本周二（3月3日），深圳首个土拍结束，深圳拍的这4宗地，虽然不是商品房，只是人才房与公租房，但对于深圳来说，这是疫情影响之后的第一次大型土拍活动，今年1月和2月深圳都没有居住用地的成交记录，土地市场有所停滞，3月开头总算有了这么个好消息。
众所周知，深圳的供需矛盾比较严重，新房、二手房数量有限，导致深圳的房价也是一线城市中最高的，深圳市场上的新房住宅数量供不应求。
但疫情影响下，深圳楼市在2月份迎来了一次比较惨不忍睹的“成绩单”：据乐有家数据显示，2月深圳楼市无新增一手房供应，2月份深圳一手住宅网签环比下跌超7成，同比下跌35.11%。
一手房供应数量虽然为0，但疫情也减缓了买房的需求，深圳市场上的库存仍未改变，而且过一段时间，市场趋势必定将有所好转，新房和二手房的供应量增加，刚需和改善人群也会积极入市。
昨天市场已经给出了反应：蛇口豪宅开盘，2000万起步，12小时不到，全部售罄！
今天乐居君就给大家盘点，接下来深圳市场到底还有多少库存？
深圳新房不够卖了
库存消化只需8.4个月
看看数据，深圳商品住宅库存同比增速为百城中倒数第4位，为-26%，而惠州2019年的增速是89%，商品住宅增加速度惊人。
据世联研报统计数据显示，深圳今年1月新建住宅库存去化周期为8.4个月，这也意味着深圳市场消化完这些新房库存需要8.4个月。
根据自然资源部“库存五分法”的概念：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
深圳8.4个月的消化周期决定了市场要增加供地，这是普遍理解的，但对于深圳来说却是是个大难题。
深圳土地面积是所有一线城市中面积最小的，土地面积仅1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，而且，深圳土地的开发强度很大了，这就导致了深圳的土地属于“稀缺奢侈品”。
而且，与其他城市不同，深圳新房土地供应来源除了一部分土地挂牌交易以外，剩下的就是城市更新计划。
深圳2019年招拍挂成功出让了66宗土地，其中住宅用地为12宗，居住用地招拍挂成交最多的区域主要集中在光明和坪山，各3个。
其余的大多为城市更新地块，2019年共有99项新增城市更新计划，大多集中在龙岗区，共28宗。
2019年成交招拍挂土地用途分布
可以看得出来，2019年招拍挂牌出让的土地中用于住宅用地的也仅占18%，所以说，深圳的土地供应方面就明确限制了一手住宅的供应量。
截止2019年12月31日，深圳新房住宅库存量为31448套，深圳的去库存的压力根本不大，需求反而非常旺盛。
深圳的去化周期缩短
龙岗宝安成新房主力
楼市存量变化可以反映出房地产市场的健康度，那么，近一年来深圳新房市场健康吗？来看下数据▼
去化周期越长，面临的去化压力也会更大。去年1月到4月，深圳的去化周期相对较长，都是在12-18月之间，这是库存去化周期的最佳时间段。
去年5月开始，深圳的去化周期就开始逐渐缩短，在12个月以下；8月份更是达到了最低点6.9个月，8月深圳先行示范区的概念刚刚面世，购房者的反应从数据中就可以看出了，8月份大家都纷纷入手；12月份有所回升，但仍未达到最佳周期段。
今年1月，最新的去化周期为8.4月，库存去化周期变短，说明深圳在地铁连接、配套建设、大湾区联动的利好情况下，新房住宅供应仍然十分“紧俏”。
从新盘入市的情况来看，去年，多个新盘一开盘即售罄，新房住宅供应稀缺，购房者碰到符合心理预期价格的住宅后还会马上“抢占”。
查询相关的库存数据，乐居君发现2019年库存面积是281.51万㎡，环比下跌18.8%，是近5年来的最低值。
即使这样的情况下，深圳去年的销售面积也环比上涨了27.4%。
供应主力主要集中在“关外”区域，龙岗、宝安、龙华名副其实的新房供应大户，而“关内”的供应量仅占全市的1/4。
看成交，龙岗、宝安两大区也是新房成交的主力，成交数量最多；罗湖成交数量最少。
来看前三大成交区域▼
宝安成交8751套，同比上涨39.6%，宝安涨幅最猛的是宝中区域，去年非常火爆，2019年前海扩容、大空港发、腾讯企鹅岛等各种利好的消息，宝安也开始成为深圳楼市中购房者关注的“台柱”。
龙岗成交9242套，同比上涨5.4%，龙岗的新房住宅供应量最多，是深圳刚需置业者的心头爱，但成交涨幅却不比宝安，原因也在于深圳投资重心在往西部走。
光明成交5373套，同比上涨199.5%，光明成交数量是全市第三，光明去年涨幅很有看头，大众认为光明未来前景可期，也助力光明成为新区中的潜力股。
去年，两次重磅土拍，6月光明区出现史诗级别土地出让，11月华润以22.2亿元、金融街以28.1亿元也在光明拿下两块地，今年期待下光明还有更大的“惊喜”。
城市扩容，地铁连接
深圳东西可能迎来重大转折
深圳市场现状仍是供不应求，深圳不仅需要土地，也需要相应配套，因此深圳早就开始加速城市扩容进程，之前，中国城市规划设计研究院深圳分院总规划师罗彦曾说过：“深圳基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源。”
未来扩容，首先要重视交通，而区域交通一体化正在稳步推进中。
近日，深圳市发改委公布了《深圳市2020年重点建设项目计划》，其中，2020年地铁轨道项目41个。包括大家比较关注的6号线、10号线、13号线工程、14号线工程等。
其中，预计今年年中将要通车的有6号线和10号线，由于新增的这2条地铁线，一些区域的未来可能会迎来重大转折。
6号线
地铁6号线，是光明第一条轨道交通线，将光明和龙华、福田、罗湖相连，起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站。
所有光明的新楼盘大多以这条线为卖点，疯狂期盼着早日通车，今年大有希望！
6号线沿线房价均价在4.5万-7.8万/㎡之间，2020年6号线周边入市新盘盘点▼
10号线
地铁10号线今年1月已经开启了各站点试运行，预计今年6月正式开通，10号线连通了龙岗、龙华和福田，起自龙岗区双拥街站，终于福田口岸站。
更重要的是，去年11月就有消息称，深圳准备将10号线东莞段纳入深圳市四期建设规划调整予以研究，同时将加强与东莞市的沟通协调，积极向国家发展改革委请示汇报。
如果能推动深圳10号线东延至东莞凤岗，对周边房价的影响绝对是冲击性的。
10号线沿线房价均价在4.3万-7.8万/㎡之间，2020年10号线周边入市新盘盘点▼
2020年，6号线+10号线，东西各一条，深圳今年各区的楼市会因为这两条线迎来怎样的变化呢？
深圳购房压力大，周边城市惠州东莞能分担部分，但交通不解决，阻碍总是多了一层。
幸运的是，3月5日，广东发改委官网发布《广东省发展改革委关于下达广东省2020年重点建设项目计划的通知》，其中揭露了深惠城际16个站点，串起了深圳、东莞、惠州3座城市。
接下来，还有深中通道连接深圳、中山及广州南沙，一起期待吧~
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