過去十年，鄭州確立了最牛的新中心。
CBD、高鐵東站、北龍湖成為當仁不讓的龍頭區，這裡有最多的錢、最好的機會、最有夢想的奮鬥者。
近水樓臺先得月，誰在龍頭的主軸上，誰就可以享受源源不斷的紅利。
以城市能級而言，鄭州只能打造一個超級中心，所以鄭東新區未來數十年將強者恆強。
城運推進而言，白沙綠博一路馳騁，成為龍頭紅利的集大成者。
最近一年多來，白綠熟化悄然加速。省試驗中學定位、白沙科學谷落地、六合CBD規劃升級、地鐵8號線破土，都是點石成金的先手。
或許有人抱怨，現在的區域還沒有熟透。然而，鄭東龍頭區不會變，城運主軸不會變。拉長週期看，這裡就是鄭州區域增值的Superstar。
2020年看鄭州，定位於五到十年的長跑冠軍，你務必要吃透白綠的三味。
FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：孤獨禪 美編：小櫻 校對：塔夫
白沙——鄭東新區最後一個潛力區
當下而言、白沙價值明顯高於綠博。
行政上：白沙屬於鄭東新區，為一億河南人的首善之區；綠博屬於中牟縣，很多項目連供暖都無法保證。
距離上：30分鐘甚至20分鐘之內通達東站或CBD，白沙可以勝任半小時生活圈；45分鐘以上的通勤，加上道路隨機的擁堵，成為綠博的軟肋。
配套上：省級公共文化服務中心、省直單位的入駐，加厚了白沙的長期價值；眾多公園文體創意的落地，只是增加了綠博的休閒。
白沙自身來講，也有一條價值主線。
誰距離賈魯河和象湖更近，誰30分鐘內通達東站和CBD，誰就是一等區？區域內的特色項目，不妨簡單點評：
星聯灣·璟和
這是白沙核心區佔據價值頭等艙的項目，未來省級中心熟化之時，這裡的價值潛力將後來居上。
之所以將星聯灣·璟和作為這個區域的頭部項目，無外乎其他，只因為這是鄭東白沙片區稀缺之王的別墅產品，更是可以稱得上引領片區和行業的定製級別墅產品。
後期不再有別墅用地，稀缺和絕版就已毋庸置疑。
所謂“定製級”別墅產品，則體現在多個方面：
僅僅是院子的設計上，星聯灣·璟和就推出了不同風格意境的四五種設計方案。有以心換心的家庭會所庭院設計；有專為愛好品茗、喜歡清靜的精英人士準備的詩意庭院設計；還有針對喜歡親近自然、侍弄花草的女主人的自然樂園設計……
不僅如此，星聯灣·璟和還將為業主提供定製裝修方案，後期交付後，地上車庫也可以根據業主喜好自行改造，而且星聯灣還將針對不同業主提供定製化的物業服務、私人定製的健康管理等。
這個疫情下的蝸居生活，更是直接體現了星聯灣·璟和別墅的高維價值。
容積率超低的低密健康居所本身就是一道無價的天然屏障，居住於此你甚至可以摘下口罩，在自家庭院裡休閒健身，這是高密樓盤永遠無法企及的……
你也無需出門，由物業管家為你代購各種生活用品，無論你的需求如何多樣，私人定製化的物業服務都能滿足……
能保障健康生活的房產，才有資格談價值與增值。
星聯灣·璟和則二者兼具，低密帶來的健康生活之外，更有壓倒性的價值優勢。一套別墅僅僅算佔地就有200平左右，別的不說，單憑土地價值就足以笑傲東區。
更實在的是，每套別墅建面在300平到347平之間，其饋贈面積就就達到了300平，車庫、負一層地下室、私家花園、雙露臺均在饋贈之內。
稀缺、定製、低密、健康，星聯灣·璟和的價值懂者自懂。
亞新紫藤公館
作為亞新最高端的公館系，紫藤的純粹性和改善性有目共睹。
141平到215平的主力戶型，徹底摒棄了剛需氣質；2.49容積率下的純高層，其舒適性碾壓了鄭州主流的高低配；臺灣設計大師唐忠漢主理的一梯一戶大平層，詮釋了超級面寬和超大陽臺的尺度。
作為曾經的白沙地王，亞新只能打造高端化的產品，獲取高溢價。在片區剛需盤的圍堵之下，紫藤相對叫好不叫座。
好在，該項目現在已是現房在售，所見即所得。
實話實說，更看重居住氛圍和改善生活，不妨關注紫藤；更看重首付或租售比，可以一笑而過。
當下，蘿蔔白菜各有所愛；未來，消費升級勢不可擋。
瀚海觀象
一向大手筆的瀚海系列，這次也不例外。168平到340平的大尺度戶型，反超了紫藤。
高標準的精裝，暫且不論成本，但首付的門檻卻提高了不少。項目當下交通不便，錦繡路遲遲無法打通，只能通過前程路繞行。
當下，白沙大部分區域的城市界面，尚不能帶來高大上的感覺。總價過高的高層房源，還有一定的市場抗性。紫藤和觀象，都面臨這一難題。
可以這麼想，未來的好房子，現在值得等待。更何況，白沙的等待期會更短。
藍城玫瑰園
藍城玫瑰園儘管歷經波折，但也趕上了好運氣。緊鄰8號線和省試驗中學，這是不折不扣的加分。1.5的低容積率，可謂白沙的改善標杆。
藍城代建的玫瑰園產品系，也讓人充滿期待。
東側的腫瘤醫院鄭東分院、疊墅洋房公寓的混搭、小開發商的運營經驗，則是其不足之處。
沒有完美的樓盤，業主的選擇當著重於自己的痛點。
白沙總點評
不知不覺間，白沙已成為鄭州房市罕見的供不應求區域。
可以理解，鄭州龍頭一路向東，東站CBD30分鐘內通達，鄭東新區光環加持，就是其底氣所在。
建業春天裡，有面包磚又如何？融創象湖壹號，有維權也清盤；永威森林花語，貴一點也售罄。可見，白沙的剛需盤和高層產品，對於鄭東白領已深入人心。
三五年後，白沙中心的改善小區，也會在鄭東新貴中廣受青睞。
相對於東站和CBD，這裡戶型更大、環境更好、容積率更低、設計更舒適，又不影響生活，何不來一套呢？
綠博——鄭州最大的休閒改善區
2016年至今，綠博演繹了過山車行情，業主高位站崗者不在少數。筆者給大家打一下氣。
綠博是鄭州最大的休閒改善區，大牌開發商聚集、改善性戶型居多、超級大盤較多，保證了區域的純粹性，這樣的核心力，鄭州少有，更是未來發展的趨勢。
再者，定位國家中心城市的鄭州，城區面積相對較小，中牟撤縣劃區是應有之義。鄭州城運東進、地鐵道路成形、休閒產業落地，就是綠博的明牌。
該區域樓盤眾多，僅點評代表項目。
永威上和郡
永威在鄭州的品牌力，是一刀一槍打出來的。同樣的區域，永威的二手房價格高人一頭。沒有地鐵，沒有商業、沒有名校，都沒關係，只要是永威製造，就不愁銷售，就敢於定價。
北龍湖這樣的頂豪戰區，永威上和院照樣殺入第一梯隊，成為三大名盤。
白沙的森林花語，區位沒優勢，依然早早售罄，且價格上始終剛強。定位於永威頂端的上和系，上和郡以品質和服務作為王牌。
饒是如此，其去化依然挑戰不小。好房子沒問題，但價格確實不低。
站在筆者的立場，永威不必降價促銷。即使降了，還是有人覺得貴；即使不降，該買的人還會買。
怎麼說呢？便宜貨經常能遇到，但有了錢有時也買不到好貨。上和郡後續的定價和銷售，值得玩味。
名門紫園
作為綠博房市的開拓者，紫園佔據了區域的黃金眼。
綠博園就是一個價值中心，8號線一期的終點站定位於此，現在用心良苦，未來利好不斷。作為一個超級大盤，紫園已開發多期，其配套景觀和前期房源已實景落地。
地鐵之外，名門還有實驗小學和楓楊外國語的儲備牌。因此，紫園成為整體上比較成功的項目。
另一方面，名門的項目推進比較慢，不少地塊距離地鐵站相對遠，也是小遺憾。
現在，綠博競品紛紛下調價格，未來的紫園將如何應對呢？走一步看一步吧，希望有更大的驚喜。
亞新美好藝境
亞新美好雙子（藝境和香頌）均落子綠博的核心區。
綠博大區，可以有一個簡單粗暴的價值準繩，誰離綠博園近，誰離地鐵站近，誰就更勝一籌。香頌已經售罄，藝境距地鐵站更近，更有硬核價值。
美好系是亞新最經典的產品，亞新當初在此也是雄心萬丈。可惜的是綠博價格連續調整，或許打亂了主刀者的計劃。
現實來講，這樣的地鐵佔位，這樣的產品系，這樣的優惠價，還是值得關注的。
康橋香溪郡
作為綠博的明星流量盤，香溪郡曾紅極一時。交房前後的爭議，聚焦於一系列表象問題。
筆者以為，或許以下的因素摻雜其中。開發商有成本控制的壓力，而業主的品質和品味要求越來越高，這種矛盾會在特殊時期激化。
從買房到交房的時間週期內，香溪郡價格不漲反降，就是激化的誘因。曾經的金科城、象湖壹號，都有過糾紛，但大部分業主明白這一點，至少這個房子賺錢了，而且不止一點，所以火氣或許小了些。
客觀而言，康橋的品質和服務，還是優於不少對手的。香溪郡最新的價格，也值得考慮。
綠博總點評
近年來綠博價格調整，主要有以下原因。
通勤時間長。
一是沒有高效高速的交通，日後地鐵和高架的落地，將有效改善。按照全國同級城市相比，距離東站或CBD通勤1小時內的區域，應有合理的價值。
二是產業聚集尚需時日，鄭州東進之後，產業推進轉移大勢所趨，白沙綠博將是主要的發力方向。
三是綠博近年來開發強度高，供應量過大，恰逢房市調控大勢，市場暫時無力承接。假以時日，這個供需會逐漸平衡。
一句話概括綠博，短期雖有利空，長期無憂。
抓住城運的主軸，才能彎道超車改變命運。上海浦東開發之後，其一路狂奔的紅利讓人目瞪口呆。
迪士尼開建之後，川沙房價暴漲數倍，遠遠超過了上海的中心老城，當地老戶一夜暴富。
一年前，特斯拉在臨港破土，產業和人氣瞬間井噴，要知道，從上海中心人民廣場一路向東，到達臨港需要70公里。
鄭州無法同上海相比，但價值規律遵循同一邏輯。
此時此地，白沙，一邊是利好不斷，一邊是房源稀缺，有心者不妨快馬加鞭；綠博，大幅擠幹水分後乾硬十足，9000甚至8000的單價，已低於地市的水平，有意者不妨積極關注。
這個事實無可辯駁。鄭州龍頭區出發一路向東，白綠之外，別無選擇。
未來十年，龍頭紅利舍我取誰。
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