設環境不符合城市發展要求，城市面臨實體空間功能性及結構性調整日益增加的壓力。在城市規模有限，土地資源日益稀缺的背景下，城市更新一定會成為深圳房地產市場未來十年乃至更長時間的一個風口。
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