1. 高空置率，深圳楼市之痛
深圳楼市，总是聚焦在镁光灯下。
上周五的“商改租（住）”，评论一波接一波。为何？商办要改成住宅呢？政策说得很明显，一是化解商业办公高空置率，二是增加租赁住房供应。
大家都明白，深圳被空间“紧约束”逼疯了。现实呢？一边是商业和办公楼占据着城市每一个区域最显赫的位置，却大摇大摆空着“晒太阳”，另一边却是超过1500万的租赁人口（按2200万实际管理人口统计）或租不起，或租得不体面。
有关深圳写字楼高空置率之殇，2019年年初以来，各种报道就没听过。一开始，地方政府拼命辟谣，空置率不高不高！后来，管理层坐不住了，掩盖解决不了问题。
2019年4月份，央视报道了深圳各大中心区写字楼“高空置率”，说部分区域空置率高达50%，开始直面并解决问题。
2. 商办“大跃进”
过去十几年，互联网、金融、地产、信息技术等，这是深圳引以为豪、熠熠生辉的产业名片。寄生在这些行业的各色中介，比如咨询、法律、会计、设计、展示等也鸡犬升天。
过去，这些行业景气得不得了，它们是商业办公楼的消费大户，支撑着商办海量供应，也支撑着这山望着那山高的租金。
对每一个创业者来说，在类似前海、后海、福田中心区这类CBD租个写字楼，装饰一下自己的门面，才好意思说自己在搞创业，风投和私募才可能对你笑脸相迎。
国外知名的商务CBD，从早期规划建设，到成熟运营，往往要几十年潜心打造、培育和沉淀。
比如，纽约-下麦哈顿，从培育到成熟，花了30年；巴黎的拉德芳斯，用时高达34年，东京的新宿，亚洲最大的商务CBD，从规划建设，到培育成熟也花了28年。
反过来看我们，则是“只争朝夕、跑步前进”，每一个大城市，都恨不得马上就拥有名闻全球的金融中心。
前海是这样想的，深圳的几大总部基地，留仙洞、深圳湾、福田中心区，都是这样想的；深圳是这样想的，广州（南沙、珠江新城）、东莞（滨海湾）、佛山（一环创新圈和三龙湾）、珠海（横琴），也是这样想的。相聚不过100公里，珠江口东西两岸，居然要打造3个世界级的CBD。
个体理性，加总起来，就是集体非理性，深圳也好，珠三角也好，产业空间过剩是铁板钉钉。
近几年，现代服务业主导规划、各路资金大力追捧，工改逐渐开始向“类办公”（M0等产业研发）转型。“工改M0”、“工业区升级（现代办公）”，深圳只是一个缩影。
3. 买房难，租房也难
再说说，租房难的问题。
高房价对年轻人不公平，越晚来到深圳的人，在高房价面前，就越悲催。“稳地价、稳房价”是长效机制。
国家态度很明显，人口净流入的城市，既然高房价不能破，那就必须要做大租赁，将外来务工人群、新就业大学生等新市民的主体，纳入租赁这张新的保障网。
2019年全国楼市焦点，属于深圳，楼市表现狂飙突进。据中原找房数据调研结果显示，年底二手房均价达到65516元/㎡，同比上涨8.65%，首次超过北京，位居全国第一（不考虑港澳台）。
与此同时，房租也跟着上涨，下半年的租金不仅再次站上80元/㎡，而且超过历史最高值，达到每平方米月租金82.86元/㎡的水平（下图）。
4. 短期看，“商改租”只有个案
左边是商办高空置率，右边是租房需求嗷嗷待哺，左右一对接，商机不就来了吗？
问题可没这么简单。
“商改租”，早在2016年就已提出，是商机的话，早被长租公寓和“二房东”挖掘尽了。
小嗨这几年看到的是，少量80-90年代的老旧或废弃的商办，改成了长租公寓。多数商办写字楼是高房价时代，用“价高者得”的方式，制造出来的大白象工程。这个沉淀成本，谁来买单？你觉得，可以改为住房租赁吗？
再看改造的成本。租房要接入明火、接入燃气，晚上还要住人，单就消防成本来讲，就是一笔不菲的开支。而且，商办的消防要求，远低于住宅。很多商改租、工改租项目，责任太大，消防部门不敢随意盖章。
另外，煤气、烟道、自来水等管道接入，商办可没有留接口。当然，这些问题可以解决，但前提是“要花钱”。改造后，租客能否支付得起租金，这才是最关键的。
5. 短期看，“商改租”只有个案
至少在短期，我认为“商改租”只是个小众产品，无法大面积推广，只适合那些老旧或废弃的商业裙楼或写字楼。
当然，政策思路也很清晰，“商改租”本质上是对土地用途的改变，但不用补缴土地出让金，这就是最大的规划红利。商办租金在下降，空置部分每天都要花钱维护。
商品房高价区域，比如深圳湾、后海、龙华中心、宝安中心等，一边是商办供应过剩，另一边是人口密集，对租赁的需求越来越旺盛。
按趋势推，住宅租金会继续往上走，商办租金会往下掉，未来“商改租”会大面积地出现。
小嗨认为，不同项目地段和条件资源差异很大，不可能商服物业都往租赁住房转，而且是否能分配到学位也不一定，所以对于想要在深圳置业的人，目前基本看不到影响所在。
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