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文：七七（ID:se7enmoney）
圖/七七攝
這週休年假，和妹妹跑到一起去日本走走。在買買買，走走停停的行程中也看了很多“情報社”給的一些日本房產信息。
日本房地產投資要追溯的上個世紀，在1980年代後期，由於日本國內國外的各種政策因素的影響，興起了投機熱潮，其中以股票和土地投資最為明顯。
而當經濟發展是由大量的投機活動支撐起來的，那麼就容易產生泡沫，所以到90年代初的時候泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此後進入了平成大蕭條時期。之前被神化的“土地不會貶值”的房地產暴跌，產生了大量的虧損。有人還因此破產了。
從那以後，日本人對房產投資失去了熱情，在日本年輕人越來越不願意買房、房產資源閒置數量不斷增加時，所以現在可以看到，作為一個發達國家，而且人多地少的日本，房價並不是很高。東京邊緣一點的地段和大阪的中心區的房價相當於國內二三線城市。
2020年東京舉辦奧運會的刺激政策，吸引了不少人飄洋過海來日本投資。據數據統計，日本已成為中國人的第四大海外購房目標國。
日本房地產，當前房價水平不高，還是永久產權，在東京、大阪這些主要城市的出租率還不錯，每年能拿到實際的租金回報率有5%~7%左右，投資的話相當於每年投資個理財產品的收益率。對比起國內的一線城市平均租金回報率不到1.5%。這個水平還算不錯。
另外，日本貸款利率較低。利率水平在3%左右，而現在國內的平均貸款水平大概在5%左右。
不過，海外投資者是很難在日本拿到貸款的，只能是簽約時首付10%，但一個月後需付清尾款。除非投資者有永久居留權或在日本上市公司工作。
或者在中國銀行的日本支行申請貸款，這次過來看到一個在日工作的朋友，他就是通過這個途徑貸款的，手續也比較複雜，自己大概交了兩三次資料才補全。具體條件如下：
國內年收入在20萬元以上，或在日本年收入400萬日元以上，並開具近三年的納稅證明；
在日本貸款購買的房產，面積需在25平米以上，且為近30年所建的房屋；
還款期限為20年（最長25年，投資用則最長15年），貸款償清時年齡不得大於65歲，貸款期限+房屋房齡之和小於60年；
滿足了這些條件之後就可以貸款，首付10%，貸款比例為50%，一般可貸20年，剩下的也是需要在簽約一個月後付清。相當於要首付50%。
另外，在日本投資房產，需要交的稅也很多，稅目繁瑣複雜。在購置期的時候，各項稅費加起來占房屋總價的7%-8%左右。轉讓的成本也不低，如果是遺產繼承的話，需要支付10%~20%的稅，變賣需要交的稅約為房價的20%~39%。對比起增長率，如果短線投機的投資者，可能還會面臨虧損的情況。
持有期也需要交一些固定資產稅、物業費、修繕金等等。所以日本的租金回報率有一個表面收益率和實際回報率，表明回報率即沒有減去前面說的這些費用的收益率。
另外，還有一個擔心的地方就是日本處於地震帶，經常發生地震這一問題，是投資固定資產的一個大隱患。就像我們旅程的過程中，就聽說有一處火山噴發了。據說這是地震的前兆。把同行的夥伴嚇得不輕。
日本的房地產不像別的地方那麼瘋狂，可能就能作為一個理財產品投資，做個跨國包租婆。想要短期內有很高的增長可能性不大。
日本房產的基本情況，就分享這些。這些旅程是完全的自由行，發生了很多意外，也遇到很多好人，也許不太順心，但這樣的旅程才讓人影響深刻。
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