最近恒裕滨城因为业主微信控盘抬升房价被推上风口浪尖，事实上恒裕滨城一直是深圳湾豪宅片区的标杆，创下6年间价格涨幅高达480%，每平米涨19万的记录！
除了涨幅惊人，恒裕滨城的户型也非常厉害，以业主控盘的D户型为例，建筑面积88㎡实际套内面积为127.63㎡。按照目前高层的得房率约75%来计算，相当于正常项目的170㎡建面，几乎赠送了一倍的面积。
经观察发现，89平的房子在深圳称得上“百变户型”。同样的面积在房产证上别无二致，但户型使用率差别巨大，有的89平做1房、2房、最常见的是3房，更有甚者能做到4-5房。
01.89平到底可以做几房？
金亨利首府 89平4-5房
龙华红山次新盘，该楼盘普遍都有高赠送，89平不仅有4房户型，还有复式5房。5房实用面积130平，楼盘主卧都有34平。
仁恒峦山美地 88平5房2卫
龙岗宝荷的次新房，88平能做5房2卫，而且户型通透，每个房间采光都很好，实用面积有110平。
碧海玉湖湾 89平6房2卫
房产证面积是89平，但看户型图套内面积104.2平，做6房每个卧室都不小。
万科金域华府 89平4房
每个房间都有10几平，大客厅，套内面积106.6平。
以上这些都是“高拓展”“高赠送”的典型代表，这类户型主要集中在2008年-2015年新房供应的主力区域（龙岗、龙华、宝安）。但近几年逐渐销声匿迹，取而代之的是诸如建面88㎡2房2卫，甚至建面89㎡2房1卫。与此前同样建面做4房大相径庭，不仅可利用的功能空间数减少了，整体可利用面积也被压缩。
之所以出现“高赠送”户型，都是开发商“偷面积”的结果。所谓“偷面积”，就是利用商品住宅的建筑设计规范，尽量多设计既可利用，但又不计入或只计算一半面积的居住空间，以提高房源的使用率，更有甚者通过搭板增加房间。
02.为什么会“偷面积”？
2006年，建设部九部委联合推出了“90/70政策”：建筑面积90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上，说的直白点，就是小户型的房子必须占总面积的70%以上，达到抑制地产商抬升地价，遏制房价过快上涨的目的。
为了增加空间使用率，开发商在房屋本身的面积、公摊面积，以及在层高上打擦边球。常见的“偷面积”操作有送入户花园、超大阳台、超大露台、飘窗、挑高等。
如今类似的高拓户型之所以很少听闻，除了行业监管趋严，也因为建筑设计有了新的规划。2014年8月，《深圳市建筑设计规则》正式施行，以前所谓的赠送面都将计入或换算计入总建筑面积，间接限制了偷漏面积的行为，明确了购房者产权。
03.偷面积有哪些风险？
“高赠送”看似让购房者占了大便宜，但背后的高风险也要引起重视，因赠送面积引发纠纷的楼盘屡见不鲜。
2014年笔架山公馆开盘时承诺：“85平可以做到4房，主卧是套房还送衣帽间”。两年后交房时却只有3房，甚至部分业主家的厕所、厨房都“不见了”，而这些“不见”的部分，都是当时开发商承诺的“赠送面积”。经调查这些面积还涉嫌违建，多处所谓的赠送被强行拆除，后来甚至还因搭板被禁售。
同样因搭板屡次被举报的还有金亨利二期，88㎡户型如果不搭板，只有1房；如果搭板，则可以做到3房，搭板前后使用空间缩水严重。总的来说，“偷面积”风险主要有以下三点：
1.不能写入房产证，花钱买来的面积卖房时得不到这部分收益。 所以现在的新盘，都很少有高赠送。新规后明确产证面积，不搞赠送，对于购房者并不完全是坏事，虽然实用率低了，感觉不实惠，但明确了产权，减少以后的纠纷。因为赠送面积本身不计入产权，得不到法律保护，遇到出售、拆迁、抵押等情况时，扩展部分的权益并不能保证。
2.赠送常常是一种屡试不爽的营销套路，在寸土寸金的深圳，购房者很容易被“送大阳台”、“超高复式”、“买一套送半套”、“两居送一居”牵着鼻子走。事实上，有的面积本来就公摊或房屋内本身就有的，开发商通过搭板、更改功能等方式就成了所谓的“赠送”。更致命的是，这种方式不一定能通过验收，后期能否履约还是个问号。比如临街一侧的阳台，就面临变成违规建筑的危险。
3.羊毛出在羊身上，高赠送的新房往往单价也会被拉高，88平恒裕槟城均价27万，算上赠送面积均价约14万，与周边楼盘相比并无太大区别。
住房最终还是要考虑成本和性价比，即使是开发商补偿公摊多，但偷出的面积可能并没有便宜多少。未来出售时，尽管赠送可能是个加分项，建议购房者考虑产权面积和相应风险。
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