豪宅底牌，是什麼？
是地段，資源，景觀……NO !
今日豪宅更關注文化底蘊和豪宅“界限感”！
文\\潘永堂
選別墅
還是選大平層
一直是頂豪爭論的問題
在今天中國大都市，大平層似乎維持著一定熱度；
而被視為人生成功的別墅，則因限墅令後倍加稀缺而價高，越來越淡出人們的視線。
別墅PK大平層
大平層也有優越感。
大平層居住動線合理、更富生活開闊感。
但不足的是，大平層公寓式的形態，卻難以實現真正純粹的私密性（電梯裡難免出現陌生人）、同一平面空間也總顯得缺少區隔，而更奢侈的“天地”自然感，更是缺乏。
對比下來，別墅夢，似乎依舊是居住的“終極夢想”。
事實上，別墅的好，實質不用多言——無與倫比的尊貴感、與大地更近、真正的私密感。
但並非人人都愛住別墅，別墅的“不好”，大平層也有話說：
他們多數偏處遠郊，雖然環境優美，但生活便利不足，尤其是對於上有老、下有小的別墅業主來說，“老”的醫療康養、“小”的優質教育，往往成為他們難以下決心出手的關鍵原因。
同時，動輒三層的形態，看上去很美，但真正入住後，
一天在樓梯“上上下下”多次，極大影響舒適度，甚至各自套房後，家庭成員的關係也慢慢產生隔閡。說是低密度、私密，但往往受規劃所限，往往是“單體實現低密，整個社區依舊高密佈局”，鄰居家和你家只隔十公分、窗戶對窗戶近到可以“偷窺”並非危言聳聽。
不愛住別墅，或是“偽命題”
不管是住別墅還是住大平層，其本質都是財富累積、閱歷提升、家庭成長到極致階段時，通過對居住空間的重新塑造，實現自我和家庭生活方式的終極追求。
這些空間包括——
在奮鬥半生之後，那些在奮鬥過程曾經不得不捨棄的東西，需要在這個階段被重新找回：
可以隨心所欲、滿足各種愛好訴求的“獨立空間”
可以充分實現自我安寧的“私密空間”
可以讓一家人無拘無束、熱鬧幸福的家庭空間
可以實現社交需求的“有面子商務空間”
可以滿足這一階段高品質生活需要的“外部空間”。
中糧瑞府項目實景圖
需要的空間類型很多，但都是對奮鬥者打拼半生的“犒賞”，而頂級建築設計，就是要把以上這些“奢侈”空間既能連在一起，又能各自區隔？
這樣的空間組合規則，老潘用一個詞重新命名，即空間的
界限感
缺少界限感，也許就是越來越多人對別墅漸趨冷感的一個重要原因。
而界限感，也是中國式居住的核心意涵之一。
比如帝王居所通過禮制秩序創造地位的界限
比如巨賈宅門通過高牆深院製造階層的界限
比如即使普通人家，也最為看重“門戶之防”
中糧瑞府項目實景圖
那麼作為頂豪居所代表的別墅，為何竟會在界限感上表現欠佳？
原因1：規劃指標與經營訴求造成的高密度
真正要實現低密度、獨門戶、全私密、無打擾的別墅居住，容積率指標大於1難以實現，甚至可以武斷地說:——容積率大於1的“別墅”，都可稱為偽別墅。
但行之多年的限墅令、讓低容積率土地的批覆近乎絕版。為此開發商只能通過諸如獨聯等方式實現類獨棟，通過疊拼等方式實現類別墅，以及通過有限的院落、露臺等贈送空間，實現有限的“有天有地”。
另一方面，開發商對於經營利潤、去化速度等方面的經營訴求，也造成了別墅在尺度控制、密度控制等方面難以做到居住舒適度與利潤指標的平衡。或是尺度不夠大、或是密度不夠“疏”，很多別墅做著做著，就變味了！
原因2：城市化下傳統居住文化的斷檔
城市化浪潮席捲中國。
“高密度、高樓宇、大景觀的集中式居住”實現了對土地集約最大化使用，因此也更符合中國城市實際而被多數城市採用。然而傳統中國式的住宅，5000年中華傳統的中國人更看重的“私屬院落”空間、“家族禮序”格局、“園林佈局”，這些幾千年的人居偏好——卻因為各方面條件所限，而讓大多數人難以實現。
中糧瑞府項目實景圖
所以，某種程度上，關於“別墅不好”的論題，也有了答案——並非別墅不好，而是當下中國別墅市場缺乏真正“界限感”塑造，真正能滿足頂豪居住習慣和人生追求的作品。
尊貴界限感，盡在中糧瑞府
在北京孫河，有一座“界限感”營造高手！
一座億元量級的中糧瑞府，承襲了古今第一頂豪“恭王府”的底蘊，他被媒體譽為“中國頂級豪宅的樣本”！
古有恭王府，今有中糧瑞府！
北京再難有的稀缺0.68容積率，起步總價4000萬、主力總價過億，老潘對這個項目的關注不只是在其稀缺的規劃指標和高總價，畢竟在孫河這一京城首席“中央別墅區”， ——北京唯一“先規劃、後建設”的低密度住區，
觸及總價天花板，本就是大概率事件！更何況，這一板塊雲集16所國際學校、6所馬術俱樂部、16所高爾夫俱樂部、10家醫院、8座購物中心，堪稱“王者配套”。
從項目的成交數據反向總結，可以看到——僅僅一座哈羅公學，就為項目帶來了數個“為孩子上學而來”的客戶。
外部條件足夠有牌路。
老潘更關心的，是如何出生顯貴、不負土地？如何在後天創造頂豪的真正價值。
事實上，觀當今中國大宅何其多，但若能當之“府”，不過十之一二！
有高密度之下的集群形制，有內斂含蓄的匠心設計，有中式意境的緩緩流露，有等級秩序的空間層次、而中糧瑞府源於東方建築精髓的提煉，源於恭王府的底蘊挖掘承襲、將單層圍園雙層築府，居住空間的絕對私密、層次空間的秩序儀式、庭院室內連接互動……等運用其中並匠心呈現，稱其為府，毫不為過。
也就是這座“府園”中，中糧集盡極致，實踐著頂豪物業各種“界限感”空間與關係，以此傳承府園的文化底蘊、低調不張揚，大隱於市的生活主張。
這些“界限感”空間與主張，正是中糧瑞府的用心和匠心所在。
比如
人與土地的界限關係：是貼地而行，還是躍入雲端？
人與自然的界限關係：是讓自然成為風景，還是讓自己成為自然？
人與建築的界限關係：是在建築中生活，還是讓生活成為建築本身？
人與人的界限關係：是於百密中留一疏，還是各自保留適當的距離？
人與文化的界限關係：是回到心底珍藏的東方居住，還是擁抱國際主流的居住形態？
1、府與園的界限：一層圍園 二層築府
先從“府園”這個詞說起。
關於“房子”這件事，中文有很多種表達：居所、居舍、宅邸……不過“府”字，可稱為是最具界限感的表達。
房子與府，如何升級？核心在於禮序的界定。
《明史·輿服志》記載：藩王稱府、官員稱宅、庶人稱家。
同時，住宅建造大小也相應受限。王侯、官員等按等級造房，庶人只能造“三間五架”之屋。到了清朝，只有王親貴戚的宅邸才能稱之為“府”，如保存至今的恭親王府等。
君臣之道，父子之道，這是中國儒家所崇尚的禮序，這一禮序也體現在古之建築。
中糧瑞府，將這一禮制文化注入到府邸的打造中——空間層次非常豐富，主次分明，井然有序，營建出禮樂之和的共生之美，含蓄內斂的中庸之美。
中糧瑞府項目實景圖
值得一提的是，與傳統的“王府、園林”不同是中糧瑞府“一層圍園、二層築府”的築造理念——即將皇宮園林的平面結構升級為局部二層，建築內向圍合成園，單雙層建築互為依託——這就是府與園，為居住其中的人，所劃定的生活界限與身份界限。
2、人與土地的界限：天下為公 腳下為私
見過世界的人，會發現一個規律——
即財富、成就的高度越高，越看重“公與私”的界限，他們對公與私的界限高度敏感。
一方面，事業、工作、夥伴的各項事宜需要處理，另一方面，自我、家庭也更加需要一個獨立、安靜、不受打擾的私享空間。
中糧瑞府項目實景圖
“一府之內，實現五園”——這是中糧瑞府在園林層面對公司界限所作出的回應——將傳統上屬於公共空間的園林，完整的移植入府內，同時根據儒家傳統禮序，以三進、五園的入園儀式。南北入戶、東西進園，也是遵從禮法所制定的歸家禮儀。
中糧瑞府項目實景圖
在有天有地的空間裡無拘無束，在完全自我的空間裡放飛自我。公與私的界限，以府園分界。
3、人與人的界限：府園裡看不到陌生人
抬眼所見，俱是自家、是自我，這是中糧瑞府關於人的“界限觀”。
在設計建造之初，就充分考慮隱私。
以房子取代圍牆，使得鄰里之間和睦相處，同時保證了居者的私密性，增加了建築整體的層次感與韻律感。
在現場確實可以感受到，抬眼所見，四面被4.5米高、向內圍合的庭院所圍繞，上方簇擁一方天空，一切都是“自家的”，甚至任何角度都最多隻能看到鄰居屋簷等，彼此私密性堪稱完美。
中糧瑞府項目實景圖
對外高度封閉
對內卻是開放
比如空間設計讓父母與孩子更親密，中糧瑞府全部二層的結構，將主人套房設置於二層正中，兒童房則分居兩側，這樣的佈局，良苦用心的打破了傳統別墅“二層兒童房+三層主人房”的分離格局，更利於親子關係的互動建構，讓頂豪父母可以近距離見證孩子成長。
中糧瑞府項目實景圖
同樣，在一層則設置了老人房，這是考慮老人的居住習慣：不愛上下爬樓、更喜歡與自然近距離接觸。
至於擁有6.4米層高的-1層，設置為影音室、健身房、SPA室，或者是私人酒窖、私人收藏區等等功能區，則是完全屬於主人私屬的一方“個人王國”。
中糧瑞府項目實景圖
4、中西界限：西方技藝 中國建築
新中式絕非對中式風格的摒棄，也不是對純粹中式元素的堆砌，而是通過對傳統文化的深刻理解，將傳統元素與現代設計手法巧妙融合，既體現中國傳統文化的神韻，又以現代人的使用需求和審美需求打造具備現代感的新設計理念。
同時在細部構建上，中糧·瑞府貼合現代生活對審美的需求。
極具藝術的旋轉樓梯，中糧瑞府項目實景圖
首層及以下牆體和庭院圍牆採用穩重的德國紅砂，構成厚重穩定的屋基；
面向內院和二層採用柔和細膩的楓丹白露，構成屋身；
釉面陶瓦兩種石材之間以紫銅腰線分割，構成屋頂。
屋基、屋身、屋頂三段式結構，體現著瑞府對傳統中式建築細節以現代手法的表現重構。
中糧瑞府項目實景圖
小結
單層圍園，雙層築府，開創這個頂級豪宅“新境界”！
中糧瑞府，正是通過對中國式別墅居住的重新考察、通過對頂豪人士生活習慣和家庭昇華的尊重，提出了對別墅居住的重構和顛覆，簡要總結有如下幾點“用心良苦”：
三層變二層
公園變私園
合院做界限
老人親地居
孩子放身邊
別墅組團0.68容積率、96棟府園別墅、4000萬起的售價、億元級的府園大宅。正如一句廣告語所言，住在中糧瑞府：
府園之外，路過的人，都想知道，裡面住著誰 ；
府園之內，無陌生人，只有一方屬於自我的王國和天地！
END
專注地產30強之變
地產總裁內參
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