暫不考慮貸款，如果給你100萬美金（約630萬人民幣），你會去哪裡買房投資？
1.在北京市中心買1套60平米的小戶型房
2.在北京五環邊買1套100平米的大戶型房
3.在海口、惠州等二三線城市買2套大戶型房
4.在紐約市區買1套60平米的小公寓
5.在奧蘭多買4套25萬美元左右的獨棟別墅
6.在拉斯維加斯買3套30萬美元左右的獨棟別墅
7.在底特律買20套5萬美元的獨棟別墅
8.把100萬美金分散投資到50-200個WeHome美國房產合投項目中
9.用100萬美金買美國的房產基金REITs
10.投資泰國、柬埔寨等東南亞國家或日本的5套房產
如果你有100萬美金用於投資房地產，除了在北京、紐約這種高房價市中心沒有選擇餘地之外，你當然可以組合配置其中的優質資產。通過這10個和房產投資相關的百萬美元等價置換選項，是想讓大家思考一下自己的投資傾向，不是鼓勵你只投資其中一項哦。
不過話說回來，我倒是對第4個選項：在奧蘭多一口氣買4套獨棟別墅挺感興趣。倘若具體評估一下4套別墅的租住需求是否旺盛，確保租金收入穩定，那麼每棟房子每個月收1500美金，4套房子一個月的總租金就是6000美金，躺著不動彈一個月也有近4萬的收入，人生贏家啊，想想我是不是可以放飛自我了。。。（還是先想辦法賺到100萬美金再說……）
這個選項之所以如此吸引我，當然與WeHome對奧蘭多這個類型的城市研究有關。
我們今天分析不了這10個選項，我們主要針對3、4、5、6這4個美國不同類型的城市選擇中展開。這篇文章主要想結合真實房源信息，和大家分享一下在美國投資選擇城市的邏輯。
下面是一個真正考考你房產投資決策的問題。請認真思考：
以下4套房子，你會投資哪一套？
重點關注紅色標示的信息就好了。這4套房子是我們選出來最能代表各自城市特點的真實在售房源。所以，關鍵要考慮這四個城市的特點：紐約、奧蘭多、拉斯維加斯、底特律。它們所在的房產市場整體上有什麼差異？
來，想好了請投個票。買定離手，錯愛不究！
案例：4套房屋投資價值分析
這4套房屋是WeHome從美國公開市場在售房源中選出的符合這四座城市特點的代表性房源。
這4套房子中，哪套更值得投資呢？以下是基於WeHome房產投資課程知識，對這4套房子作出的簡化投資分析，供大家參考。
標的1.紐約市區公寓
房產價值120萬美元，過去一年增值9.09%，年毛租金回報率為3.70%。
投資風險分析：這套地處繁華城市中心地帶的公寓房，對應租賃需求旺盛，不愁租也不愁賣，所以投資風險較低。紐約人口年增長率為0.25%，不算高（美國人口平均增長率在0.7%左右，人口、經濟增長強勁的城市通常在1%以上）。
租金回報分析：租金回報率低（美國房產投資熱門城市的租金回報率平均為4.8%），而且你還需要留意這套房子的房產稅（$9600/年）和HOA（即物業管理費，$830/月），扣除這兩項佔大頭的持有成本後，年租金回報直接降到2.07%。而且成本還包括保險和維護維修費用，具體計算請參考課程第4講。這套房子年淨租金回報率在2%以下，可以說是很低了。
房產增值分析：紐約過去一年的房價平均增幅6.7%，增長曲線漸趨平緩。雖然這套房子過去一年的增幅接近紐約平均水平，但是缺少更多明確證據。未來一年預測增值5.9%可供參考。
考慮到經紀人佣金、交易費用和其他管理費用（具體內容可以回顧第4課），紐約這套房子的年投資整體回報（租金+增值）預估在5-7%比較合理。
結論：紐約這套房子投資風險比較低，預期回報穩定但不高。另外，由於房子的絕對價值比較高（120萬美元），需要準備的資金量大（按照貸款比例60%估算，需準備48萬美元首付）。
標的2.奧蘭多獨棟別墅
房產價值23.5萬美元，過去一年增值9.30%，年毛租金回報率為7.15%。
投資風險分析：這是一套比較新的獨棟別墅，2015年建造，從房子圖片上看，房子的狀況很好。奧蘭多人口年增長率為2.47%，這個人口增速很高了。我們還需要進一步挖掘街區信息（參考課程第3節總結的“好地段要素”等街區評估方法），並結合該房子所處區域的空置率、租客質量、附近相似房源成交情況、房子本身的細節等進行回報風險評估。另外，奧蘭多的犯罪率在美國屬於偏高的，這個在考察房子所在區域時也要考慮到（美國熱門投資城市犯罪率均值為4.3%，奧蘭多為6.0%）。
租金回報分析：年毛租金回報率為7.15%還不錯，而且持有成本也不高，房產稅（$2804/年）和HOA（$50/月）。所以這套房子的租金回報挺不錯的，淨租金回報在5.5%以上。
房產增值分析：奧蘭多過去一年的房價平均增幅8.0%，房價絕對值較低。城市還在處快速發展、人口增長較快的階段，未來增值預期比較好。這套房子未來一年預測增值為5.9%，相對保守。
奧蘭多這套房子的年投資回報（租金+增值）預估在10%左右，樂觀的話可以有再高一些的增值預期。
結論：奧蘭多房屋增值和租售比表現比較均衡，租金收益比較突出，投資風險較低，是價值投資者更傾向的投資標的。
標的3.拉斯維加斯獨棟別墅
房產價值28.6萬美元，過去一年增值14.86%，年毛租金回報率為6.19%。
投資風險分析：拉斯維加斯人口年增長率為1.68%，其中就業人口增長3.53%。城市整體房產市場需求不錯，但同樣也得結合具體街區進行分析。拉斯維加斯的主要風險還在於過去一年漲幅挺大，可能存在短期過熱的情況，我們有必要進一步評估是否會買在高點（最近3個月拉斯維加斯房價年增長率已經放緩，在7%左右）。
租金回報分析：年毛租金回報率為6.19%也還可以，持有成本同樣不高，房產稅（$2763/年），沒有HOA。淨租金回報約為5%。
房產增值分析：拉斯維加斯過去一年平均房價漲幅不小，高達14.9%，而最近數月平均漲幅已經大幅放緩。這套房子未來一年預測增值為6%。
拉斯維加斯這套房子的年投資回報預估也在10%左右，但是增值方面有一定的不確定性。
結論：拉斯維加斯過去一年房屋增值表現優秀，未來的增長率已有明顯放緩趨勢，租金回報率仍在正常水平，所以還是不錯的投資標的。
標的4.底特律獨棟別墅
房產價值5.3萬美元，過去一年增值76.67%，年毛租金回報率為17.37%。
投資風險分析：底特律這套房子乍一看回報率驚人，但具體分析卻是投資風險最高的選項。
主要風險①：底特律人口年增長率為-0.53%，也就是說人口在持續流出。沒有基本的人口增長作為需求支撐，任何看上去不錯的紙面數據都是值得高度懷疑和深度剖析的。風險因素包括：無法獲得穩定的租客，空置率較高，賬面的月租數字不錯但收不了幾個月或者操心太多等等。而且底特律的犯罪率是這4個城市中最高的（6.8%），在全美也是前幾名。
主要風險②：這套房子建於1943年，房屋老舊，購買後很可能需要巨量的維修成本（甚至高於房子的購買價格）。
租金回報分析：紙面的租金回報很高，不需要再分析了，主要是街區人口增量如何，小區域的空置率、租客是否穩定等等。這其實需要非常深入的當地經驗才能掌握真實情況。
房產增值分析：同理，看數據進行分析的意義已經不大。底特律房價絕對值較低，一套房子才幾萬美元，交易量也不多，房價的增幅大隻是表面現象（比如空有標價和估值但無人接盤），增值曲線遠遠不如其他城市穩定，波動較大。近來很多人嚷嚷著說抄底底特律房產的時候到了，但是城市的基本面並不支持：人口還在持續流出。
結論：底特律這套房子的賬面收益率很高，但投資風險很高，是非常有經驗、有洞察力的當地投資者經過深入微觀分析後才敢碰的房子。
總結
這篇文章給大家介紹了一個簡單但有效的城市進入視角。即，美國城市可以從兩個維度考察，然後分成以下4類。
（兩個維度是：①城市基本面好不好；②投資群體有沒有關注到。）
1. 城市基本面好但大部分投資者都關注到了：紐約、舊金山為代表的超一線城市，樓市火爆，但未來增值已現疲態。甚至像西雅圖等準一線城市在2017年已經出現過熱的傾向。因此，這些城市房價絕對值高，租售比低，增值空間要打個問號（或許還會有很強的增值慣性）。
2. 城市基本面好但大部分投資者還沒有關注到：奧蘭多、亞特蘭大、夏洛特為代表的準一線以下的大中型城市，租售比尚處於比較高的水平，而且城市發展處於上升期，通常表現為人口淨流入多，勞動人口快速增加。體現在投資上就是，租金回報率較高，現金流很穩定，長期增值潛力較大（早晚會被人關注到，但是不知道要多久）。我們認為，這是目前理想的標的城市。
3. 城市基本面好但已經有小部分投資者關注到了： 像拉斯維加斯、丹佛等城市，和第2類城市基本面類似，但已經有投資群體開始關注他們，所以過去兩年增幅比較大。這類城市的特點是，租售比還在合理的水平上，租金回報合理，而且可能有增值慣性。總體而言還是有較高的投資價值。
4. 城市基本面差：比如底特律、弗林特這樣的城市，人口持續淨流出，對房子租售需求很不穩定。無論投資群體有沒有關注到，都不建議碰，除非你是非常有經驗的當地投資者。
- End -
閱讀更多 WeHome房產筆記 的文章
