参哥说：作为楼市传统销售旺季，“金九银十”向来受到各方关注。今年却是分化明显，一方面是楼市热度似乎已经退散，大量楼盘出现平销迹象。另一方面，项目公示节奏加快，房源供给明显增加。总之，一冷一热很是热闹。
作者 | 参姐
主编 | 参哥
对于2019年，金九银十已然过半，那么回顾过去的9月，西安楼市的整体表现如何呢？
01 房价微降，整体趋稳
9月西安主城区对41个项目进行了价格公示，备案房源14230套，整体均价为15378元/㎡。
西咸新区9月备案公示了8个项目，房源基本上全集中在沣东新城，共计房源2760套，整体均价16976元/㎡。
9月备案房价区域分布
9月西安房源供给再创新高，房价却呈下降趋势，但整体下滑幅度不大，仍以稳为主。曲江、长安区、经开下滑较为严重，城西上升势头明显，其余各区均有小幅度升降。从区域分布来看，高新房价最高，达到19029元/㎡，其次为西咸新区和曲江板块。
9月备案楼盘均价段占比
从价格分布来看，万元以下楼盘仅为1个，是融创天朗南长安街壹号，备案价为9415元/㎡。有超过六成的楼盘均价在1.6万/㎡ 以下，以1.3万-1.6万元/㎡区间内的楼盘占比最多，共涉及17个项目。2万以上的有6个，主要集中在碧桂园·国湖、碧桂园香湖湾壹号、万达西安ONE和万科翡翠国宾这几个纯改善型楼盘项目。
眼下“6.20”新政的效果已开始逐渐显现，备案价格审批严格，近期上市的项价格多个处于“零涨幅”状态，部分纯新盘的价格也未出现之前预测中的“高价”，房价些许下降，但整体趋于稳定。
02 整体去化68.7%，成交量小幅回落
对比往年“金九银十”的传统旺季来看，今年9月西安+西咸新区的成交情况显得较为冷淡。
之前即便是流摇的项目，以前自行开盘去化率也能达到八九成，进入9月份以后，这个数据也普遍有所下滑。尤其主城区一些此前根本不愁卖的项目，也因为价格因素，登记数量有明显的减少。
2019年1-9月西安+西咸新区整体去化统计表
2019年9月份，西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区以及高陵共计46个项目开盘销售，推售套数为10086套，销售房源量6928套，整体去化率68.7%。相比于8月77%的去化率而言，下降幅度较大。
今年9月西安开盘数量比8月大增，但是开盘即清的项目和之前相比有所减少。有的项目去化率甚至只有8%，一些以前需要摇号的项目，也出现“流摇”的情况。
不难看出，受大环境影响，主城区成交量已经开始出现下行，远郊的情况更为严重。
03 摇号项目不足半数，市场分化明显
与成交情况相比，登记情况也好不到哪去。在9月已经核验结束的46个项目中，摇号的项目为21个，平销的项目为25个。从摇号和平销项目的占比情况来看，9月的楼市的确降温不少，市场分化非常明显。
我们为了便于观察，筛选出来了9月热销的几个楼盘和受冷的楼盘。
从21个摇号的项目来看，9月受欢迎房源的共同特征大体可以分为三类：
①均价在10000-14000元/㎡左右的高性价比盘。例如：鼎诚·馥桂园、紫薇·东进。均价1万出头的价格，在改善盘大行其道的当下，受欢迎程度可想而知。
②与周边二手房房价存在明显倒挂的楼盘。例如：中国铁建·万科翡翠国际，1.3万左右的均价，周边二手房倒挂近4000元/㎡，并且还是一房难求的状态，难怪会成为今年西安市场上最大的黑马。
③地段、配套、品质优秀的楼盘。例如：万达西安one项目，位于高新科技六路与唐延路交汇处。地段非常好，周边商业、交通等配套也接近完美。即使均价20502元/㎡，也成功吸引了717个家庭登记，开盘去化率达到100%。
再来看被冷落的楼盘，去化率在50%以下。主要有以下3个特点：
①均价过高，在1.6万以上的楼盘。例如：高新的苏宁雲著、城西的富力开远城去化率均在10%以下。地段都是好地段，但1.7万左右的房价还是让很多购房者望而却步。
②产品种类多为大平层、洋房、叠拼等高端楼盘。例如中梁壹号院的叠墅，去化率仅为24% ，而该楼盘的小高层却达到了74%，可见受众群体少的产品，在市场下行的情况下，也是被冷落的对象。
③项目曝光少，或亮相时间短，大部分购房者对于项目并不了解。例如：颐合府、泛华湾流、南飞鸿十年城。
总结：今年的“金九”，表现平平。在现阶段，少量红盘带动市场摇号的大环境下，对于购房者来说，想要买个好房子，真正的松一口气，恐怕还是有点难度。
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作者 | 参姐
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