南陽房價均價已突破1萬元/㎡，房價還會漲嗎？還適合買房嗎？
南陽市是國家歷史文化名城，豫西南地區的政治、文化和經濟中心，總人口約1200萬，常住人口1005萬人，截止2019年9月30日，城鎮化率46%，城鎮化進程較為緩慢，市域總面積2.66萬平方公里，是河南省面積最大、人口最多的省轄市。
2019年南陽樓市經歷了一波庫存荒，市民的恐慌性購房拉起了南陽樓市的一個小高潮，金科集美晴洲、中梁首府等項目開盤後半年接近清盤，年銷售總額近13億元，讓地產企業垂涎欲滴。南陽土地市場也迎來了眾多房企的一直關注，錯失最佳的入市機會，目前還能否進駐？
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長線：城鎮化進程低 房地產市場空間巨大
南陽市2019年三季度GDP總額3002億元，年均增速7.4%，GDP總額在河南省排行第三，但是整體增長速度較緩，三產結構為0.11:0.4:0.49，目前經濟主要驅動力以第二產業為主，第三產業佔比相對較低。
南陽市的主導產業為支柱產業為農副食品加工業、生物醫藥、光電新能源、機械製造、文旅產業等；目前南陽市最有名的企業有牧原股份、仲景宛西製藥、天冠集團。南陽市文化旅遊資源豐富，有4A級以上景區17個，在河南省排名第二，僅次於洛陽26個。
南陽市總人口1200萬人，常住人口1005萬，是河南省兩個千萬級人口城市之一，南陽市每年外流人口高達200萬，是河南省外出務工人員的主要輸出地。目前南陽城鎮化率僅有46%，未來的城鎮化進程還有很長的路要走，對標鄭州市73%的城鎮化率，南陽還有27%的上升空間，意味著南陽市還需要有270萬人由農村遷移到城市，這些大批量的人口流動就是南陽市未來房地產市場的發展機會。
南陽市在2012年9月16日舉辦全國農民運動會，完成多個大型運動場館建設，大幅提升了白河北岸片區的城市形象。2019年舉辦2019年世界月季洲際大會（世界級）大幅提升城市知名度和城市形象。目前南陽市重點打造的東部南陽新區板塊，規劃建設市博物館、市圖書館、市群眾藝術館、南陽大劇院等“三館一院”片區成為南陽市新的投資熱點。
2019年12月1日，鄭萬高鐵貫通，結束了南陽市沒有高鐵的歷史，南陽正式納入鄭州市一小時經濟圈，正式加入中原城市群行列，未來鄭州對南陽市的經濟輻射和帶動效應將會進一步增強，但也會進一步加劇對南陽市人口的虹吸效應，加速人口外流。
從城市價值來看，一個GDP總量接近4000億元，人口近千萬，城鎮化率僅有46%的三線城市，南陽的房地產市場處於起步階段，未來仍有較大的發展空間。
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土地加速供應 地價迴歸合理
南陽市2017-2018年土地成交規劃建築面積為153-170萬方，僅為2015-2016年均值的50%左右，而南陽市一年的商品房成交量在200萬方左右，連續兩年的土地供應稀缺造成南陽市商品住宅庫存告急，引發2019年3月年以來南陽樓市的恐慌性購房，房價暴漲，這一波上車的南陽客戶也基本處於歷史最高位的站崗。白河南板塊整體均價達到10000元/平方米，價格透支空間過大，目前根據市場項目銷售情況，此價格支撐度較低，去化量疲軟，未來市場價格走低是大概率事件。
2019年6月南陽市土地市場經歷了一個小高潮，三川置業以6708元/平方米的樓面地價刷新了南陽新區的土地價格，成為整個南陽市的單價地王。政府在“地王”的引爆效應之下，在2019年年底完成了一波快速出貨，2019年土地成交建築面積已達到289萬方，這些項目未來會集中在2020年8月至10月入市，此部分土地供應可以有效彌補2017-2018年的需求缺口，但是由於項目集中入市，價格戰難以避免，價格調整是大的趨勢。
2020年新冠疫情影響，南陽更是重災區，截止目前南陽仍處於一級防控響應區域，南陽一季度經濟下滑嚴重，同時為防控疫情，財政投入較大，政府財政緊缺。疫情穩定之後，政府再次加速供應土地仍是大概率事件，此部分土地入市時機將會更加嚴峻，同時由於目前房企普遍現金流趨近，本批次土地成交溢價率會進一步走低。
從土地供應方面來看，南陽市未來庫存量走高、競爭加劇、土地溢價率走低是中期的趨勢，如何選擇在合適的地價拿地，選擇好項目的入市時機、錯峰競爭尤為重要。從板塊來看，未來南陽市的土地供應將會集中在白河南以及南陽新區板塊，這兩個板塊也是南陽市房地產市場的主力成交板塊。
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商品房庫存走高 量價邁入調整
2019年南陽市商品房市場總成交量在190萬方左右，整體均價8795元/平方米，價格同比增長33.76%，漲勢驚人。但是根據2019年12月調研情況來看，南陽市的商品房價格已略顯疲軟，常綠臥龍府項目每週推出特價房，整體均價9600元/平方米，比正常銷售房源下降約800元/平方米。金科集美晴洲項目最後的“河景樓王”，均價接近11500元/平方米，去化緩慢。2020年商品房價格預計會進一步延續調整態勢。
火焰君粗略估算了一下，南陽市市場存在加上截止2019年新供應的土地，廣義庫存量大約在240萬方，按照年去化量200萬方考慮，庫存去化週期在14個月，存在一定的競爭壓力。
從板塊市場來看，白河南板塊目前整體存量較小，板塊基礎設施配套相對比較完善，未來依然是南陽市商品房市場最值得進駐的板塊。南陽新區板塊各項基礎設施薄弱，路網通達性差，整體庫存量在70萬方左右，目前已經有金科、領創、三川、中梁等企業入駐，未來幾個項目集中入市，競爭會異常激烈，同時大量房企入駐也會加速此板塊的成熟，加速板塊房地產市場發展。
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風險機遇並存 控制土地價格
首先南陽作為河南千萬級人口的大市，GDP排行全省前三，農業、醫藥、機械、旅遊產業發達，居民可支配財富較多，且商品房市場處於起步階段，居民槓桿率相對較低，商品房市場依然有較大的發展空間。從長線趨勢來看可以進駐。白河南作為環境、配套設施、成熟度等方面均佔據優勢，白河南板塊白河邊的優質地塊還是可以重點獲取；南陽新區作為市政府重點打造的城市新區，規劃定位較高，未來發展可期。這兩個板塊都可以重點關注，但是一定要控制好拿地價格，即使未來片區打價格戰，也為未來項目運營留有一定的騰挪空間。此時進駐機會與風險五五開，雖不是最好的時機，但是相對其他城市許昌、商丘，進南陽安全係數相對比較高一些。
最後預祝各位投拓的朋友們2020年多拿地、拿好地！喜歡本文的可以讚賞哦！一塊錢、一塊地！
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