近日，米宅北京完成了為期四天的石家莊深度調研，近距離觸摸了這個城市的脈搏。
先說結論，石家莊樓市已徹底涼涼，陰跌已超過一年，跌幅普遍15%，扛跌些的10個點，不扛跌的20個點。
石家莊在大漲，橫盤，下跌之後，房價仍普遍高達兩萬，單從石家莊的經濟面和人均收入來看，房價應該還有不小的下行空間。這，是很多人的第一結論，然而米北經過一線深入調研，必須要說：
以上全錯！
對，這不但是我們調研的結論，而且我要說，存在感很弱的二線省會石家莊，為國內大多數二線樓市的未來走向，樹立了一個典型樣本。
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說起石家莊的成長史，那真是一部逆襲勵志的好劇本，堪比近期熱播的宮斗大劇《延禧攻略》的女主魏瓔珞。
早在上個世紀初，石家莊還是獲鹿縣下面的一個小村莊。
獲鹿就是今天石家莊下轄的鹿泉區，當時的獲鹿是通燕趙、連三晉的貨物集散地，素有“日進斗金的旱碼頭”之稱。
“秦失其鹿，天下共逐之”，當年的獲鹿，何等霸氣！
做為獲鹿下面一個不知名的小村莊，石家莊又是如何開啟了華麗麗的逆襲之路呢?
1907年，話說那還是清末光緒年間，大清朝要修建正太鐵路。
正太正太，本來鐵路規劃起點是在正定，但正定縣的遺老遺少認為鐵路破壞風水，堅決反對修建。
而且過正定縣要穿過滹沱河，需要修橋增加成本。於是設計師們順水推舟把鐵路起點移到了正定縣南面的一個小村莊，這個村子就是早年的石家莊。
從此，石家莊結束了多年的龍套角色，開始正式登臺表演了。
正太鐵路修好後，石家莊不但成為當時國內重要的鐵路線起點，而且還是正太鐵路和京漢鐵路的交匯處，一躍進成為交通要塞和重要資源集散地，後來又憑藉這一優勢發展起了現代工業，逐步成為河北省的重要大城市，石家莊正式開啟了它的逆襲之路。
再來說一說保定，保定自1669年直隸建省以來，憑藉優越的中心位置，就一直是河北的省會，也是華北地區的經濟大市，當時只有天津的經濟實力能與之抗衡。
建國以後，保定順理成章成為河北省會，但到了1968年，石家莊取代保定成為河北省會。
據當年河北省人民政府向中央人民政府政務院請示：
河北省自建省以來，省會就設於保定市，該市雖經幾年的恢復與發展，但由於建設工業的條件缺乏，將來也很少可能成為工業城市。而石家莊地處京漢、正太兩條鐵路幹線的交點，工業比較發達，也將是全國重要工業城市之一，且為軍事要地，在國家經濟建設的發展中，該市勢必成為全省經濟文化中心。為了便於領導工業，推動全省建設工作，特呈請將省會遷往石家莊市。
當然也有說法是因為文革的影響，具體原因年代久遠不可考，但不爭的事實是，石家莊先憑藉鐵路優勢成為重要城市，再一躍成為省會城市，終於成長為舞臺的主角，從此憑藉主角光環一路開掛。
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當然，石家莊的逆襲之路也並非一帆風順，莫名失去省會地位的保定心中憋屈自不必說，河北重鎮唐山也不是吃乾飯的，憑藉港口優勢和礦產資源，唐山一直牢牢佔據著河北十一市GDP排行榜的頭名。
石家莊雖然仍是鐵路交通杻紐，但隨著互聯網和高新產業的興起，鐵路經濟已逐漸沒落。
石家莊周邊的特大型城市和省會眾多，北京、天津、鄭州，濟南、青島，個個頭頂耀眼光環，石家莊逐漸成為了一個弱存在感的二線省會。
近些年的石家莊，一直貼著全國商品集散地的標籤，支柱產業除了紡織，就是製藥，未能跟上這一波轉型升級的產業浪潮，自然也沒得到太多新興產業紅利。
石家莊做為省會，即使在河北省內，存在感和歸屬感也並不強。
省會城市，比如，說起杭州，大家想到的是互聯網和新一線；
說起成都，大家想到的是抖音網紅和四川美食；
說起鄭州，大家想到的是鄭東新區和中原後起之秀；
說起西安，那是搶人和搖號的代名詞。
說起石家莊，我努力想想，除了國際莊，好象什麼也沒想到。
沒有特色，就是石家莊最大的特色。
石家莊就像班級裡那個學習中游，默默無聞，不愛出風頭，也不調皮搗蛋的孩子，在老師點名時才會被人想起。
2017年全國26個省會的GDP排名表，排名第13的石家莊完美詮釋了什麼叫中庸之道。
3
本輪樓市大漲，我們聽多了武漢、杭州、西安、瀋陽、重慶、貴陽、天津這些城市的名字，它們輪番登臺亮相，好不熱鬧。
相比之下，石家莊顯得無聲無息，十分沉寂，但如果你認為石家莊本輪市的表現也不溫不火，那你就大錯特錯了。
先來看石家莊地圖。
石家莊轄八個區，十一個縣，同很多大城市一樣，分為內環主城區，近郊區和遠郊區。
主城區有新華區、長安區、橋西區和裕華區，後來在藁城區劃出一個高新區，也併入了主城區。
近郊區是鹿泉、正定、藁城和欒城。
遠郊區則有平山、井陘、靈壽、行唐、新樂、無極、深澤、晉州、辛集、趙縣、元氏、贊皇和高邑十三個縣和市。
石家莊總面積很大，有15848平方公里。
很多人沒想到的是，石家莊人口總數已超千萬，達到了1088萬人，憑人口數石家莊已進入全國特大城市行列。
直到2016年上半年，石家莊的房價還一直處於低位，即使是最金貴的城四區，房價也不過在7000-10000之間，比唐山的房價還略低，和省會的地位不太相符。
石家莊樓市開始發力是在2016年的下半年，省會果然還是省會，多年低調的石家莊一旦發力就不可收拾，半年之內房價如同脫韁的野馬，狂漲了一倍多，到2017年初，城四區的房價已普漲到兩萬以上，部分優質樓盤達到三萬。
這波大漲之後，石家莊終於把唐山、保定的房價遠遠甩在了身後。
中心區大漲，環城四區和遠郊區自然也不甘落後，都跟漲了一倍多，鹿泉、正定、藁城和欒城從五六千漲到了一萬多，遠郊則從三四千漲到了七八千。
2017年3月17日，石家莊第一次出臺限購政策。
在石家莊城四區和高新區購房，非本市戶籍居民需提供2年內連續繳納12個月以上的納稅或社保證明，限購1套住房；
9月23日，限購令升級。
在城四區和高新區購房，非本市戶籍居民需提供近3年內連續繳納24個月的納稅和社保證明，限購1套住房；
同時，自發文日起，購買新盤和二手房，五年內不得上市交易，購房時間以合同網籤時間為準。
五年限售的升級版一出，本來就在橫盤微跌階段的石家莊樓市徹底熄火。
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石家莊樓市啞火是在2017年的下半年，而二線的樓市大狂歡卻剛好是從17下半年拉開帷幕，18上半年達到高潮，搶人、搖號、限價、一二手倒掛、禁止公司購房，這都是2018年才火起來的新名詞兒。
石家莊起了個大早，趕了個晚集，雖然樓市早早大漲，可是後期只有眨巴眼旁觀的份兒。
18年4月，耐不住寂寞的石家莊也加入了搶人大軍，大專學歷可落戶，本科生購房補貼，力度尚可，但很快就被當時喧囂的樓市湮沒的無聲無息了。
在17年下半年到18年上半年這個關鍵的時間節點，各大二三線城市輪番狂出風頭，輪番接棒上漲，石家莊的樓市卻如同老僧入定一般，再也沒掀起半點波瀾，反而在持續下跌。
到目前為止，石家莊城區的房價比起17年高峰期，下跌幅度普遍在15%，部分樓盤達到20%甚至更多。
目前不論是城四區，還是近郊和遠郊區，樓市一片疲軟，沒有任何復甦的跡象。
米宅北京在石家莊調研四天，跑遍了城四區、高新區、正定、鹿泉、藁城、新樂等區縣，到訪售樓處不下二十個。
由於政府的嚴查，目前石家莊大量五證不全的售樓處已被關閉，五證齊全開盤在售的項目並不多，還有部分是限價項目，按常理說應該比較好賣才對。
然而，我們基本所到的每個售樓處，都是門庭冷落，我們經常是惟一一組到訪客戶，因為成交率過低，銷售人員普遍不在狀態。
二手房中介我們到訪了十多家，基本都處於十分冷清的運營狀態，石家莊雜牌小中介公司眾多，中介人員的專業度普遍不高。
藁城一家小中介的老闆和我們溝通良久，最後吐了苦水說了實話，說自己都一年多沒開單了，現在是靠副業是維持生計，其他中介公司也是在勉強支撐。
與此相對應，石家莊自今年5月份以來，土地流拍多宗，高新區、鹿泉、欒城等地塊紛紛流拍。
需要注意的是，石家莊樓市慘淡，並不是在近兩個月中央政策加碼嚴控之後，而是已持續了一年多。除了二手房，哪怕是被限價的新盤也一樣不好賣。
大漲之後，一年多的橫盤和下跌，沒有受到近一年樓市亂象的影響。所以說，石家莊是一個非常好的樓市樣本，從石家莊的樓市變化軌跡，我們可以推演出未來兩年大多數二三線城市的樓市走向。
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需要指出的是，目前石家莊樓市雖然一片冷寂，但並不代表房價仍在繼續下跌。
石家莊和北京房價起漲和被調控的時間節點極為接近，但房價跌幅卻小於北京。
今年年初，北京已經深跌了20-30個點，石家莊卻只有15個點，目前城四區的房價普遍維持在15000-21000之間，而且明顯有了支撐，在這個價格基礎上已經跌不下去了。
為什麼石家莊更抗跌?當然不是因為石家莊比北京更具城市價值，而是因為北京房價已脫離了地心引力，能勉力接盤者越來越少。
而石家莊市區兩萬的房價，相對於平均收入五千的石家莊市民來說雖然也很高，但再加上六個錢包，和北京比起來，買房還是要容易的多。
更重要的是，石家莊人口眾多，全市超過千萬，市區常住人口高達500萬，而且每年人口還在持續流入，這麼多的人口基數托起兩萬的房價，顯然並不離譜。
石家莊市區目前兩萬的房價，不僅有眾多本地剛需和置換的支撐，還有來自郊縣的大量購房群體。
另外，現在石家莊賣的最好的還是120平左右的三居，少有人願意買入兩居或小三居，和一線城市的主流銷售面積越來越小相比，石家莊人民對目前房價的承受能力遠比想象的要強大。
相比之下，郊區就沒有那麼幸運了。
和很多發展能力有限的二線城市類似，石家莊的繁華地帶主要集中在只有107平方公里的二環內，出了二環，很多區域就有了城鄉結合部的畫風。
二環內的石家莊，既有林立的高樓大廈
也有接地氣的各色便利店
對於大多數老石家莊人來說，他們只能接受住在二環以裡，出了二環那就是郊區，如果錢實在不湊手，最遠能接受的也是不超出三環。
休想騙我出三環，不僅是鄭州人民，更是石家莊人民的共識。
在上一輪樓市瘋漲之時，石家莊的四個近郊區和十幾個遠郊縣，都湧入了大量投資客，彼時的人們都頭腦發熱喪失理智，看見房子就搶，只相信買到就賺到。
而在樓市退潮之後，投資客迴歸冷靜，全部撤離了遠郊區。
目前遠郊區縣的房子除了本地剛需，根本無人接盤，而本地剛需大部分有自住房，收入低，需求小，這一波造出來的大量樓盤，不知要賣到何年何月，大概率要走上漫漫熊途。
本次我們來到石家莊郊縣調研，看到的仍是二十年前的十八線面貌。
笑點十足的圓夢中介，男到女家是個什麼鬼?
近二十年的城市化進程，一二線城市發展速度極快，充滿了活力，而廣大四五線的發展卻停滯不前，和一二線城市差距越拉越大。財富的兩極分化定律同樣適用於城市，不以我們的個人意志為轉移。
小地方居民收入低，就業機會很少，年輕人不斷外流，目之所及，大街上的車輛和行人都很少，未來這些城市極有可能面臨老齡化危機。
但貿然說三四五線房價會持續下跌，卻也失之偏頗，要看這個城市或縣城的基本面，經濟即使再發展不力，但只要人口夠多，就有了足夠的剛需支撐。還有一個重要的指標是城市的新建樓盤是否過剩。
以我們此行的第一站新樂市為例，新樂整體城貌十分落後，沒有任何支柱型產業，人口外流嚴重。
但由於新樂知名度太低，沒有大型房企進入，目前在售新盤極少，供應量小，即使投資客絕跡，也和本地少量的剛需置換形成了供需平衡，目前二手房價穩定在七到八千。
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石家莊做為一個二線省會的典型樣本，我們可以清楚看到，即使房子剝離了投資屬性，只要有足夠的人口，房價小幅下跌之後一樣能獲得支撐。
以石家莊的經濟和人口基本面，這個支撐點目前穩定在主城區的一萬五到兩萬，近郊區的一萬到一萬三，遠郊縣的七到八千。
我們可以根據各城市的GDP和人口情況，大致核算出各自房價的支撐點。
近期的樓市轉向，讓有的人產生幻覺，認為本輪調控動了真格，上漲預期已被打破，房價很可能大幅下跌，甚至跌回到兩年前。
然而，時光不可能倒流，房價也一樣。別的不說，兩年前市場上的貨幣總量能和今天相比嗎?
不但政府不希望房價大跌，我們也清楚地看到，即便全是剛需，各城市房價的支撐點也並不低。經濟基本面、常住人口數量、人口流入數量等指標，都為城市房價標註了相應的價格。
而先行一步的石家莊，用自己一年多的樓市軌跡，已為各二三線城市指明瞭未來的路。
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