近日，米宅北京完成了为期四天的石家庄深度调研，近距离触摸了这个城市的脉搏。
先说结论，石家庄楼市已彻底凉凉，阴跌已超过一年，跌幅普遍15%，扛跌些的10个点，不扛跌的20个点。
石家庄在大涨，横盘，下跌之后，房价仍普遍高达两万，单从石家庄的经济面和人均收入来看，房价应该还有不小的下行空间。这，是很多人的第一结论，然而米北经过一线深入调研，必须要说：
以上全错！
对，这不但是我们调研的结论，而且我要说，存在感很弱的二线省会石家庄，为国内大多数二线楼市的未来走向，树立了一个典型样本。
1
说起石家庄的成长史，那真是一部逆袭励志的好剧本，堪比近期热播的宫斗大剧《延禧攻略》的女主魏璎珞。
早在上个世纪初，石家庄还是获鹿县下面的一个小村庄。
获鹿就是今天石家庄下辖的鹿泉区，当时的获鹿是通燕赵、连三晋的货物集散地，素有“日进斗金的旱码头”之称。
“秦失其鹿，天下共逐之”，当年的获鹿，何等霸气！
做为获鹿下面一个不知名的小村庄，石家庄又是如何开启了华丽丽的逆袭之路呢?
1907年，话说那还是清末光绪年间，大清朝要修建正太铁路。
正太正太，本来铁路规划起点是在正定，但正定县的遗老遗少认为铁路破坏风水，坚决反对修建。
而且过正定县要穿过滹沱河，需要修桥增加成本。于是设计师们顺水推舟把铁路起点移到了正定县南面的一个小村庄，这个村子就是早年的石家庄。
从此，石家庄结束了多年的龙套角色，开始正式登台表演了。
正太铁路修好后，石家庄不但成为当时国内重要的铁路线起点，而且还是正太铁路和京汉铁路的交汇处，一跃进成为交通要塞和重要资源集散地，后来又凭借这一优势发展起了现代工业，逐步成为河北省的重要大城市，石家庄正式开启了它的逆袭之路。
再来说一说保定，保定自1669年直隶建省以来，凭借优越的中心位置，就一直是河北的省会，也是华北地区的经济大市，当时只有天津的经济实力能与之抗衡。
建国以后，保定顺理成章成为河北省会，但到了1968年，石家庄取代保定成为河北省会。
据当年河北省人民政府向中央人民政府政务院请示：
河北省自建省以来，省会就设于保定市，该市虽经几年的恢复与发展，但由于建设工业的条件缺乏，将来也很少可能成为工业城市。而石家庄地处京汉、正太两条铁路干线的交点，工业比较发达，也将是全国重要工业城市之一，且为军事要地，在国家经济建设的发展中，该市势必成为全省经济文化中心。为了便于领导工业，推动全省建设工作，特呈请将省会迁往石家庄市。
当然也有说法是因为文革的影响，具体原因年代久远不可考，但不争的事实是，石家庄先凭借铁路优势成为重要城市，再一跃成为省会城市，终于成长为舞台的主角，从此凭借主角光环一路开挂。
2
当然，石家庄的逆袭之路也并非一帆风顺，莫名失去省会地位的保定心中憋屈自不必说，河北重镇唐山也不是吃干饭的，凭借港口优势和矿产资源，唐山一直牢牢占据着河北十一市GDP排行榜的头名。
石家庄虽然仍是铁路交通杻纽，但随着互联网和高新产业的兴起，铁路经济已逐渐没落。
石家庄周边的特大型城市和省会众多，北京、天津、郑州，济南、青岛，个个头顶耀眼光环，石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会。
近些年的石家庄，一直贴着全国商品集散地的标签，支柱产业除了纺织，就是制药，未能跟上这一波转型升级的产业浪潮，自然也没得到太多新兴产业红利。
石家庄做为省会，即使在河北省内，存在感和归属感也并不强。
省会城市，比如，说起杭州，大家想到的是互联网和新一线；
说起成都，大家想到的是抖音网红和四川美食；
说起郑州，大家想到的是郑东新区和中原后起之秀；
说起西安，那是抢人和摇号的代名词。
说起石家庄，我努力想想，除了国际庄，好象什么也没想到。
没有特色，就是石家庄最大的特色。
石家庄就像班级里那个学习中游，默默无闻，不爱出风头，也不调皮捣蛋的孩子，在老师点名时才会被人想起。
2017年全国26个省会的GDP排名表，排名第13的石家庄完美诠释了什么叫中庸之道。
3
本轮楼市大涨，我们听多了武汉、杭州、西安、沈阳、重庆、贵阳、天津这些城市的名字，它们轮番登台亮相，好不热闹。
相比之下，石家庄显得无声无息，十分沉寂，但如果你认为石家庄本轮市的表现也不温不火，那你就大错特错了。
先来看石家庄地图。
石家庄辖八个区，十一个县，同很多大城市一样，分为内环主城区，近郊区和远郊区。
主城区有新华区、长安区、桥西区和裕华区，后来在藁城区划出一个高新区，也并入了主城区。
近郊区是鹿泉、正定、藁城和栾城。
远郊区则有平山、井陉、灵寿、行唐、新乐、无极、深泽、晋州、辛集、赵县、元氏、赞皇和高邑十三个县和市。
石家庄总面积很大，有15848平方公里。
很多人没想到的是，石家庄人口总数已超千万，达到了1088万人，凭人口数石家庄已进入全国特大城市行列。
直到2016年上半年，石家庄的房价还一直处于低位，即使是最金贵的城四区，房价也不过在7000-10000之间，比唐山的房价还略低，和省会的地位不太相符。
石家庄楼市开始发力是在2016年的下半年，省会果然还是省会，多年低调的石家庄一旦发力就不可收拾，半年之内房价如同脱缰的野马，狂涨了一倍多，到2017年初，城四区的房价已普涨到两万以上，部分优质楼盘达到三万。
这波大涨之后，石家庄终于把唐山、保定的房价远远甩在了身后。
中心区大涨，环城四区和远郊区自然也不甘落后，都跟涨了一倍多，鹿泉、正定、藁城和栾城从五六千涨到了一万多，远郊则从三四千涨到了七八千。
2017年3月17日，石家庄第一次出台限购政策。
在石家庄城四区和高新区购房，非本市户籍居民需提供2年内连续缴纳12个月以上的纳税或社保证明，限购1套住房；
9月23日，限购令升级。
在城四区和高新区购房，非本市户籍居民需提供近3年内连续缴纳24个月的纳税和社保证明，限购1套住房；
同时，自发文日起，购买新盘和二手房，五年内不得上市交易，购房时间以合同网签时间为准。
五年限售的升级版一出，本来就在横盘微跌阶段的石家庄楼市彻底熄火。
4
石家庄楼市哑火是在2017年的下半年，而二线的楼市大狂欢却刚好是从17下半年拉开帷幕，18上半年达到高潮，抢人、摇号、限价、一二手倒挂、禁止公司购房，这都是2018年才火起来的新名词儿。
石家庄起了个大早，赶了个晚集，虽然楼市早早大涨，可是后期只有眨巴眼旁观的份儿。
18年4月，耐不住寂寞的石家庄也加入了抢人大军，大专学历可落户，本科生购房补贴，力度尚可，但很快就被当时喧嚣的楼市湮没的无声无息了。
在17年下半年到18年上半年这个关键的时间节点，各大二三线城市轮番狂出风头，轮番接棒上涨，石家庄的楼市却如同老僧入定一般，再也没掀起半点波澜，反而在持续下跌。
到目前为止，石家庄城区的房价比起17年高峰期，下跌幅度普遍在15%，部分楼盘达到20%甚至更多。
目前不论是城四区，还是近郊和远郊区，楼市一片疲软，没有任何复苏的迹象。
米宅北京在石家庄调研四天，跑遍了城四区、高新区、正定、鹿泉、藁城、新乐等区县，到访售楼处不下二十个。
由于政府的严查，目前石家庄大量五证不全的售楼处已被关闭，五证齐全开盘在售的项目并不多，还有部分是限价项目，按常理说应该比较好卖才对。
然而，我们基本所到的每个售楼处，都是门庭冷落，我们经常是惟一一组到访客户，因为成交率过低，销售人员普遍不在状态。
二手房中介我们到访了十多家，基本都处于十分冷清的运营状态，石家庄杂牌小中介公司众多，中介人员的专业度普遍不高。
藁城一家小中介的老板和我们沟通良久，最后吐了苦水说了实话，说自己都一年多没开单了，现在是靠副业是维持生计，其他中介公司也是在勉强支撑。
与此相对应，石家庄自今年5月份以来，土地流拍多宗，高新区、鹿泉、栾城等地块纷纷流拍。
需要注意的是，石家庄楼市惨淡，并不是在近两个月中央政策加码严控之后，而是已持续了一年多。除了二手房，哪怕是被限价的新盘也一样不好卖。
大涨之后，一年多的横盘和下跌，没有受到近一年楼市乱象的影响。所以说，石家庄是一个非常好的楼市样本，从石家庄的楼市变化轨迹，我们可以推演出未来两年大多数二三线城市的楼市走向。
5
需要指出的是，目前石家庄楼市虽然一片冷寂，但并不代表房价仍在继续下跌。
石家庄和北京房价起涨和被调控的时间节点极为接近，但房价跌幅却小于北京。
今年年初，北京已经深跌了20-30个点，石家庄却只有15个点，目前城四区的房价普遍维持在15000-21000之间，而且明显有了支撑，在这个价格基础上已经跌不下去了。
为什么石家庄更抗跌?当然不是因为石家庄比北京更具城市价值，而是因为北京房价已脱离了地心引力，能勉力接盘者越来越少。
而石家庄市区两万的房价，相对于平均收入五千的石家庄市民来说虽然也很高，但再加上六个钱包，和北京比起来，买房还是要容易的多。
更重要的是，石家庄人口众多，全市超过千万，市区常住人口高达500万，而且每年人口还在持续流入，这么多的人口基数托起两万的房价，显然并不离谱。
石家庄市区目前两万的房价，不仅有众多本地刚需和置换的支撑，还有来自郊县的大量购房群体。
另外，现在石家庄卖的最好的还是120平左右的三居，少有人愿意买入两居或小三居，和一线城市的主流销售面积越来越小相比，石家庄人民对目前房价的承受能力远比想象的要强大。
相比之下，郊区就没有那么幸运了。
和很多发展能力有限的二线城市类似，石家庄的繁华地带主要集中在只有107平方公里的二环内，出了二环，很多区域就有了城乡结合部的画风。
二环内的石家庄，既有林立的高楼大厦
也有接地气的各色便利店
对于大多数老石家庄人来说，他们只能接受住在二环以里，出了二环那就是郊区，如果钱实在不凑手，最远能接受的也是不超出三环。
休想骗我出三环，不仅是郑州人民，更是石家庄人民的共识。
在上一轮楼市疯涨之时，石家庄的四个近郊区和十几个远郊县，都涌入了大量投资客，彼时的人们都头脑发热丧失理智，看见房子就抢，只相信买到就赚到。
而在楼市退潮之后，投资客回归冷静，全部撤离了远郊区。
目前远郊区县的房子除了本地刚需，根本无人接盘，而本地刚需大部分有自住房，收入低，需求小，这一波造出来的大量楼盘，不知要卖到何年何月，大概率要走上漫漫熊途。
本次我们来到石家庄郊县调研，看到的仍是二十年前的十八线面貌。
笑点十足的圆梦中介，男到女家是个什么鬼?
近二十年的城市化进程，一二线城市发展速度极快，充满了活力，而广大四五线的发展却停滞不前，和一二线城市差距越拉越大。财富的两极分化定律同样适用于城市，不以我们的个人意志为转移。
小地方居民收入低，就业机会很少，年轻人不断外流，目之所及，大街上的车辆和行人都很少，未来这些城市极有可能面临老龄化危机。
但贸然说三四五线房价会持续下跌，却也失之偏颇，要看这个城市或县城的基本面，经济即使再发展不力，但只要人口够多，就有了足够的刚需支撑。还有一个重要的指标是城市的新建楼盘是否过剩。
以我们此行的第一站新乐市为例，新乐整体城貌十分落后，没有任何支柱型产业，人口外流严重。
但由于新乐知名度太低，没有大型房企进入，目前在售新盘极少，供应量小，即使投资客绝迹，也和本地少量的刚需置换形成了供需平衡，目前二手房价稳定在七到八千。
6
石家庄做为一个二线省会的典型样本，我们可以清楚看到，即使房子剥离了投资属性，只要有足够的人口，房价小幅下跌之后一样能获得支撑。
以石家庄的经济和人口基本面，这个支撑点目前稳定在主城区的一万五到两万，近郊区的一万到一万三，远郊县的七到八千。
我们可以根据各城市的GDP和人口情况，大致核算出各自房价的支撑点。
近期的楼市转向，让有的人产生幻觉，认为本轮调控动了真格，上涨预期已被打破，房价很可能大幅下跌，甚至跌回到两年前。
然而，时光不可能倒流，房价也一样。别的不说，两年前市场上的货币总量能和今天相比吗?
不但政府不希望房价大跌，我们也清楚地看到，即便全是刚需，各城市房价的支撑点也并不低。经济基本面、常住人口数量、人口流入数量等指标，都为城市房价标注了相应的价格。
而先行一步的石家庄，用自己一年多的楼市轨迹，已为各二三线城市指明了未来的路。
閱讀更多 創聯地產 的文章
