秦皇岛位于河北省的北部，是一座旅游名城，也是河北省最适宜居住的城市。虽然GDP总量在河北省长期处于末位，但是由于适宜的环境，持续对外来游客保持吸引力，为楼市发展较早的城市之一，很早就吸引了大量品牌房企的关注。

楼市进入起步期：

2007年，秦皇岛楼市进入“大跃进”阶段，以森林逸城、在水一方、东方明珠城为代表的楼盘，开启了秦皇岛的大盘时代，跨界、跨地营销模式盛行，秦皇岛旅游地产进入上升期。

2008年，一方面秦皇岛喜迎奥运盛事，另一方面国际金融危机刮向中国，秦皇岛房地产受金融危机影响，房价出现了大幅下跌。

2009年，秦皇岛房价飞涨，本地房企百花齐放，百家争鸣，金屋、兴龙、德大、富立等本地房企撑起了楼市半边天。

进入品牌房企时代：

2010年，一线房企纷纷转向三线城市，秦皇岛土地市场销售活跃，恒大集团成功拿地，抢滩登陆，将一线房企进驻港城的节奏推向高潮。

2011年，恒大、万科、华润等国内一线房企纷纷进驻秦皇岛，秦皇岛正式进入品牌房企时代，楼盘品质、开发水平、营销模式都取得长足进步。

2012年，在一二线城市楼市调控持续收紧的同时，秦皇岛的房地产保持相对宽松的政策环境，楼市销售屡创佳绩，房价稳步增长。

2013年，品牌房企的进入带动了秦皇岛楼市迅速发展，2013年房价达到高位，“国五条细则”“四房并轨”等政策出台，二手房20%个税的开征使楼市开始进入跌宕起伏的振荡期。

楼市进入振荡期：

2014年，年初部分媒体在报道中用“鬼城”描述秦皇岛楼市，秦皇岛一时陷入“鬼城危机”，关键时刻秦皇岛召开发布会及时进行辟谣，帮助楼市进入正轨。

2015年，“房地产去库存”元年，降息降准、降低首付比例、二手房营业税5改2，秦皇岛房企以价换量，地方政府出台《关于促进房地产业健康持续发展的意见》，鼓励农民进城购房。

进入快速发展期：

2016年，秦皇岛加快房地产去库存步伐，出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的实施意见》，购房者可享受购房补贴和契税减免，堪称秦皇岛史上最给力的房产新政。

2017年，随着国家限购政策升级，一二线城市的投资客转移到比较有发展前景的三四线城市，秦皇岛作为京津最近的滨海城市，优势非常明显，高涨的房价也让很多本地刚需者望而却步，随着二季度限购政策的出台，投资客无法购房，成交直线下跌，楼市开始进入以投资客为主的时期。

2018年，限购政策要求外地户籍满足连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明，投资客已交满一年社保，成交量开始回升，价格稳定在高位。

2019年，上半年价格平稳，进入下半年价格开始升温，已经进入了万元时代，成交量在房价刚升温时明显上升，随着房价趋稳，成交随之下滑。

未来秦皇岛房地产市场走势：区域分化将愈加明显

从2019年土地挂牌出让分布的区域来看，海港区的住宅供地规模最大达93万平方米，大部分分布在西部、北部，这两个区域也是未来海港区增量土地的重要来源。北戴河和北戴河新区主要是旅游地产。其他区域几乎没有土地供应，这几个区域将是未来秦皇岛楼市主要供应地区。

海港区按照区位可以划分为四个区域：东部老城区、北部改造区、中部核心区和西部开发区，四个区域由于历史和政治原因，目前板块之间分化严重，下面对各个板块逐一分析。

1、东部老城区：临近东港和西港，随着港口的发展而发展，为秦皇岛发展最早的区域，成为港务局家属的规模聚集地。如果说秦皇岛是港口带来的城市，那么东部老城区就是港口带来的生活区。

虽然东部老城区发展较早，相关生活配套完善，但是面临着城区老化的问题，老城区聚集了大量的老旧小区，配套设施老化严重，拆迁推进难度大，成本高，没有大型商业中心，无法满足老城区居民的生活娱乐需求。

环境上由于靠近临近秦皇岛港和热电厂，煤尘污染严重，除了原住民，很少有其他区域的人会选择来此置业。

政策上未来发展前景也不再明朗，秦皇岛的城市规划是西移北扩，发展重心是秦皇岛经济技术开发区、北戴河新区，以及北部地区，东部老城不是发展重点。东部老城区逐步走向衰落，未来发展机会较小。

2、中部核心区：中部核心区集中了秦皇岛最优质的教育、商业、医疗等配套资源：青云里小学、迎宾路小学、建设路小学、秦皇岛第七中学、八中、十中等重点中小学均坐落于此；区域内集中了太阳城、乐都汇、茂业百货、世纪港湾等秦皇岛市民主要娱乐消费场所；秦皇岛第一医院也位于此。

该区域为秦皇岛投资价值最高区域，但是区域内土地稀缺，已无大块土地供应，未来土地供应只能是较小地块或者拆迁改造，投资难度均较大。未来该区域将逐步转为存量市场。

借助秦皇岛市区总体发展北扩西迁规划利好，火车站北广场拆迁工作重新启动，将对周边环境进行改善，同时离主城区较近，房价相对较低，聚集了大量刚需客群，有着较高的购房需求，随着土地的大力供应，这一区域未来有较大发展前景。

4、西部开发区：西部开发区发展较晚，随着政策的倾斜，更好的规划，取得了后发优势，秦皇岛对该区域的定位为港城政务区、海岸生活区、高等学府区、高新产业区。

2016年市政府等核心机构搬迁到西部的市民中心，政务区正式从老城区转移到西部开发区，政府西迁将带动西部地区的基础配套和城市建设。

西部开发区与北戴河连接成海岸生活湾区，将形成了成熟的密集居住区。该区域也是是秦皇岛高校最为集中的区域，燕山大学、东北大学等高校聚集于此。

秦皇岛在京津冀的城市定位是国际滨海休闲度假之都、国际健康城和科技创新之城，高新产业的主要承接区在西部开发区。西部开发区仍有未开发土地，未来仍将大力供应，发展前景仍将长期看好。

随着土地供应的开闸放量，尤其在西部和北部这些新城区，未来的新房供应量很大，市场竞争也会越来越激烈，提高产品竞争力、积极跑量将成为区域内房企的重要任务。

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