04.04 不要過於信任開發商的“理智”

今天一早，收到一位購房者的諮詢：房叔，有人在危言聳聽。大體意思是：整個杭州房價都偏高，升值空間小，亞運會後新房破發概率大；地價創新高，開盤後破發概率在加大，房產公司無腦拍地，杭州接盤俠沒那麼多……

對此觀點，房叔認同又不認同。這是一個混沌的市場。過分的樂觀和過分的悲觀都沒有必要。

年後的市場再一次峰迴路轉。尤其是限價政策的明顯放鬆跡象，刺激了土地市場的再一次火爆，同樣進一步刺激了購房者剛剛冷靜下來的神經。

市場確實很矛盾。

01

購買力透支，無法支持房價瘋漲

G20前後一輪暴漲，杭州絕大部分板塊房價上升2-4倍，而且成交量大幅提升，從行情轉暖的2015年開始到去年底的4年時間，共計成交68萬套（2015-2018分別為13.39/21.33/18.40/14.88萬套），相比2011-2014年調整期的4年共計成交31.9萬套，超過兩倍還多；同期的酒店式公寓成交數字對比則是12.73萬套:3.56萬套，超過了3.5倍。

江浙富庶之地，房叔不敢斷言購買力還剩多少，但這一輪市場下購買力的透支是一定的。從房叔後臺諮詢來看，杭州本地購房者中佔比絕對多數的已經把“老人票”消費殆盡；同樣，“新杭州人”中也是佔比大多數者已經拼搏到沒有了房票；到2019年初，新增數量極多的“未來杭州人”，剛到杭州上學，父母為了保障孩子未來至少在杭州有一套房，已經動用集體戶口提前消費；同樣，在“純剛需”購房者中，掏空“六個口袋”買了房的比例也高達5成以上。

雖然沒有上帝之眼，不敢斷言未來的市場購買力還有多少。但，透支，是明顯的。

02

不要過於信任開發商的“理智”

換個角度看，如果你是某開發公司杭州負責人，在你的項目即將結束，倉中無糧即將下崗的時候，你也會為了上崗而瘋狂。

03

沒有庫存，無法支持房價暴跌

從房叔對杭州各城區的住宅供應量統計來看，截至2019年初，總體供應量僅1078萬方，按套數僅不足10萬套，還不夠2016年半年賣的。

尤其在土地市場重新火熱的刺激下，以及限價已經適度放鬆的期望下，讓開發商看到了未來的獲利空間；也讓購房者重新燃起了剛剛平靜的焦慮。

04

購買力匱乏的考驗即將到來

但是，值得購房者注意的是：

首先，在限價尾聲，後續的低價房源已經即將售罄，隨之而來的則是被放鬆限價的“尷尬”型房源，一旦限價進一步放鬆，購買力匱乏的考驗才會真正到來。最早放鬆限價的案例項目鳳凰臺、博翠府都已經給出了答案。

05

焦慮大可不必

再有，從杭州商品房發展的階段性來看，每一輪房價的快速上漲之後，都是默默消化的一個階段，短則兩三年，長則四五年，從未有不停歇的漲漲漲，也沒有過不停歇的降降降，過於焦慮大可不必。

壹

關鍵詞：

青山湖還是臨平山北

問：房叔，請問下您，青山湖那邊的新房跟臨平山北的二手房，價格接近的，買哪個地方的比較好？

杭州房叔：青山湖和臨平山北在價格接近的情況下，當然還是選擇臨平山北。無論從城市底蘊還是目前的居住氛圍、配套水準，都是臨平山北明顯勝過青山湖一帶。青山湖的希望在於長線的未來，目前無論是青山湖科技城的發展速度，還是居住氛圍和配套的起色，都比臨平山北要差一個級別，要趕上並不容易。惟一比臨平山北有優勢的是長線的文一西路科創走廊的發展前景，但也遠在10年左右。畢竟未來科技城的外溢要直接帶動青山湖科技城，還是需要相當的時間的。

貳

關鍵詞：

臨平換房主城區，買賣如何銜接

問：房叔您好，有問題想諮詢您，我在臨平南苑地鐵口餘之城有套89方精裝後出租了，現在在市區租房，想換主城區的房子（400萬以內，小孩幼兒園小班考慮學區），手上現金50萬，貸款也有50萬未還，餘之城市值250萬左右，10月份滿2年，想賣掉再去搖號又擔心搖不到房價上漲，想去抵押再去搖號等搖到號再急售又擔心到時候不好賣而且操作比較複雜，請問我該如何處理？如果買房的話，該選擇哪個區域呢？煩請指點，萬分感謝！

杭州房叔：建議可以關注一下楊柳郡和臻藍府

，都是地鐵房，學校也都還可以，價格上大致符合你的要求。你這種情況建議還是一邊出售餘之城，一邊參與搖號。如果搖中了，也有短貸融資方式可以解決短期的資金過橋，只是會有一定的代價。相比急售會好一些吧。買和賣時間上完全契合確實比較難。

叄

關鍵詞：

二套房置換

問：房叔，你好！我目前有一套臨平老城區80多平方兩室一廳的老房子，還有資格購房一套。現在想改善。我給自己列了幾個方案。

方案一：買一套200萬以內110方左右臨平老城區的老房子，把現在的住房出租。

方案二：買一套

臨平山北的新房，位置離地鐵遠，買來不自住，過兩幾年賣掉再置換。

方案三：賣掉老房再買一套位置好小區好的次新房。

我不用考慮學區，可是首付要六成，預算有限，所以很難選擇。麻煩你給我個建議，謝謝!

杭州房叔：首先，建議參與天都城、悅青藍、玉屏藍灣等目前還有明顯差價的項目，純粹作為投資，如果能搖中，可以獲得一定的差價收益，等新房出售後再考慮改善；其次，賣掉老房，買一套臨平山北的新房，但是務必選擇地鐵房，相對升值會好得多；第三，賣掉老房，買一套位置好小區好的次新房，改善居住。供你參考。

肆

關鍵詞：

崇賢三盤PK

問：上河宸章好還是江南院子還有京杭府？

杭州房叔：你關注的三個項目在同一區塊，看來是認同這個區塊了。從公司品牌上來說，兩個路勁遠洋，一個祥生綠都，大致處在同一水平線上，很難說有實質的差距。項目規模上是京杭府佔先，江南院子和上河宸章較為接近，但也有10萬方以上的體量；三個項目位置臨近，但是京杭府臨近繞城，而且靠近極其繁忙的南莊兜樞紐，距離崇賢樞紐也不遠；江南院子臨近繞城，也臨近崇賢樞紐；上河宸章相對位置就要好很多。在開發商水平接近的情況下，產品上主要還是要看個人的喜好。但是在價格接近的情況下

，建議首選上河宸章，千萬不要忽視噪聲和塵染對居住品質的影響，尤其是自住為主的情況下。

伍

關鍵詞：

蕭山寧圍還是拱墅桃源

問：翡翠江南和拱墅區融創臻藍府，在地段上，哪一個更值得入手呢？

杭州房叔：很接近的兩個項目。寧圍這幾年會有一定的改造力度，本身臨近奧體，未來的前景值得期待；桃源是另一種風格，未來杭鋼一帶的產業升級值得期待。從目前的價格情況和地鐵距離來看，略微傾向於臻藍府。臻藍府大致可以確定的賣魚橋小學分校，

學區是另一個加成。

陸

關鍵詞：

蕭山空港

問：房叔您好，我想了解一下為什麼天空之翼現在沒有人搖了，今天有天空之翼的銷售打電話過來，我搖了半年多的房，有點想買，看了你對天空之翼的公眾號文章覺得不差，你知道為什麼天空之翼賣不動的原因嗎，謝謝。

杭州房叔：杭州目前的城市大格局是往東發展，從長線看，天空之翼的未來還是可以期待的。天空之翼的弱點在於目前城市界面略弱，沒有大的商業配套，機場也有一定的噪聲影響，在市場熱度下降的情況下，不再像之前一樣搖號也屬於正常。相比前灣一帶，目前天空之翼的價格並不高，只是

短線投資並不適合。未來地鐵開通後，認可這個區域的自住和中長線持有還是可以的。

臨近還有一個項目叫雲尚瀾天，預計今年夏天現房銷售。精裝修的現房相對在品質上會可靠一些，也可以關注一下。

柒

關鍵詞：

三墩、學區

問：房叔您好！我是您的忠實粉絲，現在有個問題需要諮詢您。本人有兩個小孩，大的在三墩小學讀二年級，小的明年上幼兒園了，現在租房住在三墩北陽光和苑。本來想在三墩北這邊買套房子，（第一套房在喬司復地又一城）但是搖了鐵建國際城跟雲和湖都沒搖到。不知道是繼續等雲和湖的兩幢高層還是買套二手房好。如果再搖不到不知道買哪個小區的二手房好，主要是

小孩上學要近一定，一個大人接送兩孩子太遠不方便。三墩小學附近也可以，金地自在城價格有點高，西湖國際城還沒拿到房產證，不知成交價是多少。買二手房在什麼時候入手比較合適？這邊的經適又不喜歡。

杭州房叔：首先還是建議搖一下雲和湖的高層，相對同區域的二手房肯定要合算一些；如果搖不到需要考慮二手房，惟一的辦法就是多花時間看了。你的情況在於學校確定，相對來說目標就很明確了，圍繞學校附近，儘量找新一些的二手房吧。離學校近是第一要素，畢竟關係到孩子早上可以多睡一會兒。二手房沒有捷徑，只有多看多比較了。原則上不太建議入手經濟適用房，升值會差一些。

捌

關鍵詞：

二手房選三墩還是良渚？

問：在看二手房，目前考慮奧克斯和越秀的簡裝，89方300萬，還有崑崙華府的房子89方，不知道哪個更值得買，崑崙華府的毛坯不知道後期裝修戶型會不會不好，煩請幫忙分析一下。剛需小白一枚，手上就130萬左右的錢能付首付。

杭州房叔：你關注的應該是締逸城和星匯悅府吧。這兩個項目面對面，地鐵締逸城略近一些；規模上相近，沒有明顯的差距；項目口碑星匯悅城略強一些，締逸城的產品負面更多一些；二手房的選擇最大的難點在於砍價，現在這個位置3萬出頭的價格是基本行情，還是可以入手的，單就兩個項目比較而言，差別不大，具體看你選中的房源位置和價格了。簡單說就是哪個便宜，那套樓層更好，位置更好就買哪個。值得注意的是古墩路沿線的噪聲影響相當大，儘量避免選擇沿古墩路的房源。

相比而言，崑崙華府的位置要弱得多，項目距離地鐵有相當的距離，項目本身的品質也不高，不如選擇締逸城和星匯悅府。崑崙府本身的90方戶型中庸，倒是也沒有特別不好，邊套的戶型好一些。從你的預算情況來看，建議參與和光塵樾的下一期搖號，性價比比這兩個項目還更好一些。希望能對你有所幫助。

玖

關鍵詞：

富陽、大城小院

問：孩子大學畢業在富陽高橋工作，想買大城小院88平米高層，均價1.55萬含裝修，今天交了意向金，等搖號。請問可以選擇這裡嗎？這裡通了地鐵會有發展嗎？還是選擇25公里外的金城英特爾灣？還是東洲？

杭州房叔：孩子在高橋工作，首先不建議買到太遠的地方了。在沒有其他因素影響的情況下，住房離工作地太遠肯定是不建議的，上下班花太多的時間在路上，實在是過於浪費，不管怎樣時間還是最寶貴的，

居住地離工作單位近，可以大大提高生活品質。

對於銀湖和東洲的選擇，大致上取決於個人的愛好。銀湖的優點是環境和地鐵，雖然銀湖大部分項目都距離地鐵有一定的距離，但是有地鐵對於長線的升值來說肯定還是有相當大的影響的；配套眼前弱一些，隨著周邊地塊的開發進展和入住率的提高，還是有望改善的。

東洲的優勢在於環境，背山面水，而且城市界面不錯，沿江風景大道開車非常愜意。但是對於剛需來說也有一定的缺陷，配套缺乏是大問題，而且短時間內改善的餘地不大，基本還是依靠城區，未來前景尚可，主要看東洲的產業升級和運動主題的未來發展。

從大的方面來看，大城小院1.55萬的精裝還是可以考慮的，畢竟會比城區邊緣便宜3000左右的單價，未來富陽向杭州靠攏對接還是大方向，中長線來看保值升值可以期待。

-END-

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。以政府部門最終批准文件圖則、（商品房買賣合同）及附件等協議為準。開發商保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。本文面積如無特殊說明均為建築面積。

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