疫情逐渐进入后期，企业纷纷复工，在家的日子里给了自己更多的思考与学习。在这样一个大环境下，大家都在纷纷谈疫情下文旅如何自救，如何复兴，今天你在这里我来谈谈如何判断和选择，从专业操盘的角度来看项目的全生命周期，期望给到各位一个系列的解读，让思考的维度更加深刻，让专业的眼光更加谨慎。
—— 马先声专业分享 ——
文旅综合体项目的投资判断角度和头模型
01
非私营企业人群数量及城市属性模型判断
观点1：
通过非私营人口数量和价格差初步判断城市进入性
一般城市房地产的进入模型主要是以：城市级别、城市资源和交通情况来判断。
但是文旅度假综合体的城市进入判断还是在上述因素上加上人口基数下的非私营人群的数量和城市价格与度假产品价格差。
在这样一个综合因素的判断下，我们来分析一下很多城市文旅综合度假产品。南京、北京等明显非私营人口的占比较大，更多的人群是政府、军队、高校、医疗、国企等的人口，这些人口占到的比例较大，收入稳定，因此其文旅度假项目的供应和去化就比较活跃。都市圈度假产品的去化和养老产品的去化的量相当于城市房地产的60%以上。福州、西安、武汉、郑州、成都都城市由于省府等也是存在大量的度假人群，这些人群使得城市文旅度假变得更加的畅销。文旅度假产品更加的活跃。而上海、杭州等商业城市，其度假高端人群就变成了私营企业主等，其度假属性出现了相应变化，资源型高价值度假产品热，一般度假产品的需求不旺盛。
观点2：
通过城市发展阶段判断文旅度假项目的进入性
非私营就业人群和价格差动态变化导致度假产品发展经历四个阶段。
很多城市由于其人口结构、人口基数的情况，把文旅度假项目分为四个阶段：
市场无基础阶段：城市处于城市化阶段，城市的房地产价格在10000元/平方米以下，城市配套资源还在发展中，周边旅游处于观光游阶段，该阶段适合小型田园、资源型景区项目的开发，度假可以小规模进入。
起步阶段：该阶段，城市房地产价格较高，但度假市场价格很低，资源型项目开始启动，该阶段可以根据非私营人群的占比阶段，进行判断，比例高则可介入，产品运营好则利润高。
发展阶段：度假需求持续请进，度假产品与城市房地产产品价格差不断缩小，但是非私营人口占比高，则是企业可以大规模进入阶段，可根据距离和资源选择相关项目获取；
成熟阶段：度假人群向外扩散，本地需求降低，度假产品与城市地产价格持平，这时候非私营人群购买比例下降，则到了成熟的市场阶段，该阶段依靠度假自身的配套升级和氛围营造，需要大投资商的产品、资源的投入及创新，同时需要拥有足够的资源运作能力，该阶段不建议中小企业介入。
02
文旅度假综合体投资价值如何评估？
“信号灯”模型指明方向
文旅度假综合体的孵化培育周期往往较长，在发展过程中也遇到了“近了拿地难，远了销售难”和“短期升值难、长期周转难”两大现实困境，这两种情况令投资商异常头疼。很多无法在市区拿到土地的开发商就将眼光转向了郊区甚至山区，以求在这些以往被人忽视的地块进行高价值转化，现实却往往没有想象的那般美好，只留下一座座鬼城屹立在黑夜之中。
那么在文旅地产的战略布局与投资拓展过程中如何精准快速的评估项目可行性，避免开发风险呢？
基于百余个标杆文旅项目的市场调研与实地访谈，也研究借鉴了市场上诸多失败项目的经验教训，结合克而瑞商旅文在近十年操盘项目的相关经验，我们抓取影响文旅地产的关键要素，综合资源属性、运营属性、流量转化基数等，给予综合赋值，得出“3SR”文旅地产项目投资价值研判模型。
该项目资源性强，打造高标准，运营能力也很高，但在度假物业上，由于离核心城市距离远，都市圈人口少，资源不具备高频次度假的健康属性，导致再物业销售上面临一定的压力。
马先声观点：强旅游资源的度假项目在选址时候要注意，不要只关注旅游资源，弱化城市和人口，不要只关注土地价格，不关注综合成本和政策红线。不要只关注招商力度，不关注实际运营能力，文旅与销售物业的比例。该类项目的核心是运营资产型，长期持有型。
“3SR”文旅地产项目投资价值研判模型
3：区域、交通、人口三大属性，是我们评估地产价值的必要维度。
S：季节属性，会对四季运营及销售产生影响，作为系数调节。
R：资源属性，比如气候（避寒避暑）、海洋、温泉、雪山等稀缺资源对文旅度假地产置业产生正相关的影响，作为系数调节指标；景区及配套能级直接影响客流量及住宿意愿，作为系数调节指标。
注：赋权方法采用德尔菲法，分类指标以就近核心客源城市数据填写，具有一定的主观性。
“3SR”文旅地产项目投资价值研判模型填写方法
客观指标：
1、GDP——文旅项目所在地级市
2、价差——文旅项目周边地产均价/核心客源地地产均价
3、城市群——以项目为中心，该距离半径所覆盖的地级市个数
4、机场-所在地级市机场等级
5、高铁-所在地级市高铁等级
6、轨交-所在地级市轨交条数
7、高速-所在地级市高速条数
8、旅游人次-所在地级市旅游人次
9、人口数-以项目为核心2小时经济圈覆盖人口数量（以高速为主要指标）
10、城镇化率-所在地级市城镇化率
主观指标：
# 季节因素影响 -基于项目所在地数据指标，评估对应系数分值
# 自然资源能级-基于项目所在地数据指标，评估对应系数分值
# 文旅资源能级-基于项目所在地数据指标，评估对应系数分值
“3SR”文旅地产项目投资价值研判模型结论导向
基于项目指标，导入“3SR”模型进行评估，根据得分形成“红、黄、绿”三类预警研判体系：
（1）绿灯，综合评分75分以上
推荐进入，风险较小，整体度假市场相对成熟，客群基数支撑性强，成熟项目年去化区间约20~50亿元，峰值可达50亿元以上；
（2）黄灯，综合评分50~75分
衡量进入，有一定风险，具体可根据市场属性、资源属性、流量属性、拿地及投入成本以及未来规划等综合评估研判，分数越高风险越低，50~60分需要重点研判评估，处于投资的警戒线。
（3）红灯，综合评分50分以下
不推荐进入，风险较大，在区域成熟度、运营或资源上不具备投资属性。
以上，文旅项目投资价值研判的“3SR”模型供大家参考，当然一个项目的成功与否还有天时、地利、人和等诸多属性，与科学的规划、精准的定位、IP及产品力、运营操盘策略等也息息相关，“3SR”模型是基于客观可衡量指标给予研判评估，愿为各位文旅地产同仁把好投资研判的第一关。
閱讀更多 張克國談文旅 的文章
