繼上週四掛出5幅地後，剛剛（3月31日）南京又開倉了！2020年寧出第4號出讓公告出爐，共公告5幅地塊，分佈於河西南（2幅）、南部新城（2幅）、板橋新城（1幅）。總用地面積超56公頃，起拍總價達212.1億元，將於4月30日上午10:00開始網上競拍。
此次5幅地看點十足，河西南、南部新城各迎來兩幅地塊，其中南部新城迎來機場跑道沿線的兩幅大體量綜合體地塊，起拍總價131.7億！
河西南G10地塊
河西南G10地塊（建鄴區河西南部4-1-A地塊），東至友誼街，南至雙閘路，西至規劃紅菱街，北至揚子江大道。總用地面積45091.83㎡，出讓面積45091.83㎡，用地性質為二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.4，限高80米。起拍總價32.3億，最高限價44.9億元，起拍樓面價29847元/㎡，最高樓面限價41489元/㎡，競買保證金6.46億元。
地塊四至圖
地塊規劃圖
NO.2020G10地塊出讓條件
（1）地塊內允許佈置不超過地上總建築面積5%的商業配套用房。
（2）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，不享受容積率獎勵政策。
（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交給河西新城管委會。
河西南G11地塊
河西南G11地塊（建鄴區河西南部4-1-B地塊），東至友誼街，南至鄴城路，西至規劃紅菱街，北至雙閘路。總用地面積38308.26㎡，出讓面積38308.26㎡，用地性質為二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.6，限高100米。起拍總價29.4億，最高限價41.2億元，起拍樓面價29518元/㎡，最高樓面限價41365元/㎡，競買保證金5.88億元。
地塊四至圖
地塊規劃圖
NO.2020G11地塊出讓條件
（1）地塊內允許佈置不超過地上總建築面積5%的商業配套用房。
（2）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，不享受容積率獎勵政策。
（3）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交河西新城管委會。
江蘇土地解讀
河西南又添兩幅純宅地，G10、G11地塊僅隔一條雙閘路，用地面積適中，地段優越，位於河西南部地區最北端——河西商務商貿和高品質住宅的聚集區。兩幅地塊定位高品質住宅，將緩解河西地區住宅供應的短缺。
周邊毗鄰生態公園、青奧村公園、濱江風光帶、長江，景觀資源優越；毗鄰在建的華僑城歡樂海岸、兒童醫院河西院區、青奧村廣場、伊頓國際學校等優質公共生活配套資源，鄰近地鐵S3號線平良大街站、有軌電車友誼街站，還緊鄰規劃地鐵9號線，和揚子江大道、河西大街、江東中路共同形成快捷出行體系。周邊有金地、正榮等多個城市綜合體，商業配套完善。兩幅地塊均允許佈置不超過地上總建築面積5%的商業配套用房。
在三天後（4月3日），河西南G03地塊將開拍，起拍樓面價26533元/㎡，最高樓面限價36933元/㎡。相較該地塊，G10、G11兩幅宅地地段更優越，起拍價2.9萬/㎡以上，最高樓面價在4.1萬/㎡左右。至此，河西南地塊門檻再度上調約2千/㎡，最高限價上調約4千/㎡。去年11月出讓的河西南國資G75地塊，起拍樓面價24445元/㎡，最高樓面價33530元/㎡！值得一提的是，兩幅地塊一路之隔便是南京地王項目——葛洲壩中國府，該盤2017年拿地，以32.8億、樓面價45213元/㎡成交！
目前，河西南周邊在售新房項目有河西金茂府（平良上府），新房價約51447-52421元/㎡，總價750萬起；華潤置地魚嘴潤府僅剩2棟樓，前期售價約39800元/㎡；區域內包括佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、正榮潤峰等一批二手房項目，售價約5.1-5.5萬/㎡。
南部新城G12地塊
南部新城G12地塊（秦淮區紅花街道機場路以南、國際路以東地塊），東至規劃冶修二路，南至規劃機場路，西至規劃國際路，北至規劃機場路。總用地面積269359.61㎡，地上出讓面積180576.96㎡，地下出讓面積88782.65㎡，用地性質為商辦混合用地、商住混合用地、二類居住用地，綜合容積3.50，限高150米。起拍總價63億，最高限價91億元，起拍樓面價9968元/㎡，最高樓面限價14398元/㎡，競買保證金12.6億元。
地塊規劃圖
NO.2020G12地塊出讓條件
（1）A、B、C分區在保證開發總量、各類建築面積與建築高度不變的前提下，容積率可在三個分區之間進行總量平衡轉移，容積率可轉移幅度不大於30%。轉移後，單個分區建築密度≤65%，綠地率≥10%。D、E、F分區在保證開發總量、各類建築面積與建築高度不變的前提下，容積率可在三個分區之間進行總量平衡轉移，容積率可轉移幅度不大於10%。轉移後，綠地率、建築密度指標不變。
（2）D、E、F、G分區住宅建築高度≥35米。A、B、C分區商業建築面積佔地上總建築面積不小於80%，可在A、B、C分區之間總量平衡轉移。D分區商辦建築面積佔地上總建築面積不小於75%，E、F分區商辦建築面積佔地上總建築面積不小於35%，其中D、E、F分區商業建築面積佔地上總建築面積不大於5%，可在D、E、F分區之間總量平衡轉移。G分區商業服務配套設施不得大於地上總建築面積的3%。A、B、C、D、E、F分區不得設置酒店式公寓。
（3）H分區地面為特色街巷及綠地，地下為B1商業用地,地下空間出讓；I、J分區地面為特色街巷，地下為S9其他交通設施用地,地下空間出讓；K分區地面為城市道路，地下為S9其他交通設施用地,地下空間出讓。出讓地下空間應符合地鐵建設、綜合管廊建設、綠化種植、市政管線敷設、南部新城地下公共空間及地下公共通道建設等要求，作為商業和停車設施使用，具體以審定方案為準。
（4）L分區地面是廣場用地和跑道南北兩側的綠地和街巷（跑道為歷史建築），地下為地鐵、地下通道等公共空間以及城市預留空間，其餘為S9其他交通設施用地，功能為停車，可出讓。具體建設內容以審定方案為準。
（5）A、B分區之間允許在特色街巷上方設置3處多層空中連廊，B、C分區之間允許在特色街巷上方設置2處多層空中連廊，連廊為交通功能。空中連廊寬度不大於8米，連廊下方淨高不低於9米，宜採用通透界面。空中連廊平面上不得錯位設置，必須保證特色街巷自然採光。連廊的建築面積納入兩側地塊指標計算。
（6）地塊位於土山機場淨空保護範圍內，在土山機場未搬遷或未得到部隊書面同意前，D—G分區建構築物最高點限制絕對高度分別為77.94米、81.11米、81.88米、71.97米。
（7）地塊應按照共建要求與地鐵5號線、10號線做好設計與施工銜接（含地鐵四小件等附屬設施），並徵得地鐵部門同意意見，滿足地鐵建設進度要求。經地鐵部門認可的專有部分面積不納入容積率計算。
（8）地塊內須配建建築面積不小於11616平方米的人才房，以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中佈置，由競得人建成後無償移交南部新城管委會。
（9）項目內所有商業（含地下商業）及辦公用房均須由競得人整體持有，不得分割銷售、不得分割轉讓。如需整體轉讓，只允許整體轉讓、銷售給競得人所屬集團的關聯方或其控股子公司（該關聯方持股不低於20%），且符合《地塊投資發展協議》要求。
（10）該地塊的商辦和住宅須同步開工，同步建設。住宅部分可分批申領銷售許可，但在A、B、C分區結構封頂前，住宅申領銷售許可總量不得高於住宅總量的95%（由於地鐵建設、機場限高等外部客觀因素影響開發週期除外）。
（11）地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，公共建築單體預製裝配率≥40%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（12）競得人在項目設計過程中應按照《南部新城開發建設項目設計管理辦法》的相關要求進行報審。
（13）該地塊因建築業態較多、自持比例較大，出讓後可應競得人要求提供各用途及分區的起始價測算說明。
（14）競得人須在成交後十個工作日內與南部新城開發建設管委會簽訂《地塊投資發展協議》。
（15）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交南部新城管委會。
南部新城G13地塊
南部新城G13地塊（秦淮區紅花街道明匙路以東、機場路兩側地塊），東至規劃東風河路，南至機場跑道，西至規劃明匙路，北至規劃西一路。總用地面積136487.14㎡，地上出讓面積113278.47㎡，地下出讓面積23208.67㎡，用地性質為商住混合用地、商辦混合用地，綜合容積率4.44，限高150米。起拍總價68.7億，最高限價98.5億元，起拍樓面價13659元/㎡，最高樓面限價19584元/㎡，競買保證金13.74億元。
地塊規劃圖
總體鳥瞰圖
NO.2020G13地塊出讓條件
（1）B分區內有一處歷史建築瞭望塔，高度約為9米，建築面積約為1307.66平方米，佔地面積約為995.72平方米，一併納入地塊指標計算。
（2）C分區地面為城市道路及綠地，地下為S9其他交通設施用地,地下空間出讓，出讓地下空間應符合地鐵建設、綜合管廊建設、綠化種植、市政管線敷設、南部新城地下公共空間及地下公共通道建設等要求，作為停車設施使用，具體以審定方案為準。
（3）地塊位於土山機場淨空保護範圍內，在土山機場未搬遷或未得到部隊書面同意前，A分區建構築物最高點限制絕對高度為98.96米，B分區建構築物最高點限制絕對高度為83.40米。
（4）地塊應按照共建要求與地鐵6號線、10號線做好設計與施工銜接（含地鐵四小件等附屬設施），並徵得地鐵部門同意意見，滿足地鐵建設進度要求。經地鐵部門認可的專有部分面積不納入容積率計算。
（5）該地塊須配建建築面積不小於12689平方米的人才房，以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中佈置，由競得人建成後無償移交南部新城管委會。
（6）A分區地塊內住宅建築高度≥35米，商業辦公建築面積佔A分區地上總建築面積不小於20%，其中商業建築面積佔A分區地上總建築面積不大於3%。A分區商業自持比例不小於A分區商業總量的50%。A分區不得設置酒店式公寓。A分區還應配套建設建築面積不小於2500平方米的基層社區中心一處，具體要求如下：社區衛生服務站，建築面積不小於300平方米；文化活動室，建築面積不小於600平方米；體育活動站，建築面積不小於200平方米；黨群服務中心，建築面積不小於1000平方米；社區警務室，建築面積不小於60平方米；居家養老服務站，建築面積不小於150平方米；公廁，建築面積不小於100平方米；以上設施共計2410平方米，須由南京市南部新城開發建設管理委員會出資並委託競得人建設，建設費用須經第三方審計機構確認，建成後移交南京市南部新城開發建設管理委員會，移交的公建配套設施所對應土地按劃撥方式供應。
（7）B分區酒店式公寓建築面積佔B分區地上總建築面積不大於35%，B分區商業建築面積佔B分區地上總建築面積不小於50%，商業佈置應集中。B分區須建設建築面積不小於10萬平方米的綜合型高端集中式購物中心，由競得人自持，不得銷售，不得轉讓，統一經營。
（8）地塊內辦公樓需按照5A級寫字樓標準建設，如需銷售應以整棟為最小單位，且符合《地塊投資發展協議》要求。
（9）該地塊的商辦和住宅須同步開工、同步建設。住宅部分可分批申領銷售許可，但在持有商業體購物中心結構封頂前，住宅申領銷售許可總量不得高於住宅總量的95%（由於地鐵建設、機場限高等外部客觀因素影響開發週期除外）。
（10）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，公共建築單體預製裝配率≥40%，住宅建築和酒店式公寓100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（11）競得人在項目設計過程中應按照《南部新城開發建設項目設計管理辦法》的相關要求進行報審。
（12）該地塊因建築業態較多、自持比例較大，出讓後可應競得人要求提供各用途及分區的起始價測算說明。
（13）競得人須在成交後十個工作日內與南部新城開發建設管委會簽訂《地塊投資發展協議》。
（14）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭人才房建築面積，面積最多者競得。人才房建成後無償移交南部新城管委會。
江蘇土地解讀
南部新城核心區此次掛出兩幅重磅綜合體巨無霸地塊，為機場跑道沿線首批推出的涉宅地塊！G12、G13地塊相距1公里，均位於機場跑道核心地段，緊鄰機場跑道，為區域內不可多得的優質地塊。不僅佔據核心地段，還都坐擁地鐵優勢，G12地塊為地鐵5號線、10號線機場路站換乘地塊，G13地塊為地鐵6號線、10號線和規劃16號線紅花機場站三線換乘地塊。
值得關注的是，G12、G13地塊出讓條件頗為嚴苛，要求做好與地鐵的銜接工作。兩幅地塊總價也不低，起拍總價均在60億以上，G12最高限價91億、G13最高限價達98.5億。
南部新城新房斷供近2年，直到2019年下半年至今，才迎來一波大爆發，先後出讓了5幅涉宅地塊，吸引了金基、金茂、華僑城等大牌開發商入駐。
目前區域內多個純新盤待售，放風價超5萬/㎡！金茂G32（樓面價29705元/㎡）目前定名雲瀾尚府，由金茂、金基、建發、新希望聯合開發，將打造11棟17-32層的住宅，戶型面積120㎡起，放風要賣5.5萬/㎡，預計今年二季度首開；華僑城G70定名南京尚宸，樓面價28666元/㎡，由華僑城、建發、金地聯合開發，主力戶型約100-167㎡，項目原計劃6月份上市；此外，還有金基G76（樓面價19408元/㎡）、金基G107（樓面價31149元/㎡）、南京交通投資G64（樓面價16597元/㎡）有望在今年下半年入市。值得關注的是，區域內保利堂悅、復地宴南都等次新二手房成交價在4-4.5萬/㎡。
板橋G14地塊
板橋G14地塊（雨花臺區板橋新城十二期地塊），東至規劃道路，南至規劃道路，西至規劃道路，北至規劃道路。總用地面積74027.38㎡，出讓面積74027.38㎡，用地性質為商住混合用地，容積率Far≤2.4，限高80米。起拍總價18.7億，最高限價27.1億元，起拍樓面價10525元/㎡，最高樓面限價15253元/㎡，競買保證金3.74億元。
地塊四至圖
地塊規劃圖
NO.2020G14地塊出讓條件
（1）地塊商業辦公建築面積佔地上總建築面積的比例控制在10%-15%。
（2）該地塊須配建建築面積不小於7551平方米的租賃住房，由競得人建成後自持，用於出租居住，只租不售，不得分割轉讓，不得分割抵押，遵守國家及南京市租賃房管理相關要求。
（3）該地塊裝配式建築面積比例100%，建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（4）地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭自持租賃住房面積，面積最多者競得。
江蘇土地解讀
G14地塊地處的板橋新城，為距中心城區最近的新城，近年來以軟件業為主導的高新技術飛速發展。地塊所處的板橋新城東北組團功能定位為：板橋新城北部綜合服務中心、主城西南部新興居住片區、規劃總人口規模8.6萬人，將規劃形成“一心、兩軸、三帶、多片區”的總體空間結構。
G14為商住混合用地，區位優勢顯著，周邊有板橋中學、華興實驗學校、雨花醫院、蓮花湖公園、花生唐、吾悅廣場（在建）等齊全公共生活配套，自在城、南郡國際等多個成熟社區營造出成熟的人居氛圍。周邊新湖大道、新城大街、新林大道等路網均已建成，建成蓮花湖公交場站等，引入5條公交線路。
板橋新城東北組團空間結構規劃圖
值得一提的是，G14地塊北側即去年出讓的宋都G18地塊（樓面價15453元/㎡），項目定名宋都柏悅府，預計今年上半年上市。近年來，片區住宅斷供，僅有星葉歡樂城、柏悅府兩大純新盤待上市。目前，星葉歡樂成新領740套房銷許，精裝房均價25075-25668元/㎡，目前報名登記已結束，預計近期開盤。區域內金地自在城、宋都南郡國際等二手房價約2.2-2.7萬/㎡。
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