參哥說：作為樓市傳統銷售旺季，“金九銀十”向來受到各方關注。今年卻是分化明顯，一方面是樓市熱度似乎已經退散，大量樓盤出現平銷跡象。另一方面，項目公示節奏加快，房源供給明顯增加。總之，一冷一熱很是熱鬧。
作者 | 參姐
主編 | 參哥
對於2019年，金九銀十已然過半，那麼回顧過去的9月，西安樓市的整體表現如何呢？
01 房價微降，整體趨穩
9月西安主城區對41個項目進行了價格公示，備案房源14230套，整體均價為15378元/㎡。
西鹹新區9月備案公示了8個項目，房源基本上全集中在灃東新城，共計房源2760套，整體均價16976元/㎡。
9月備案房價區域分佈
9月西安房源供給再創新高，房價卻呈下降趨勢，但整體下滑幅度不大，仍以穩為主。曲江、長安區、經開下滑較為嚴重，城西上升勢頭明顯，其餘各區均有小幅度升降。從區域分佈來看，高新房價最高，達到19029元/㎡，其次為西鹹新區和曲江板塊。
9月備案樓盤均價段佔比
從價格分佈來看，萬元以下樓盤僅為1個，是融創天朗南長安街壹號，備案價為9415元/㎡。有超過六成的樓盤均價在1.6萬/㎡ 以下，以1.3萬-1.6萬元/㎡區間內的樓盤佔比最多，共涉及17個項目。2萬以上的有6個，主要集中在碧桂園·國湖、碧桂園香湖灣壹號、萬達西安ONE和萬科翡翠國賓這幾個純改善型樓盤項目。
眼下“6.20”新政的效果已開始逐漸顯現，備案價格審批嚴格，近期上市的項價格多個處於“零漲幅”狀態，部分純新盤的價格也未出現之前預測中的“高價”，房價些許下降，但整體趨於穩定。
02 整體去化68.7%，成交量小幅回落
對比往年“金九銀十”的傳統旺季來看，今年9月西安+西鹹新區的成交情況顯得較為冷淡。
之前即便是流搖的項目，以前自行開盤去化率也能達到八九成，進入9月份以後，這個數據也普遍有所下滑。尤其主城區一些此前根本不愁賣的項目，也因為價格因素，登記數量有明顯的減少。
2019年1-9月西安+西鹹新區整體去化統計表
2019年9月份，西安城六區、長安區、臨潼區、西鹹新區以及高陵共計46個項目開盤銷售，推售套數為10086套，銷售房源量6928套，整體去化率68.7%。相比於8月77%的去化率而言，下降幅度較大。
今年9月西安開盤數量比8月大增，但是開盤即清的項目和之前相比有所減少。有的項目去化率甚至只有8%，一些以前需要搖號的項目，也出現“流搖”的情況。
不難看出，受大環境影響，主城區成交量已經開始出現下行，遠郊的情況更為嚴重。
03 搖號項目不足半數，市場分化明顯
與成交情況相比，登記情況也好不到哪去。在9月已經核驗結束的46個項目中，搖號的項目為21個，平銷的項目為25個。從搖號和平銷項目的佔比情況來看，9月的樓市的確降溫不少，市場分化非常明顯。
我們為了便於觀察，篩選出來了9月熱銷的幾個樓盤和受冷的樓盤。
從21個搖號的項目來看，9月受歡迎房源的共同特徵大體可以分為三類：
①均價在10000-14000元/㎡左右的高性價比盤。例如：鼎誠·馥桂園、紫薇·東進。均價1萬出頭的價格，在改善盤大行其道的當下，受歡迎程度可想而知。
②與周邊二手房房價存在明顯倒掛的樓盤。例如：中國鐵建·萬科翡翠國際，1.3萬左右的均價，周邊二手房倒掛近4000元/㎡，並且還是一房難求的狀態，難怪會成為今年西安市場上最大的黑馬。
③地段、配套、品質優秀的樓盤。例如：萬達西安one項目，位於高新科技六路與唐延路交匯處。地段非常好，周邊商業、交通等配套也接近完美。即使均價20502元/㎡，也成功吸引了717個家庭登記，開盤去化率達到100%。
再來看被冷落的樓盤，去化率在50%以下。主要有以下3個特點：
①均價過高，在1.6萬以上的樓盤。例如：高新的蘇寧雲著、城西的富力開遠城去化率均在10%以下。地段都是好地段，但1.7萬左右的房價還是讓很多購房者望而卻步。
②產品種類多為大平層、洋房、疊拼等高端樓盤。例如中梁壹號院的疊墅，去化率僅為24% ，而該樓盤的小高層卻達到了74%，可見受眾群體少的產品，在市場下行的情況下，也是被冷落的對象。
③項目曝光少，或亮相時間短，大部分購房者對於項目並不瞭解。例如：頤閤府、泛華灣流、南飛鴻十年城。
總結：今年的“金九”，表現平平。在現階段，少量紅盤帶動市場搖號的大環境下，對於購房者來說，想要買個好房子，真正的鬆一口氣，恐怕還是有點難度。
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作者 | 參姐
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