秦皇島位於河北省的北部，是一座旅遊名城，也是河北省最適宜居住的城市。雖然GDP總量在河北省長期處於末位，但是由於適宜的環境，持續對外來遊客保持吸引力，為樓市發展較早的城市之一，很早就吸引了大量品牌房企的關注。

樓市進入起步期：

2007年，秦皇島樓市進入“大躍進”階段，以森林逸城、在水一方、東方明珠城為代表的樓盤，開啟了秦皇島的大盤時代，跨界、跨地營銷模式盛行，秦皇島旅遊地產進入上升期。

2008年，一方面秦皇島喜迎奧運盛事，另一方面國際金融危機刮向中國，秦皇島房地產受金融危機影響，房價出現了大幅下跌。

2009年，秦皇島房價飛漲，本地房企百花齊放，百家爭鳴，金屋、興龍、德大、富立等本地房企撐起了樓市半邊天。

進入品牌房企時代：

2010年，一線房企紛紛轉向三線城市，秦皇島土地市場銷售活躍，恆大集團成功拿地，搶灘登陸，將一線房企進駐港城的節奏推向高潮。

2011年，恆大、萬科、華潤等國內一線房企紛紛進駐秦皇島，秦皇島正式進入品牌房企時代，樓盤品質、開發水平、營銷模式都取得長足進步。

2012年，在一二線城市樓市調控持續收緊的同時，秦皇島的房地產保持相對寬鬆的政策環境，樓市銷售屢創佳績，房價穩步增長。

2013年，品牌房企的進入帶動了秦皇島樓市迅速發展，2013年房價達到高位，“國五條細則”“四房並軌”等政策出臺，二手房20%個稅的開徵使樓市開始進入跌宕起伏的振盪期。

樓市進入振盪期：

2014年，年初部分媒體在報道中用“鬼城”描述秦皇島樓市，秦皇島一時陷入“鬼城危機”，關鍵時刻秦皇島召開發佈會及時進行闢謠，幫助樓市進入正軌。

2015年，“房地產去庫存”元年，降息降準、降低首付比例、二手房營業稅5改2，秦皇島房企以價換量，地方政府出臺《關於促進房地產業健康持續發展的意見》，鼓勵農民進城購房。

進入快速發展期：

2016年，秦皇島加快房地產去庫存步伐，出臺《關於化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的實施意見》，購房者可享受購房補貼和契稅減免，堪稱秦皇島史上最給力的房產新政。

2017年，隨著國家限購政策升級，一二線城市的投資客轉移到比較有發展前景的三四線城市，秦皇島作為京津最近的濱海城市，優勢非常明顯，高漲的房價也讓很多本地剛需者望而卻步，隨著二季度限購政策的出臺，投資客無法購房，成交直線下跌，樓市開始進入以投資客為主的時期。

2018年，限購政策要求外地戶籍滿足連續12個月本市納稅證明或社會保險繳納證明，投資客已交滿一年社保，成交量開始回升，價格穩定在高位。

2019年，上半年價格平穩，進入下半年價格開始升溫，已經進入了萬元時代，成交量在房價剛升溫時明顯上升，隨著房價趨穩，成交隨之下滑。

未來秦皇島房地產市場走勢：區域分化將愈加明顯

從2019年土地掛牌出讓分佈的區域來看，海港區的住宅供地規模最大達93萬平方米，大部分分佈在西部、北部，這兩個區域也是未來海港區增量土地的重要來源。北戴河和北戴河新區主要是旅遊地產。其他區域幾乎沒有土地供應，這幾個區域將是未來秦皇島樓市主要供應地區。

海港區按照區位可以劃分為四個區域：東部老城區、北部改造區、中部核心區和西部開發區，四個區域由於歷史和政治原因，目前板塊之間分化嚴重，下面對各個板塊逐一分析。

1、東部老城區：臨近東港和西港，隨著港口的發展而發展，為秦皇島發展最早的區域，成為港務局家屬的規模聚集地。如果說秦皇島是港口帶來的城市，那麼東部老城區就是港口帶來的生活區。

雖然東部老城區發展較早，相關生活配套完善，但是面臨著城區老化的問題，老城區聚集了大量的老舊小區，配套設施老化嚴重，拆遷推進難度大，成本高，沒有大型商業中心，無法滿足老城區居民的生活娛樂需求。

環境上由於靠近臨近秦皇島港和熱電廠，煤塵汙染嚴重，除了原住民，很少有其他區域的人會選擇來此置業。

政策上未來發展前景也不再明朗，秦皇島的城市規劃是西移北擴，發展重心是秦皇島經濟技術開發區、北戴河新區，以及北部地區，東部老城不是發展重點。東部老城區逐步走向衰落，未來發展機會較小。

2、中部核心區：中部核心區集中了秦皇島最優質的教育、商業、醫療等配套資源：青雲裡小學、迎賓路小學、建設路小學、秦皇島第七中學、八中、十中等重點中小學均坐落於此；區域內集中了太陽城、樂都匯、茂業百貨、世紀港灣等秦皇島市民主要娛樂消費場所；秦皇島第一醫院也位於此。

該區域為秦皇島投資價值最高區域，但是區域內土地稀缺，已無大塊土地供應，未來土地供應只能是較小地塊或者拆遷改造，投資難度均較大。未來該區域將逐步轉為存量市場。

藉助秦皇島市區總體發展北擴西遷規劃利好，火車站北廣場拆遷工作重新啟動，將對周邊環境進行改善，同時離主城區較近，房價相對較低，聚集了大量剛需客群，有著較高的購房需求，隨著土地的大力供應，這一區域未來有較大發展前景。

4、西部開發區：西部開發區發展較晚，隨著政策的傾斜，更好的規劃，取得了後發優勢，秦皇島對該區域的定位為港城政務區、海岸生活區、高等學府區、高新產業區。

2016年市政府等核心機構搬遷到西部的市民中心，政務區正式從老城區轉移到西部開發區，政府西遷將帶動西部地區的基礎配套和城市建設。

西部開發區與北戴河連接成海岸生活灣區，將形成了成熟的密集居住區。該區域也是是秦皇島高校最為集中的區域，燕山大學、東北大學等高校聚集於此。

秦皇島在京津冀的城市定位是國際濱海休閒度假之都、國際健康城和科技創新之城，高新產業的主要承接區在西部開發區。西部開發區仍有未開發土地，未來仍將大力供應，發展前景仍將長期看好。

隨著土地供應的開閘放量，尤其在西部和北部這些新城區，未來的新房供應量很大，市場競爭也會越來越激烈，提高產品競爭力、積極跑量將成為區域內房企的重要任務。

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