有很多朋友在網上瞅瞅就跑來問我，為什麼西安城牆裡這麼寸土寸金的地方房子竟然如此便宜。相比二三環，直至繞城外的房子，周邊沒啥配套，都賣一萬三四了，而城牆內房屋均價在6500~10000，可謂是“中心坍塌”的代表。
考慮老破小，地鐵，商業，物業等各種因素，城牆內好房不易，為了避免嫌疑，就不具體點名了。
西安市中心房子這麼便宜，同樣是老房子，蘇州老城區就是最貴的，說明西安這城市沒有錢途？
不同於北京蘇州的城市中心老房子，西安這種現象的很大一部分原因在於城內有價值的建築幾乎被拆除殆盡，關中傳統民俗代表四合院？甭想了。要麼無法改造提升，要麼徹底拆除，要麼是很多是單位，老國企的家屬樓，至今還沒有暖氣……
先來看下重慶市中心
上海市中心
蘇州老城區
從以上城市核心區的面貌可以看出，重慶和上海是一種類型（高樓林立），蘇州是古色古香，而西安則是另一種古，更準確來說是破舊，與古色古香還沾不上邊。為什麼這麼說呢？西安的幾條古街保護的還是非常好的，比如書院門，大學習巷等。
而北院門（回民街）區域就不說了，明清時期曾經的西北行政中心現在成啥了，比如陝甘總督府，誰還知道？還有，對於大部分傳統街區來說，要麼拆完，要麼不敢管，要麼零零星星的保護幾個古建築，然後在現在建築上扣上古風的帽子。這裡有很多原因吧。
這裡只談下，西安在城市發展中，對城牆內區域發展的一些努力與措施。
1.對於古城保護區的最大的制約就是限高。
城牆內側20米以內的建築物、構築物應予拆除；100米以內建築高度不得超過9米；100米以外，採取梯級形式過渡。城牆內區域整體建築控制高度不得超過36米。東、西、南、北城樓內半徑100米為廣場、道路和綠地，周邊的建築物、構築物應與城樓的建築風格、色彩相協調；東、西、南、北城樓外半徑200米為廣場、道路和綠地，半徑200米外至500米範圍內，建築高度控制在24米、36米以下，各以60米距離過渡到50米以下……
注：引自2002年8月1日起施行的《西安歷史文化名城保護條例》
在這樣的限制下，城牆內的老小區、老房子很難進行拆遷再建設，開發商很難有意願去做這樣的生意。
由於很難改造，勢必導致這些老小區越來越跟不上時代的腳步。小區物業多是看門大爺、掃地大媽的配置。有實力並且想改善居住環境的居民也都漸漸搬離，使得留在這些老小區的居民群體圈層不高。
2. 政府有意願把城牆內的居民外遷。
西安“皇城復興”計劃，該計劃將使西安核心區的人口有及42萬降至38萬，成為具有鮮明的歷史文化特色，以旅遊、商貿、居住為主的世界著名古都的核心區。到2010年，城牆圈內人口控制在30萬人左右，逐步調整城內土地利用，增綠地空間，降低建築高度和密度。到2050年，再將其劃分為20個裡坊，人口控制在22萬，最終使西安成為有鮮明傳統地域特色的，以旅遊、商貿、居住為主的城市功能區。
雖說這個復興工程遙遙無期了，但是城牆裡面的人口確實實打實的遷移出來了。
目前，各大開發區，東西南北商業遍地即是證明
3. 城牆內的交通問題。
由於城牆及護城河的存在，使得人、車還是受到一定限制，尤其是在城牆內四個角內的居民，出行還是會有一定的影響。
綜上，如果純居住，不建議考慮城牆內。如果投資商用等，地鐵口及文化古蹟附近，當然成本也是比較高的。
閱讀更多 西安南門城事 的文章
