疫情逐漸進入後期，企業紛紛復工，在家的日子裡給了自己更多的思考與學習。在這樣一個大環境下，大家都在紛紛談疫情下文旅如何自救，如何復興，今天你在這裡我來談談如何判斷和選擇，從專業操盤的角度來看項目的全生命週期，期望給到各位一個系列的解讀，讓思考的維度更加深刻，讓專業的眼光更加謹慎。
—— 馬先聲專業分享 ——
文旅綜合體項目的投資判斷角度和頭模型
01
非私營企業人群數量及城市屬性模型判斷
觀點1：
通過非私營人口數量和價格差初步判斷城市進入性
一般城市房地產的進入模型主要是以：城市級別、城市資源和交通情況來判斷。
但是文旅度假綜合體的城市進入判斷還是在上述因素上加上人口基數下的非私營人群的數量和城市價格與度假產品價格差。
在這樣一個綜合因素的判斷下，我們來分析一下很多城市文旅綜合度假產品。南京、北京等明顯非私營人口的佔比較大，更多的人群是政府、軍隊、高校、醫療、國企等的人口，這些人口占到的比例較大，收入穩定，因此其文旅度假項目的供應和去化就比較活躍。都市圈度假產品的去化和養老產品的去化的量相當於城市房地產的60%以上。福州、西安、武漢、鄭州、成都都城市由於省府等也是存在大量的度假人群，這些人群使得城市文旅度假變得更加的暢銷。文旅度假產品更加的活躍。而上海、杭州等商業城市，其度假高端人群就變成了私營企業主等，其度假屬性出現了相應變化，資源型高價值度假產品熱，一般度假產品的需求不旺盛。
觀點2：
通過城市發展階段判斷文旅度假項目的進入性
非私營就業人群和價格差動態變化導致度假產品發展經歷四個階段。
很多城市由於其人口結構、人口基數的情況，把文旅度假項目分為四個階段：
市場無基礎階段：城市處於城市化階段，城市的房地產價格在10000元/平方米以下，城市配套資源還在發展中，周邊旅遊處於觀光遊階段，該階段適合小型田園、資源型景區項目的開發，度假可以小規模進入。
起步階段：該階段，城市房地產價格較高，但度假市場價格很低，資源型項目開始啟動，該階段可以根據非私營人群的佔比階段，進行判斷，比例高則可介入，產品運營好則利潤高。
發展階段：度假需求持續請進，度假產品與城市房地產產品價格差不斷縮小，但是非私營人口占比高，則是企業可以大規模進入階段，可根據距離和資源選擇相關項目獲取；
成熟階段：度假人群向外擴散，本地需求降低，度假產品與城市地產價格持平，這時候非私營人群購買比例下降，則到了成熟的市場階段，該階段依靠度假自身的配套升級和氛圍營造，需要大投資商的產品、資源的投入及創新，同時需要擁有足夠的資源運作能力，該階段不建議中小企業介入。
02
文旅度假綜合體投資價值如何評估？
“信號燈”模型指明方向
文旅度假綜合體的孵化培育週期往往較長，在發展過程中也遇到了“近了拿地難，遠了銷售難”和“短期升值難、長期週轉難”兩大現實困境，這兩種情況令投資商異常頭疼。很多無法在市區拿到土地的開發商就將眼光轉向了郊區甚至山區，以求在這些以往被人忽視的地塊進行高價值轉化，現實卻往往沒有想象的那般美好，只留下一座座鬼城屹立在黑夜之中。
那麼在文旅地產的戰略佈局與投資拓展過程中如何精準快速的評估項目可行性，避免開發風險呢？
基於百餘個標杆文旅項目的市場調研與實地訪談，也研究借鑑了市場上諸多失敗項目的經驗教訓，結合克而瑞商旅文在近十年操盤項目的相關經驗，我們抓取影響文旅地產的關鍵要素，綜合資源屬性、運營屬性、流量轉化基數等，給予綜合賦值，得出“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型。
該項目資源性強，打造高標準，運營能力也很高，但在度假物業上，由於離核心城市距離遠，都市圈人口少，資源不具備高頻次度假的健康屬性，導致再物業銷售上面臨一定的壓力。
馬先聲觀點：強旅遊資源的度假項目在選址時候要注意，不要只關注旅遊資源，弱化城市和人口，不要只關注土地價格，不關注綜合成本和政策紅線。不要只關注招商力度，不關注實際運營能力，文旅與銷售物業的比例。該類項目的核心是運營資產型，長期持有型。
“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型
3：區域、交通、人口三大屬性，是我們評估地產價值的必要維度。
S：季節屬性，會對四季運營及銷售產生影響，作為係數調節。
R：資源屬性，比如氣候（避寒避暑）、海洋、溫泉、雪山等稀缺資源對文旅度假地產置業產生正相關的影響，作為係數調節指標；景區及配套能級直接影響客流量及住宿意願，作為係數調節指標。
注：賦權方法採用德爾菲法，分類指標以就近核心客源城市數據填寫，具有一定的主觀性。
“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型填寫方法
客觀指標：
1、GDP——文旅項目所在地級市
2、價差——文旅項目周邊地產均價/核心客源地地產均價
3、城市群——以項目為中心，該距離半徑所覆蓋的地級市個數
4、機場-所在地級市機場等級
5、高鐵-所在地級市高鐵等級
6、軌交-所在地級市軌交條數
7、高速-所在地級市高速條數
8、旅遊人次-所在地級市旅遊人次
9、人口數-以項目為核心2小時經濟圈覆蓋人口數量（以高速為主要指標）
10、城鎮化率-所在地級市城鎮化率
主觀指標：
# 季節因素影響 -基於項目所在地數據指標，評估對應係數分值
# 自然資源能級-基於項目所在地數據指標，評估對應係數分值
# 文旅資源能級-基於項目所在地數據指標，評估對應係數分值
“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型結論導向
基於項目指標，導入“3SR”模型進行評估，根據得分形成“紅、黃、綠”三類預警研判體系：
（1）綠燈，綜合評分75分以上
推薦進入，風險較小，整體度假市場相對成熟，客群基數支撐性強，成熟項目年去化區間約20~50億元，峰值可達50億元以上；
（2）黃燈，綜合評分50~75分
衡量進入，有一定風險，具體可根據市場屬性、資源屬性、流量屬性、拿地及投入成本以及未來規劃等綜合評估研判，分數越高風險越低，50~60分需要重點研判評估，處於投資的警戒線。
（3）紅燈，綜合評分50分以下
不推薦進入，風險較大，在區域成熟度、運營或資源上不具備投資屬性。
以上，文旅項目投資價值研判的“3SR”模型供大家參考，當然一個項目的成功與否還有天時、地利、人和等諸多屬性，與科學的規劃、精準的定位、IP及產品力、運營操盤策略等也息息相關，“3SR”模型是基於客觀可衡量指標給予研判評估，願為各位文旅地產同仁把好投資研判的第一關。
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