本週二（3月3日），深圳首個土拍結束，深圳拍的這4宗地，雖然不是商品房，只是人才房與公租房，但對於深圳來說，這是疫情影響之後的第一次大型土拍活動，今年1月和2月深圳都沒有居住用地的成交記錄，土地市場有所停滯，3月開頭總算有了這麼個好消息。
眾所周知，深圳的供需矛盾比較嚴重，新房、二手房數量有限，導致深圳的房價也是一線城市中最高的，深圳市場上的新房住宅數量供不應求。
但疫情影響下，深圳樓市在2月份迎來了一次比較慘不忍睹的“成績單”：據樂有家數據顯示，2月深圳樓市無新增一手房供應，2月份深圳一手住宅網籤環比下跌超7成，同比下跌35.11%。
一手房供應數量雖然為0，但疫情也減緩了買房的需求，深圳市場上的庫存仍未改變，而且過一段時間，市場趨勢必定將有所好轉，新房和二手房的供應量增加，剛需和改善人群也會積極入市。
昨天市場已經給出了反應：蛇口豪宅開盤，2000萬起步，12小時不到，全部售罄！
今天樂居君就給大家盤點，接下來深圳市場到底還有多少庫存？
深圳新房不夠賣了
庫存消化只需8.4個月
看看數據，深圳商品住宅庫存同比增速為百城中倒數第4位，為-26%，而惠州2019年的增速是89%，商品住宅增加速度驚人。
據世聯研報統計數據顯示，深圳今年1月新建住宅庫存去化週期為8.4個月，這也意味著深圳市場消化完這些新房庫存需要8.4個月。
根據自然資源部“庫存五分法”的概念：消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
深圳8.4個月的消化週期決定了市場要增加供地，這是普遍理解的，但對於深圳來說卻是是個大難題。
深圳土地面積是所有一線城市中面積最小的，土地面積僅1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4，而且，深圳土地的開發強度很大了，這就導致了深圳的土地屬於“稀缺奢侈品”。
而且，與其他城市不同，深圳新房土地供應來源除了一部分土地掛牌交易以外，剩下的就是城市更新計劃。
深圳2019年招拍掛成功出讓了66宗土地，其中住宅用地為12宗，居住用地招拍掛成交最多的區域主要集中在光明和坪山，各3個。
其餘的大多為城市更新地塊，2019年共有99項新增城市更新計劃，大多集中在龍崗區，共28宗。
2019年成交招拍掛土地用途分佈
可以看得出來，2019年招拍掛牌出讓的土地中用於住宅用地的也僅佔18%，所以說，深圳的土地供應方面就明確限制了一手住宅的供應量。
截止2019年12月31日，深圳新房住宅庫存量為31448套，深圳的去庫存的壓力根本不大，需求反而非常旺盛。
深圳的去化週期縮短
龍崗寶安成新房主力
樓市存量變化可以反映出房地產市場的健康度，那麼，近一年來深圳新房市場健康嗎？來看下數據▼
去化週期越長，面臨的去化壓力也會更大。去年1月到4月，深圳的去化週期相對較長，都是在12-18月之間，這是庫存去化週期的最佳時間段。
去年5月開始，深圳的去化週期就開始逐漸縮短，在12個月以下；8月份更是達到了最低點6.9個月，8月深圳先行示範區的概念剛剛面世，購房者的反應從數據中就可以看出了，8月份大家都紛紛入手；12月份有所回升，但仍未達到最佳週期段。
今年1月，最新的去化週期為8.4月，庫存去化週期變短，說明深圳在地鐵連接、配套建設、大灣區聯動的利好情況下，新房住宅供應仍然十分“緊俏”。
從新盤入市的情況來看，去年，多個新盤一開盤即售罄，新房住宅供應稀缺，購房者碰到符合心理預期價格的住宅後還會馬上“搶佔”。
查詢相關的庫存數據，樂居君發現2019年庫存面積是281.51萬㎡，環比下跌18.8%，是近5年來的最低值。
即使這樣的情況下，深圳去年的銷售面積也環比上漲了27.4%。
供應主力主要集中在“關外”區域，龍崗、寶安、龍華名副其實的新房供應大戶，而“關內”的供應量僅佔全市的1/4。
看成交，龍崗、寶安兩大區也是新房成交的主力，成交數量最多；羅湖成交數量最少。
來看前三大成交區域▼
寶安成交8751套，同比上漲39.6%，寶安漲幅最猛的是寶中區域，去年非常火爆，2019年前海擴容、大空港發、騰訊企鵝島等各種利好的消息，寶安也開始成為深圳樓市中購房者關注的“臺柱”。
龍崗成交9242套，同比上漲5.4%，龍崗的新房住宅供應量最多，是深圳剛需置業者的心頭愛，但成交漲幅卻不比寶安，原因也在於深圳投資重心在往西部走。
光明成交5373套，同比上漲199.5%，光明成交數量是全市第三，光明去年漲幅很有看頭，大眾認為光明未來前景可期，也助力光明成為新區中的潛力股。
去年，兩次重磅土拍，6月光明區出現史詩級別土地出讓，11月華潤以22.2億元、金融街以28.1億元也在光明拿下兩塊地，今年期待下光明還有更大的“驚喜”。
城市擴容，地鐵連接
深圳東西可能迎來重大轉折
深圳市場現狀仍是供不應求，深圳不僅需要土地，也需要相應配套，因此深圳早就開始加速城市擴容進程，之前，中國城市規劃設計研究院深圳分院總規劃師羅彥曾說過：“深圳基本要在50公里範圍內配置作為都市圈核心城市所應有的資源。”
未來擴容，首先要重視交通，而區域交通一體化正在穩步推進中。
近日，深圳市發改委公佈了《深圳市2020年重點建設項目計劃》，其中，2020年地鐵軌道項目41個。包括大家比較關注的6號線、10號線、13號線工程、14號線工程等。
其中，預計今年年中將要通車的有6號線和10號線，由於新增的這2條地鐵線，一些區域的未來可能會迎來重大轉折。
6號線
地鐵6號線，是光明第一條軌道交通線，將光明和龍華、福田、羅湖相連，起自深圳北站綜合交通樞紐，終於松崗站。
所有光明的新樓盤大多以這條線為賣點，瘋狂期盼著早日通車，今年大有希望！
6號線沿線房價均價在4.5萬-7.8萬/㎡之間，2020年6號線周邊入市新盤盤點▼
10號線
地鐵10號線今年1月已經開啟了各站點試運行，預計今年6月正式開通，10號線連通了龍崗、龍華和福田，起自龍崗區雙擁街站，終於福田口岸站。
更重要的是，去年11月就有消息稱，深圳準備將10號線東莞段納入深圳市四期建設規劃調整予以研究，同時將加強與東莞市的溝通協調，積極向國家發展改革委請示彙報。
如果能推動深圳10號線東延至東莞鳳崗，對周邊房價的影響絕對是衝擊性的。
10號線沿線房價均價在4.3萬-7.8萬/㎡之間，2020年10號線周邊入市新盤盤點▼
2020年，6號線+10號線，東西各一條，深圳今年各區的樓市會因為這兩條線迎來怎樣的變化呢？
深圳購房壓力大，周邊城市惠州東莞能分擔部分，但交通不解決，阻礙總是多了一層。
幸運的是，3月5日，廣東發改委官網發佈《廣東省發展改革委關於下達廣東省2020年重點建設項目計劃的通知》，其中揭露了深惠城際16個站點，串起了深圳、東莞、惠州3座城市。
接下來，還有深中通道連接深圳、中山及廣州南沙，一起期待吧~
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