2019-12-24 14:14:48 幸福裡APP

小趙想在工作的城市給爸媽買套二手房養老，可是他之前也就給自己買過一套新房，不瞭解購買二手房要注意啥。尤其是父母年齡大了，小趙想買一套帶電梯且新一點的房子。但是他在選擇二手房的時候都不知道怎麼算二手房的房齡，這買房的一開始就陷入了迷茫。

購買二手房的話，大家可一定不能忽視了房齡的問題。二手房的房齡對房產交易的影響非常大，所以在購買二手房之前，購房者自己還是應該瞭解一下房齡計算方式的。那麼二手房的房齡對房產交易究竟有什麼影響？怎麼才能識別真實的房齡？今天小課堂就給您細細道來。

房齡指什麼？

房齡指的是房子從建成到現在的時間，是從房屋交付使用之日起開始計算的。

房屋的使用年限，是房屋自竣工驗收合格之後交付使用之日開始計算。

開發商取得土地之日起就要開始計算的日期指的是房屋使用年限。也就是說房子使用年限可能已經60年了，而房子建成較晚，實際房齡可能只有50年。

房齡長短有哪些影響？

（一）對剩餘產權年限造成影響

一般而言，商品住宅的產權年限是70年，公寓住宅的年限只有40年，房齡越長，剩下的產權年限就越短，可供使用的年限也就越短。購買房齡過長的房屋，不久後就會面臨再次置業的選擇，造成生活的不便和動盪感。

（二）對購房者的貸款年限造成影響

購房者採用商業貸款的方式買二手房時，其貸款的年限還會受到房屋年齡的限制。在同等條件下，房屋的年齡越大，那麼對應的貸款年限也就會越短，則每個月的月供隨之增加，增加貸款者的經濟壓力。

（三）對所購買的房屋的剩餘壽命造成影響

房子也是有壽命的，其房屋的結構、質量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，會受到一定的磨損。二手房房齡越大，則房屋的磨損也就越大，所剩餘的壽命也就越短，在居住一定年限後，則可能就會變為危房，不再適合居住。

（四）對房屋維修費用造成影響

房齡越老，受到的磨損就越多，出現的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。

（五）對居住的舒適度造成影響

現在新建的房子，在戶型的設計和園林規劃等方面，都比較新穎、人性化。另外，物業管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，小區的環境比較差、車位不足、物業管理方面相對不完善，居住的舒適度大大降低。

如何獲得真實房齡？

（一）到房產管理部門查詢底檔

無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，所以購房者可以到房產管理部門查詢底檔。但查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相關查詢才可以。

（二）看房產證＋小區走訪旁敲側擊

因為房產證日期和出售日期並不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答來了解真實的房齡。

（三）觀察房屋內外結構

買二手房看房的時候也應該注意到房齡問題，特別是剛剛粉飾過的牆面，很有可能是為了出售而翻新的。看房的時候需要注意廚房、衛生間，因為廚衛的裝修關係到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風格、材質來判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡。還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。

如何選擇二手房的房齡？

（一）房齡在8~10年左右的房子

這種房子剛剛好。房子質量問題，在前期看房的時候就可以全盤瞭解，心中也能有數，自己住的話也沒有什麼問題，周圍的配套也都相比較成熟，不會直接面臨被銀行巨大的僥倖減輕了一定的貸款壓力。

（二）房齡超過15年的房子

這種房子就開始貶值了。所以在購買超過15年房齡的二手房的時候，要考慮周全。這主要是因為房齡一旦超過15年，房齡越長，房貸越難辦，有些城市銀行規定，房齡在20年以上的就不會讓再辦房貸了，不僅會影響到銀行的貸款態度，還會影響到銀行的貸款額度，自住投資都不適合。買房一般建議淘10年內次新盤

（三）超過20年房齡的房子就屬於‘老齡房’

“老齡房”一般能夠貸款的額度是很低的，有些銀行是不接受老齡房的貸款，所以你要付全款買一個別人住了20年的房子，想想誰還願意呢？20年前建造的房子格局和戶型跟我們現在的要求也會差很多，很難滿足現代人們的生活需求。

注：當然，大城市的很多有學區屬性的“老”房子就例外了，很多家長為了子女教育，儘管這些房子老舊，不得不選擇這樣的二手房。但是如果沒有這一屬性，還是不建議大家購買房齡超過20年的房子。

在我們買二手房時，一定要重視房齡。有的賣家為了將房子賣個好的價錢，會故意隱瞞或者是混淆二手房的房齡，所以購房者要學會如何自己計算二手房的房齡。為了規避因為房齡而產生的貸款問題以及各種風險，購房者在買房時，應在合同中寫明相關的風險條款，即使維權，也有保障。這樣才能在購買二手房之前，心裡面有數，房齡大的二手房還是要謹慎選擇。

今天的小課堂就到這裡了，明天我們為您講講有哪些特殊的二手房。如果您有判斷房齡的好方法，或者其他關於二手房的疑問，請積極留言評論～

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具體政策以各地信息為準。