07.11 河西高價地，走自己的路！

“今年不買房，明年買地王”這句玩笑話在河西似乎愈加貼切，經過6月份的開盤潮，河西不少限價住宅房源都迎來了收官，河西的限價房是越來越少；高價地們經過這兩年的蟄伏今年則是動態頻出：世茂天譽即將公開、河西三大高價地預計今年上市……

跟進

河西高價地們動態頻出！

近日，河西中部世茂G11地塊確定了案名——世茂天譽！至此河西三大高價地都已經集齊了案名！總價地王88億的世茂天譽；樓面價3.7萬/㎡的金茂府；4.5萬/㎡的單價地王葛洲壩中國府……

據瞭解這三大高價地均在緊鑼密鼓的籌備售樓處，金茂府售樓處已建成目前尚未公開；世茂天譽將在本月中旬正式公開；葛洲壩南京中國府已更換圍擋用於售樓處修建。

一起來看看河西高價地們的最新動態吧：

世茂天譽

地塊總價：88億元

項目動態：世茂天譽將於7月中旬公開售樓處，預計年底上市。

產品規劃：河西中部G11地塊規劃12萬方集中式大型購物中心、兩幢超高層塔樓，其中一幢為300米高的甲級辦公樓+酒店、另一幢為260米高的酒店式公寓。地塊有四分之一是住宅，將打造大平層豪宅。

作為世茂在南京佈局的“第八子”，世茂內部人士透露：“G11未來定位將會超過上海世茂廣場”。G11項目特地邀請世界知名的伍茲貝格事務所操刀設計，在其300米摩天塔樓頂層擬建觀光區，可以360度俯瞰南京夜景。由開發商完全自持的大型體驗式購物中心，將引入獨具特色的影院+劇場模式、文化主題植入、大面積水景公園等創新業態。

日前項目已經公開了案名，當天小編前往售樓處，發現售樓處已經全部建好，目前已邀請了一些領導參觀，據悉項目將於7月中旬正式對外公開售樓處！

此外項目也在打造實體樣板間，從外部看有兩層房外立面已經呈現，不知內部裝修情況如何。

目前工地進展很快，不同於一些樓盤先做出住宅再補建配套商業，世茂天譽雙管齊下：300米地標塔樓和一站式購物中心正在做地下基礎，而3幢大平層住宅已全部蓋至10層以上。

項目300米摩天樓還有望引入洲際酒店。260米副樓或將引進洲際行政公寓，貨量約800多套。大平層豪宅貨量約680套單位，據稱將走“中式園林”與“奢華藝術”相融合的風格。

葛洲壩南京中國府

樓面價：45213元/㎡；

放風價：78000元/㎡

項目動態：目前售樓處正在施工中，預計年底上市 ；

產品規劃：共5棟高層，打造190㎡三房、230/270㎡四房，部分320~500㎡，部分戶型有空中花園和泳池，共306套豪宅；

2016年5月13日，經過25輪競拍，葛洲壩集團以32.8億元、樓面價45213元/平米拍下河西南一地塊，成為南京單價地王。現場看到葛洲壩中國府目前已經拆除了部分前期號稱800萬的銅柱圍擋，正在搶建售樓處。

目前售樓處雛形初具，3棟住宅也已經蓋到7/8層樓的高度。

據悉河西葛洲壩南京中國府將打造葛洲壩地產旗下最高端系“國府”系產品，精裝標準或達到萬元以上。項目預計今年下半年公開上市，放風整盤均價實現7.8萬/㎡，上市存疑不過今年售樓處應該可以公開。

金茂府

樓面價：G12地塊：37027元/㎡；G13地塊：36890元/㎡；

放風價：6.4萬/㎡

項目動態：項目售樓處尚未公開，預計首開8、9號樓，主力面積為140、180、220㎡；

產品規劃：整個金茂府項目將打造15棟高層住宅。其中G12地塊規劃7棟高層住宅，G13地塊規劃8棟高層住宅；

今年2月份，河西金茂府售樓處就已建成。目前銷售團隊已組建完成，並在新街口德基二期和虹悅城設置展位。

據此前開發商節點，售樓處早應該公開，不過一拖再拖，目前沒有任何動態。

參考

各板塊高價地如何應對限價？

2018已經進入下半年。按照計劃，河西三大高價地理應公開售樓處，抓緊時間籌備上市，在6月份開盤潮期間還能見到金茂府銷售拓客，讓沒買到限價房的群體期待金茂府，為何現在了無音訊了呢？

究其原因還是限價惹的禍！

從剛剛收官的正榮濱江紫闕來看，銷許價格絲毫不讓34999元/㎡，依舊嚴格壓死在河西南3.5萬/㎡的限價之下，作為首個河西南全四房的大戶型終極改善產品，可以說濱江紫闕是河西近年來品質較好的一個盤，又是純新盤，不過即使是這樣，限價依舊未能放開！

由此看來政府仍然堅持調控不動搖的決心，指望今年限價鬆動也是十分懸的，因此高價地們仍然在觀望——如果限價不放開，今年就不上市，既然不上市也沒必要趕著公開售樓處了。

從2016年開始，一大批2w+的高價地密集出讓，今年“地王們”已經開始要動了！在限價尚未鬆動的當下，高價地如何上市？一是壯士斷腕，毛坯貼本出售；二是打造疊墅產品，用大面積、低均價的下疊組合小面積、高均價的中上疊，拉低整體均價。

壯士斷腕：精裝改毛坯

在南京拿地，高額的土地成本、銀行的融資成本，遙遙無期的上市時間……在此背景下一些樓盤在苦等限價放開無果後，選擇壯士斷腕，果斷精裝改毛坯。可謂是限價時代中的犧牲品。

雨山路某新盤：限價之下疊墅產品煥新生

此前疊墅產品在南京一直都是比上不足比下有餘；往上比不上獨棟別墅，往下又比一般住宅賣的貴。雨山路某新盤，樓面地價為22320元/㎡，是江北板塊第一個上市的地價2萬+樓盤！僅比地價（22320元/㎡）高出6000/㎡，未能突破江浦3萬限價。

據統計，下半年江北還有幾個高價地將上市，比如金地悅風華、金隅紫京疊院、銀城頤居悅見山……它們無一例外全部是疊墅產品，為何南京樓市、尤其是高價地突然流行賣起了疊墅？

從2016年開始。隨著一批2萬左右的高價地塊密集出讓，限價不放開倒逼開發商在低密度產品創新和突破限價上拼命尋找出路。雨山路某純新盤下疊面積起步就是200多，有的甚至達到了270㎡。中疊和上疊的面積基本在120-129㎡。下疊價格才24000多一點，而中疊和上疊的均價卻高不少。

因為下疊戶型太大，總價過高因此往往也不太好賣。低價下疊做大面積，用下疊的低均價直接拉平中上疊的高均價，間接拉平整個項目的均價——這正是疊墅產品應對限價的優勢！

探尋

河西特色高價地 走自己的路

那麼在河西板塊，地王們會如何操作呢？在驕傲的河西精裝改毛坯顯然不合適；從規劃上打造的也非疊墅產品……年初，葛洲壩中國府、金茂府、世茂天譽信心滿滿宣佈下半年上市，如今騎虎難下。

地王們最理想的情況當然是藉助板塊優勢，突破限價今年上市；但有業內人士指出，河西三大高價地此前傳言將於今年底入市，但普遍6~7萬/㎡的放風價，能否突破河西的限價紅線成為最大懸念。一旦限價不鬆綁，開發商覺得沒有太多利潤可賺，或許將選擇繼續往後拖延。在鼓樓濱江採用精裝改毛坯、雨山路板塊大建疊墅等方案應對限價時，河西還是迎來自己特色的生存之路——公寓，限價之下的綏靖政策！

世茂天譽下半年或首推公寓產品

世茂G11項目的總體量達77萬方，具體開發內容包括：300米地標寫字樓及酒店、260米行政公寓、150米天際大平層豪宅和12萬方大型購物中心等多種業態。

與很多房企在綜合體操盤上“先開發住宅，後啟動商業”策略不同，世茂擁有在上海打造世茂廣場多年開發運營經驗，項目也是南京極少數“宅地與商辦配套用地同時動工”的大型綜合體項目。如此看來假如豪宅限價不好突破，先賣賣公寓、寫字樓、商鋪也是一個很好的緩兵之計。

住宅緊俏，河西下半年或迎公寓潮！

為何說河西住宅房源緊俏？具體看來河西目前主力待售的限價房仍舊有近3000套左右，而河西開盤潮過後迎來一段真空期，短時間內限價新房不加推，高價純新盤迫於限價不能上市，以世茂天譽為例，豪宅有可能先推公寓產品，因此下半年河西或將迎來一大批公寓上市！

河西這些盤下半年都有公寓上市

金地中心菁華為代表的已上市公寓：

目前河西板塊已上市的公寓所剩不多，除了金地中心菁華以外，還有升龍匯金、升龍江島時代有少量公寓房源可售。

涵碧樓·行館還有少量酒店式公寓可售。

下半年涵待上市公寓：

世茂天譽下半年擬先推出公寓產品，總量約800餘套。

建鄴吾悅新城廣場擬下半年推出公寓、商鋪產品。

正榮濱江紫闕即將加推SOHO公寓及絕版4.8米挑高LOFT公寓；共三棟公寓項目。

日前河西的開盤潮結束，仍有3萬組購房人失望落選，由於限價因素，新房、二手房的價差客觀存在，大部分購房者的眼中只有河西住宅的價格升值空間，河西的高端公寓，恰恰是被忽略的；目前在高價地無法上市、限價盤沒有開盤的形式下，河西公寓產品迎來井噴，你會考慮嗎？

5月份小編跑盤時聽聞世茂天譽正在搶建售樓處，兩個月之後售樓處果真拔地而起，進度不可謂不快，而搶建售樓處的背後真的僅僅是為了賣公寓嗎……回首前兩年，南京樓市遍地是地王成為常態。狂熱拿地的背後，是高總價、高單價、高溢價率……而現在絞盡腦汁如何在限價之下求生，成為高價地的煩惱。“精裝改毛坯”是一條路；“建疊墅”是一條路；“上市先賣公寓”也是一條路。

只是地王們現在踏上“綏靖”之路，與當初豪擲千金拿地時的心境，一樣嗎？

市場還需多點理性，少點狂熱！