統計顯示，國內排名前20的房企，目前一半以上涉足產業地產，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、保利、金地等，都成立專職部門，打造利潤增長的新板塊。
上海因國際化和產業基礎，在發展總部經濟、科技產業、新興產業方面具有比較優勢，以及隨著上海自貿區的成立，國際、國內各大產業地產開發運營商已競相佈局上海市場。
就全國產業園區發展而言，上海產業園區發展無疑處於領頭羊位置。本文將為你著重介紹上海產業地產的相關政策和規劃、開發運營商、土地市場、以及產業地產項目的情況，為你佈局上海市場提供參考。
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上海產業地產規劃和政策
產業地產用地政策：
上海在2014年出臺了新增工業用地產業項目類使用年限執行20年彈性制度，不在執行50年期的標準。目前上海的工業園區用地項目使用年限有的為20年，有的為50年。
據測算，工業園區用地使用年限減少至20年，使得實際地價相對於50年地價減少了30%，土地出讓收入的減少，使得園區開發類國企面臨嚴峻的資金壓力，因此開發類國企必須開源節流，發揮能動性。
目前上海新增供應的工業園區用地實施分類管理，分為項目類和通用類兩大類。項目類包括產業項目類和研發總部類，採取“帶產業項目”掛牌方式供應。
而通用類包括標準廠房和研發總部通用類，也就是目前市場上普遍認為的產業地產項目採用招拍掛的方式。在這種新政下，工業園區類開發國企必須和其他市場主體平等競爭，這對於市場化產業地產商是個利好，而對於工業園區開發國企是一大挑戰。
據《上海工業園區轉型升級“十三五”規劃》，未來上海工業園區用地確保先進製造業和戰略性新興產業發展空間，到2020年全市規劃工業園區用地總規模控制在550平方公里左右；
中長期依託城市化推進區塊數量和工業園區用地總量規模穩中有降，到2040年全市規劃工業用地總規模控制在規劃建設用地規模的10%-15%。
據測算上海每年分給產業發展的指標只有11000畝，104個產業區塊平均只能分配到100畝指標。由此可知未來產業地產的新增建設用地十分緊缺，工業園區用地價格勢必水漲船高。新增用地空間的壓縮迫使園區開發商進行存量土地的盤活和再開發力度。園區開發類國企如何從簡單粗放的增量模式到綜合集約模式是一大挑戰。
上海工業園區轉型升級十三五發展目標和規劃
據《上海工業園區轉型升級“十三五”規劃》確定的上海工業園區發展目標，到2020年，上海工業園區的產業發展載體和創新平臺功能進一步強化，基本建成產業優勢明顯、企業集聚輻射、創新活力迸發、特色錯位競爭的產業園區體系，基本建成一批參與全球產業競爭、體現上海高端製造和精準服務水平的產業集群和品牌產業園區。
“十三五”期間，力爭打造3-5傢俱有全球影響力和競爭力的先進製造基地，新增3家國家新型工業化產業示範基地，新增10家左右市級新型工業化產業示範基地，全市累計建成10家國家示範生態工業園區，建成一批具有示範效應的智慧工業園區。
構建“產業基地—產業城區—產業社區”+“零星工業用地”的“3+1”產業園區空間佈局體系，支持部分104、195和198區域有進有退、動態調整、優化佈局；以產業升級為導向，以發展戰略性新興產業和先進製造業為重點，在工業園區內形成產業特色鮮明、佈局集中、配套完善的產業集群；
推進科創要素在工業園區內集中集聚，構築科創環境新高地，形成產業鏈-創新鏈區域協同發展格局。產業基地內用於先進製造業發展的工業園區用地面積不少於150平方公里。
上海產業地產開發運營商
目前上海的產業地產開發運營商主要包括兩類：
●一類是工業園區開發類國企，如張江集團、臨港集團、嘉定集團；
●另一類是市場化運作的外資企業和民企或國企如華夏基業、聯動U谷、綠地集團、復星地產、萬科、億達中國、騰飛集團、普洛斯。
目前上海工業園區領域一直是國企占主導地位，國有工業園區分量過重。但總體來說上海工業園區開發類國企相對保守，還沒有一個成功複製到全國的案例
工業園區開發類國企
上海約有104個產業區塊，大部分是由國企來開發運營，上海工業園區領域一直處於國企佔據主導，國有園區分量過重，導致民營板塊一直萎靡。
2017年，上海工業園區完成工業總產值30473億元，佔全市工業總產值的84%，由此可見工業園區是落實上海產業發展戰略的生力軍，承擔著推進上海深度參與全球產業競爭的重大任務。而工業園區開發類國企作為工業園區開發主體，為上海的產業發展發揮重要作用。提升工業園區發展水平的關鍵在於提高工業園區開發類國企的綜合實力。
園區開發類國企主要承擔著工業園區的土地開發、基礎設施建設、招商引資、管理運營等經濟發展功能；
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工業園區開發類國企又分為兩類
一類是功能類國企，其主要目標是完成經濟發展的戰略任務，同時兼顧經濟效益，其定位為“功能操盤手，服務集成商”，其主要業務為土地一級開發和基礎實施建設；
另一種則是更接近市場的開發商，如張江、漕河涇和金橋，其業務除了一級土地開發外，還涉及標準廠房、研發辦公樓的自主開發。
一級土地開發商由於上海工業園區成本倒掛，屬於虧本狀態，而其可以藉助政府公信力背書，從銀行獲得低息貸款。大部分都是舊債還新債，工業園區開發類國企的負債水平都比較高，約6成超過60%的警戒線。而參與自主物業開發的工業園區國企則資金實力、開發能力、服務能力和市場化能力都較強。
對於上海工業園區開發國企目前預見的挑戰則是對於土地開發上是選擇土地一級開發(土地收儲、整理)還是二級開發(土地招拍掛拿地)，抑或一二級聯動開發的問題；在輕重資產配置上是選擇“混搭”還是成立多個企業進行輕重資產配置的問題；在資金安排上是傳統的自有資金+銀行貸款還是藉助一定的地產基金實現槓桿效應的問題。
市場化運作的產業地產商
目前進入上海、市場化運作的外資企業和民企或國企包括華夏基業、聯動U谷、綠地集團、復星地產、萬科、億達中國、騰飛集團、普洛斯。相比上海園區開發類國企，這些外資、民資的市場化產業地產商在決策和管理機制、薪酬體系、金融工具運用等方面都比較靈活和貼近市場，且在物業開發經營方面都積累了專業的實踐經驗，將會對上海工業園區開發類國企造成極大的衝擊。
目前已有不少人才從工業園區開發類國企跳槽到民企和外企。而且，在土地20年使用新政前，園區開發類國企還擁有獲得土地資源的比較優勢；但新政後，國有開發類國企面臨前所未有的市場競爭壓力。
市場化運作的產業地產商在上海有幾種模式：
一是普洛斯物流地產模式；
二是是清華科技園模式；
三是創新工廠模式。
創新工場模式即將專業的創業導師、良好的天使投資和風險投資、全方位的創業創新服務，以及政府在空間載體等方面的支持進行協同，將工業園區載體的薄利甚至虧損與風險投資的高風險高收益進行組合，實現共贏。
上海產業地產土地市場
過去5年上海的工業園區用地成交規模和成交樓面價，在2013和2014土地20年使用新政前，上海的工業園區用地年成交規模在1000萬平方米以上，2013為1627萬平方米，2014下降為1346平方米，但2015年隨著上海控制工業用地規模和使用年限新政的實施，上海工業園區用地大幅下降到年均300-400萬平方米左右。可以預見，未來上海工業園區用地供應將繼續處於緊缺狀態。
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