几天前，海南计划建设全岛自由贸易试验区的消息公布，这一利好政策让人们对于海南的发展有了更多的期待，同时也让人们对海南的楼市表示出不少担忧：新区建设会进一步带动炒房吗？在这样的质疑声中，海南楼市调控政策也开始步步升级。
政策绷紧
4月22日晚间，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，提出在已经出台的限购政策的基础上，分三个层次实行海南省全域限购：
五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本地户籍市民销售；
海口、三亚、琼海三个已经实施限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月以上个人所得税或是社会保险缴纳证明；
而目前尚未实施限购的其它区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须至少提供一名家庭成员在海南省累计24个月以上个人所得税或是社会保险缴纳证明。
另外，对于通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭，只能购买一套住房，同时须至少提供一名家庭成员在海南省累计24个月以上个人所得税或是社会保险缴纳证明。
《通知》还特别强调，非海南省户籍人口不得通过补缴个人所得税或社会保险的方式购买住房。各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。
除限购外，根据3月31日海南省住建厅公布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满五年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。
实际上，在公布建设自由贸易试验区前后，海南对房地产市场的调控就在不断加码。海南省分别从用地制度、市场炒作、居民住房公积金和中介交易等多个领域入手，打击借政策炒作、哄抬房价的行为。
从这种“严阵以待”的架势不难看出，在开放政策公布之后，海南房地产市场正面临着全方位的考验。
琼州往事
三十多年来，中国几乎每一次推出大开发政策，当地都会迎来重大发展机遇，也都会带来一波房地产热潮。海南的上一波房地产热也是紧随改革开放政策而来的。
1988年，海南行政区从广东分离出来成立海南省，同时提出建设经济特区，许多人从中嗅到了财富的气味，纷纷来到海南淘金。九十年代初地产泡沫时期，有大量不同属性的资本通过各种渠道流入房地产，当时的口号叫做：“要挣钱，到海南，要发财，炒楼花。”，直到这一泡沫急速膨胀后破灭。
根据相关资料显示，1988年刚刚建区之初，房地产平均价格为1350元／平方米，三年之后的1991年，房地产均价为1400元／平方米，但是到了1992年，房地产均价猛增至5000元／平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米，但随即转头向下。
地价的情况也基本如此。1991年，海口市地价最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位680万元／亩，而到1996年初则突然下降到约100万元／亩，基本上回落到1991年的水平。
当时有许多房地产商从银行手里拿贷款开发楼盘，赚了钱之后再把剩下的房地产抵押给银行。海南当时人口大概100多万，光房地产公司就有两万多家，到处都在建楼盘、到处都在卖项目，但当时房地产还没有向个人开放，谁也不知道这些房子建好了之后卖给谁，甚至不知道有谁打算留在海南。
到了1992年，一部分人开始警觉起来，比如潘石屹就在1992年下半年撤离了海南，而吉利的李书福仍然沉浸其中，1993年房地产泡沫破裂，李书福大约损失了3000万元。留给海南的是一堆盘根错节的债务纠纷，“烂尾楼”成为了城市的一大“景观”，这一幕距离今天也不到三十年。
机遇与危局
三十年后，对外开放政策可能会再次卷起一股房地产热，但这次，我们面对的情况已经大不一样，房地产政策放开已经整整20年了，以前房地产商把楼盘开发出来，只能转卖给企业和其它组织，通过职工福利的形式发放出来，但是现在人人都可以买房，他们能为房地产市场提供强大的需求，当然，他们也加入了“炒房大军”，炒作行为变得更难控制。
三十年前的海南往事告诉我们，当一个行业的准入门槛变得极低，就很可能出现投机行为，当一个行业充斥了这样的投机者，这个行业就很可能出问题。
另外，我们在几天前的文章《海南会成为下一个深圳或者浦东吗？》中也提到，资产价格上涨过快对实体经济的损害是很严重的，它会造成发展的停滞。这是本身发展就不充分的海南不希望看到的。
近十年来，房地产都可以称得上是海南的支柱产业。以2017年海南房地产交易数据来看，当年海南全省房地产销售面积达2292.61万平方米，销售金额突破2713.72亿元，房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值的9.8%，领先于其它行业。
今年3月，中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名，其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。
今年3月，十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上，海南也对自身房地产市场发展问题做出了回应。省委书记刘赐贵承认调控房地产业，GDP以及财政收入会受到影响，但也同时强调，治理海南房地产行业需要有“壮士断腕”的决心。
省长沈晓明则坦言，尽管海南的房地产对经济的贡献很大，但也必须“断腕”，因为海南的土地资源和基础设施配套都跟不上市场对房地产的需求。同时他也承认：“房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”
楼市价值
事实上，随着内地环境和气候问题凸显，海南的环境价值正在被人们关注，海南旅游地产不再仅仅是一个概念，不只是“炒作”，它的价值开始表现为引导一种周期性的人口迁徙。
链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外居民购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
另据2011年公布的中国旅游地产（海南）消费者调查报告，中长期用户70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，其它时间物业空置。不难看出，大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天就“飞”走了。
综合以上因素来看，海南房地产行业仍然具有投资价值，随着开放政策的不断深入，这种价值也将得到进一步分化。但由于海南房地产政策不断收紧，短期内存在被政策套牢的可能性，个人投资者入场要谨慎。
而对于产业层面来说，出台相应的实体经济保障政策，帮助优质企业规避资产价格上涨带来的影响，对于促进海南整体发展是十分必要且迫切的。海南需要尽快建立起自己的产业体系，正如沈晓明省长所说：“没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”
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