宋丁　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产中心主任

最近，粤港澳大湾区规划即将出台的消息一直是大家最为关注的焦点，其中一个重要的问题就是：大湾区会不会像雄安新区、海南岛自贸港出台时那样，出现对房地产的全面严控？

今天，在大湾区的轴心城市深圳，一个超重量级的消息传出来了：《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称“意见”）正式征求意见了！这是深圳住房制度改革历史上最重要的文件，是精准落实中央“房住不炒”战略的落地性文件，是将深刻影响深圳未来多年住房供需关系体系的长期指导性文件。可以说，意见是深圳深化住房制度改革的定海神针性文献。

深圳显然是以住房制度的革命性变革应对大湾区的隆重降临！

我初步看了一下，这份意见最重要的政策价值主要有如下十点：

第一，意见明确划定文件指导的时间窗为2018年至2035年，长达18年时间。

显然，这是一份长期性、战略性的指导文件，几乎相当于国家过去实施货币化改革、住房商品化以来的时间，是经过深思熟虑、理性布局后的时间窗安排，与十九大提出的在2035年基本实现社会主义现代化的时间表完全吻合。

第二，明确提出了建设60%的保障性住房、40%的商品性住房的保障为主的比例关系。这是意见中最重要的战略布局之一，充分体现了住房制度改革的基本方向，就是要把民生属性摆在更加突出的位置，实现住房保障化为主，住房商品化为辅。这个保障性住房和商品性住房的比例，在新加坡是80：20，在香港是50：50，而在中国内地过去二十年来一直是商品性住房为绝对主角，只有非常少量的保障性住房。现在深圳确定了60：40的比例，将深刻改变住房的基本格局，普通消费者的居住权利将得到有效落实。

第三，明确提出了建设50%的租赁性住房、50%的购买性住房的租购并举的比例关系。这也是意见中的一项重要的战略布局。过去，深圳的房屋数量超过1000万套，而真正合法供应的住房只有200万套，占比仅20%多一点，其中绝大部分是购买性商品住房，而其他80%的房源是没有红本的小产权房、农民房，其中大部分用于社会化租赁。现在提出建设50%的租赁性住房，意味着政府将动员社会力量大幅度介入原有非红本性房源的改造，意味着未来深圳住房市场上的合法的、品质化的租赁性居住的比例将大幅提升，这将深刻改变深圳的居住模式。

第四，提出适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度。这一点非常重要，因为深圳是一个土地非常匮乏的城市，特别是每年用于居住的用地非常少，远远低于国家规定的居住用地占比标准，更达不到国际通行的城市住房用地占比标准。现在提出来要适当提高，显然有助于改善深圳的居住条件，让更多的市民可以安居乐业。

第五，保障性住房分类更加完整和具有针对性。意见提出了三类保障性住房：人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，其各占住房供应的20%左右。这是在对保障性住房资格人群进行深入调研后提出的配置策略，符合深圳保障性住房供应的现实需要。

第六，提出了更加灵活的多主体供给、多渠道保障的供应和保障体系。其中，提出多主体供给的渠道有八条，特别引人关注的是，支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，也支持各类金融机构和社会组织参与建设保障性住房，这意味着住房用地政策的重大变化，将来许多企事业单位将利用自有土地发展保障性住房，有效压缩市场对社会性商品住房的需求，可能会改变市场供需关系。

第七，所有住房供应均以适合普通市民需要的中小户型为主体。就商品性住房而言，强调以普通商品住房为主，这应该包括90平米以下的刚需住房和90—144平米的改善型住房。而三大类保障性住房都在90平米以下。显然，将来深圳的住房供应中，真正的大户型、豪宅比例将会明显减少，估计占比在总供应量的10%左右，这可能导致豪宅仍然处在抢手的基本格局中。

第八，住房的货币补贴面将大幅提升。由于保障性住房的比例提升为60%，相应的财政货币补贴也将相应提升，意见提出了明确的货币补贴扩大的范围，这也是政策扶持保障性住房建设和分配的重要举措。

第九，强调全面实施更加有利于人才落地深圳的人才安居工程。鉴于全国许多大城市实施人才争夺战，深圳在关键的住房保障上提出了强有力的举措，包括实施先租后购、以租抵购制度，确保给人才真正的落地发展的基本保障，这比一些城市仅仅以落户为手段的抢人策略更加高明。

第十，强调加强政府对住房制度改革的监管责任。一方面，对加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理，坚决避免违法违规现象发生；另一方面，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。规范房地产市场秩序，加快建立适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

可以看出，深圳这份关于住房制度改革的意见有非常多的亮点和创新，和雄安新区和海南岛的房地产全面严控政策相比，可以说，深圳的这份意见既保持了宏观调控的共同特征，又在具体落实上完全不同于雄安和海南，是根据自身特点制定的务实性、可持续性的政策。从某种意义上说，深圳的这份意见代表了大湾区未来房地产发展的政策导向，就是在基本尊重过去房地产发展的历史现实的基础上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生价值为导向，实施住房制度的革命性变革，引导房地产进而影响国民经济迈向更加健康的方向。

可能不少人更加关注：这个意见出台后会对深圳的楼市产生什么影响？会不会影响房价？我的看法是：当供给侧发生这么剧烈的变革，需求侧也必然出现深刻变动，大量需求会涌入保障性住房消费行列，原有的商品住房上的供需两端都在收缩，特别是商品房中间的普通住房在大量保障性住房的压力下，可能出现价格趋稳的局面。但豪宅部分，由于占比减少，可能会保持需求旺盛的格局，房价可能仍然有上浮的较强动能。也就是说，将来深圳的普通商品住房和豪宅之间的价格可能会进一步拉大，这一点应该不难理解。

这个意见所涉及的问题面很宽，可能在未来实施过程中会出现很多困难和问题，但是，它的大方向是符合深圳房地产发展战略方向的，无论如何都非常值得期待，期待意见能够尽快全面、高效得到贯彻落实，真正推动深圳住房制度的实质性变革，推动深圳“房住不炒”、“住有所居”的实现，推动深圳房地产市场的长期平稳健康运行，推动深圳在即将降临的粤港澳大湾区的发展中起到更加重要的作用。