作者 劉曉博
今天分析一下山東樓市。
由於缺乏土地供應和庫存的資料，只能從基本經濟數據、城市規劃、人口流動等角度來進行分析。好在土地供應、庫存等，只帶來短期影響，對我在文中做出的中長期（5年以上）分析影響不大。
一、山東的城鎮化“有點怪”！
山東是中國經濟第三大省，所以先比較一下山東、廣東、江蘇三省的主要經濟和人口指標。
2017年山東廣東江蘇指標比較
<table><tbody>項目
山東
廣東
江蘇
GDP（萬億）
7.3
8.99
8.59
固定資產
投資（萬億）
5.4
3.75
5.3
進出口（萬億）
1.8
6.8
4.0
存款餘額（萬億）
9.1
19.5
13
地方一般預算內收入（萬億）
0.61
1.13
0.82
住戶存款（萬億）
4.4
6.3
4.6
小學生（萬）
709
942
540
小學招生（萬）
127
174
95
常住人口（億）
1.0
1.12
0.80
由上面圖表可以看出，廣東人口最多，如果用“小學生人數”考察，幾乎是江蘇的兩倍。但廣東公佈的“常住人口”只相當於江蘇的1.4倍。如果按照江蘇“每萬人中小學生數量”和8000萬的人口基數來推算廣東的人口，則廣東常住人口當為1.4億；如果按照山東“每萬人中小學生數量”和1億的人口基數來推算廣東的人口，則廣東常住人口當為1.32億。也就是說，廣東常住人口被低估了至少2000萬，很有可能被低估了3000萬。
此外，我們還可以通過上述數據對比發現，山東GDP的含金量比較低。1億人口的大省，銀行存款總餘額不到廣東的一半，地方財政收入也只有廣東一半。但GDP卻相當於廣東的81%。
所以我的結論是：山東的GDP被高估了不少，人口基本上是正確的；廣東人口被低估了20%左右，GDP基本上沒有水分；江蘇的官方人口數據基本上沒有水分，但GDP有那麼一點點水分。這就是三個經濟大省的基本情況。此外，廣東經濟對於投資的依賴度是最低的。
在城鎮化上，廣東、江蘇和山東則完全不同。廣東各城市的強弱差異度最大，環珠三角發達程度遠不如珠三角；江蘇內部差異適中，山東內部最為均衡。
正是因為山東各地市經濟發展比較均衡，造成了濟南、青島的“首位度”不高，在全國吸引外省人口流入的能力偏弱。但山東經濟相對發達，所以人口也很少外流。在山東省官方公佈的《山東省新型城鎮化規劃（2014-2020年）》裡，這樣描述山東的城鎮化：
本地城鎮化特色突出。我省跨省流動人口較少，全省1370萬流動人口中，85%在省內流動，48%在縣內轉移，呈現出典型的本地城鎮化特徵。
廣東、江蘇則不同。在廣州、深圳、東莞、佛山，以及南京、蘇州，都可以看到大量外省人口流入。可以這樣說，廣東是中國外來人口最集中、匯聚能力最強的省份。江蘇比廣東略弱，但在全國範圍內匯聚人口的能力也很強。相比之下，山東就顯得黯然失色。
可以這樣說：經濟上的均衡，和人口流動上的“保守”，是山東的基本特徵。
在山東省官方公佈的《山東省新型城鎮化規劃（2014-2020年）》裡，提出到2020年濟南、青島等市城區年均增長常住人口6-8萬人；淄博、煙臺、濰坊、臨沂等市城區年均增長3-4萬人。我估計讀者看到這樣保守的城鎮化目標，都會暗自發笑。
事實上，山東的人口競爭力就是偏弱。從2014年到2017年，廣東省小學生人數增長了16%，江蘇省增長了14.6%，而山東省只增長了9%。
缺少一線城市、強二線城市，是山東人口競爭力偏弱、吸引外省人口能力偏弱的重要原因。
二、“濟南+青島”＜成都＜杭州
一個城市的“金融機構本外幣存款餘額（資金總量）”，遠比GDP更能反映城市的綜合經濟實力，而且沒有受到政績考核的汙染。
下面我們看一下，截至2018年3月，山東主要城市的“資金總量”在全國的地位。
主要城市2018年3月資金總量（單位：萬億人民幣）
<table><tbody>排行
城市
資金總量
同比增幅
1
北京
14.54
+4.3%
2
上海
11.49
+4.2%
3
深圳
7.01
+6.7%
4
廣州
5.06
+5.2%
5
杭州
3.80
+12.2%
6
重慶
3.61♠
+6.8%
7
成都
3.6左右
--
8
南京
3.25
+8.8%
9
天津
3.06
-0.6%
10
蘇州
2.72
+3.0%
11
武漢
2.49
+9.1%
12
鄭州
2.09
+2.7%
13
西安
2.03
+3.0%
14
寧波
1.79
+5.3%
15
長沙
1.79
+12.6%
16
濟南
1.63♠
+3.2%
17
瀋陽
1.63
+10.9%
18
青島
1.57
+6.1%
19
合肥
1.46♠
+1.4%
20
佛山
1.45
+7.8%
21
大連
1.42
-4.7%
22
福州
1.39
+5.5%
23
東莞
1.31
+10.3%
煙臺
0.79
+10.2%
濰坊
0.79
--
淄博
0.44▼
--
全國M2
174萬億
+8.2%
注：表格裡帶♠標誌的城市，數據是截至2018年2月末的；帶▼標誌的，是截至2017年末的數據。
從上述表格可以看出，濟南只有1.63萬億的資金，青島為1.57萬億。2.5萬億可以被認為是強二線城市的門檻，5萬億是一線城市的門檻。濟南和青島都無法躋身“強二線城市”，在中國內地城市的排序分別是16和18位。
從資金總量上看，“濟南+青島”沒有杭州或者成都多，還不到深圳的一半。至於煙臺、濰坊、淄博，這些山東GDP的大市，其匯聚的資金總量就更小。
人氣不如廣東、江蘇，財氣更偏弱，這就決定了山東經濟、房價都缺乏足夠的競爭力。
三、在山東買房，應該怎麼選？
1、剛需，只能在本地買房。
在中國城鎮化率沒有達到70%之前，在中國的廣義貨幣M2同比增幅沒有回落到5%以內之前，剛需都是要買房子的，即便你生活在小縣城裡。
山東是一個人口整體上有增長的省份。整體來看，泰安、萊蕪、東營、德州的人口是流失的，但統計包含了農村人口。在上述四個城市的中心城區，人口仍然是增長的。至於棗莊、濟寧、青島、濟南、臨沂、聊城、威海，人口整體增長還非常好。即便在普通地級市，長遠看“有用的房子”（可以出租或者自用），仍然有保值功能。
所以，剛需、改善型肯定要買房子，而且應該在生活工作的城市裡購買。
2、投資購房，最好去濟南和青島。
從上面分析可見，濟南和青島雖然在全國表現不突出，但在山東省內是鶴立雞群的。濟南雖然經濟總量不如青島，但資金總量已經超過了青島。
我的判斷是：如果中央不干預濟南和青島的競爭，則濟南最終將全面超過青島。 原因很簡單，濟南是省會，省裡的官員生活工作在濟南，政策會潛移默化地有利於濟南。此外，濟南是陸路交通樞紐，隨著高鐵成網、不斷提速，中國正出現“陸權復興”的現象，大趨勢有利於濟南。但如果中央持續不斷挺青島，情況就不同了。種種跡象顯示，青島有可能獲得“國家中心城市”的定位。此外，青島是海濱城市，這能給房價帶來“溢價”。
那麼具體到濟南和青島，應該如何選擇呢？
上圖是濟南總體規劃裡的重點發展區域示意圖，也就是所謂的“一城兩區”：
“一城”為主城區（由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人、賢文六個片區組成），“兩區”為西部城區（文昌、平安、崮山三個片區組成）和東部城區（郭店、孫村、彩石三個片區組成），以經十路為城市發展軸向東西兩翼拓展。
主城區為玉符河以東、繞城高速公路東環線以西、黃河與南部山體之間地區；西部城區為玉符河以西地區；東部城區為繞城高速公路東環線以東地區。主城區與西部城區、東部城區之間以生態綠地相隔離。
上圖可以更加清晰地看到濟南的地貌：東南面是山，是自然保護區；西北面是黃河。而且黃河對面的齊河縣不隸屬於濟南，而是歸德州市管轄。所以，濟南優先發展的區域，除了比較成熟的“主城區”，就是“東部城區”和“西部城區”。
至於齊河縣，由於距離濟南太近，估計早晚也會歸入濟南旗下，成為一個城區。但短期看，濟南不會關照這個區域。
在濟南投資購房，應該首先關注“主城區”、“東部城區”和“西部城區”。
再看一下青島。
上圖是青島規劃的城市組團全貌，但由於青島面積太大（1.13萬平方公里），所以超出30公里有效城市半徑的區域不用考慮。
所謂“城市有效半徑”，因城而異。即便是北上深，有效半徑也很難超過50公里。至於強二線城市，很難超過35公里。普通二線城市，則應該在25到30公里左右。太遠，就沒有能力顧及到。
現在放大看一下，青島核心區的規劃：
可以看出，青島正在力圖把膠州灣變成一個“被核心城區包圍的海灣”。
在《青島市城市總體規劃（2011-2020）》裡，有這樣幾段話值得高度關注：
中心城區：指市區的環膠州灣沿岸地區，包括膠州灣東岸的市南區、市北區、李滄區和嶗山區，膠州灣北岸的城陽區和紅島經濟區，膠州灣西岸的青島經濟技術開發區。中心城區面積為1408平方公里，其中膠州灣東岸面積為581平方公里，膠州灣北岸面積為553平方公里，膠州灣西岸面積為274平方公里。
東岸城區是城市空間轉型發展的重點區域，彰顯青島歷史文化特色，著力加快有機更新、改善人居環境、解決“城市病”問題，走內涵式發展道路。
北岸城區是青島市域城鎮佈局的空間中樞，以高水平打造科技型、生態型、人文型新城區為目標，合理控制開發時序，為建設青島市未來的公共服務和公共管理中心預留髮展空間。
西岸城區是國家批覆的青島西海岸新區的核心區域，是實施國家海洋強國戰略的主體空間，引領和帶動青島市產業的升級轉型。
可以看出，在目前青島的發展戰略裡，“環膠州灣”成為基本戰略態勢。以黃島為核心的“西岸城區”已經退居第三板塊，以“紅島”為核心的“北岸城區”後來居上，已經排位第二。規劃裡“為建設青島市未來的公共服務和公共管理中心預留髮展空間”是什麼意思，大家可以細細體會。
“東岸城區”目前是房價最貴的地方，但隨著土地用盡，發展空間其實已經不大。所以，青島最值得看好的應該是“北岸城區”。它已經被定位為“青島市域城鎮佈局的空間中樞”。
結論：
對於希望在山東投資購房的人來說，以下區域顯然值得高度關注：
1、青島的“北岸城區”；
2、青島的“西岸城區”、濟南的“東部城區”、“西部城區”；
3、青島的“東岸城區”、濟南的“主城區”。
新區放在老區的前面，原因很簡單：第一，有人口增量，新區可以發展起來；第二，新區對政府來說利益更大（有空地可以出讓），會全力支持。一張白紙更容易高規格規劃。
當然，基本原則是：買配套良好的住宅。學位第一、地鐵第二、商業配套第三，不能有環境硬傷。
另外再多說一句：房子在未來大概率是“慢資產”，是長期抗通脹的工具。不適合短炒，不適合過度加槓桿，不適合“心急想吃熱豆腐”的人。
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