01.
2017年的時候，安靜曾經寫過一篇文章，叫《6年漲幅超500%的龍華，房價見頂了嘛？》，裡面友情提示：龍華的房價已經夠高了，未來兩到三年將會橫盤，因為已經透支了。
兩年過去了，這個預測終於得到驗證，兩年時間裡，龍華很多房子很多已經漲不動了，前兩年基本處於冷靜消化期，房價
以超級大盤鴻榮源壹成中心為例：今年年初的時候，壹城中心5區的成交很火，但都屬於投資客集中套現離場期。2016年之後買入的，加上持有成本，基本都虧了。
同戶型、同時期幾十套掛盤放賣，比別人多掛5萬都賣不出去，現在小區很多成本價賣的，甚至還有略低於成本價的。
這就是超級大盤的弊端，安靜已經多次提醒過：因為超級大盤貨量多，你在賣，別人也在賣，這就無形中增加了很多對手。業主與買家的議價空間就會變大，因為買家有很多的選擇，不止你這一套可以談價。
而當你要想套現離場時，房源的掛盤時間成本會增高。一旦資金出現問題急用錢的時候，你就要比別人掛更低的價格來尋求快速出售。
而買房時就要考慮的：你買的這套房，以後準備賣給誰？競爭對手多嘛？…這些都是買房時候要考慮的因子。很多購房小白，沒有經驗，跟風入市，容易入坑。所以，要規避超級大盤的風險收割。
往期的媒體，喜歡將片區的所有利好彙總在一起，然後得出一個莫名奇妙的結論：龍華房價要破10萬+/平。但是，這些論據事實上是沒有說服力的，支撐不了後面這個結論。
我是理性的數據派，不喜歡為了單純的結論去做證明題。我更關注的是，是來自民間購房者的聲音。因為，他們是實實在在的用金錢來投票的，而他們做出的每一個選擇，都要他們自己買單，無關他人。
逝人已去，下一個步龍華後塵的片區是哪個？此時此刻，幾乎所有大V異口同聲看好的光明，我要唱個反調：光明現在的房價已經到頂了，未來要橫盤個兩三年。
02.
先來回顧一下光明樓市的發展史。
其實在2014年以前，光明的房地產市場其實一直處於失聲的狀態，鮮少發聲。為什麼？因為這個片區很少有商品房供應，也基本上看不到商品房的影子的，市場上流通的，大部分是統建房，集資房等等。
在安靜曾經參與過的一個光明樓盤項目例會上，平常都有代理商來彙報當天片區新房成交數據的環境，那時候的代理商彙報很直白：片區新房成交是個位數。
沒有商品房的交易，一度讓光明樓市處於失聲的狀態。而光明的樓市真正入進入到深圳人的視野，是在2015年1月1日元旦之後，因為當時有一個樓盤開盤，在全深圳引起了轟動。
這個項目，就是光明1號。以下這張圖片，是我之前預存下來的，足以表明這個樓盤開盤時的狀況：人多，紅火。因為這個樓盤，一直處在深圳樓條鏈條底端的光明，房價開始轉向。
而光明的房價，也一度堆到了3.5萬/平的風口浪尖，爾後，光明的房價在新盤的推動下，一騎絕塵。
2016年，龍光地產140.6億摘光明商住地，刷新2016年全國總價地王紀錄，將光明的房價一度推至4字頭。
而在2018年，更有光明某樓盤的新房單個房源的價格最高到了6.8萬/平，完全顛覆了深圳人對於光明新房價格的想象。
這樣的價格，不挑的話，都可以買南山、福田的二手房了，為什麼還要跑到30公里之外的光明去呢？令人費解。
而在剛剛過去的深圳土拍盛宴過後，因為電建、中海拿了光明的地塊，樓面價4萬/平~4.3萬/平，又有媒體大呼光明未來要比肩南山，成為像龍華一樣的黑馬。
光明有潛力嘛？光明未來的房價何去何從？房價這麼高，光明還值得入嘛？這是很多跑去光明買房的人的疑惑。
03.
我們再來梳理一下光明的整體情況。
光明，總面積156平方公里，大小與龍華差不多（龍華175平方公里左右），常住人口約為50萬左右，對比龍華的150萬人口，人口密度大約是深圳的龍華的三分之一。
這麼稀梳的人口，不要說人口素質的迭代升級了，根本享受不到人口帶來的紅利。因為深圳每年才新增50萬人口，光明到達到像龍華一樣的層級，不知道要到猴年馬月。
而且，如果你經常跑光明的話，你會發現其實活躍在這裡的，基本大部分都是很多大型的製造業加工廠。
而經常出入這個片區的，也基本是生活在深圳的流水線上的工人。講真，這裡的人群確實偏打工仔、廠妹（沒有歧視）。
所以，從人口這個概念上講，光明不可能是下一個龍華，也根本沒有成為南山後花園的條件，因為髒、亂、差；而光明現在所進入的產業，製造業集中，也不具備吸納優秀科技人才的實力。
所以，拿光明比肩、龍華、南山、前海，甚至說要成為下一個科技園的，基本是睜眼說瞎話。所以，從人群方面來講，光明已經輸了。
04.
當然，關於光明的短板，有一個不容忽視的現實是：光明的配套並不給力。
光明現階段並沒有地鐵，出行基本靠自家小轎車。當然，遠期規劃比較好，有地鐵6號線和13號線，一條將在2020年通車，一個將在2022年通車，新建成的廣深港高鐵也在光明設站——光明城站。
地鐵的開通，相信對光明一個很大的利好，因為這是一個從0到1的過程。屆時，從福田到光明只需30分鐘左右的時間。
在
咳咳，我相信這是很多人買光明的理由。
但是，僅僅是這樣一條理由，不足以撐起讓我跑到30公里外，去買5萬/平的房子。
而且，周邊還是大量的工廠以及農民房。而光明的其他配套，目前還不足以支持起這個價格。
別的不說，就拿租金來講，如果你在光明買一套400萬的房子，你租出去的話，可能只能租3000元，年回報率大概在0.9%。換作南山，福田，400萬的房子，回報率可能是他的數倍。
這麼一算帳，如果不是自住的話，持有成本將非常非常的高。所以，光明這幾年因新盤飛漲起的房價，從目前來看，已經透支的讓人沒有想象力了。
05.
我們知道，龍華之所以前些年房價漲的這麼快，很大一部分是因為福田、南山房價的外溢力，讓他們迫使從關內轉到關外。
但是，不要忘了，讓很多科技精英選擇龍華的另外一個重要原因是因為：深圳高級中學北校區的帶動。那時候，朋友@三藏 經常跟我說的一句話是：你們不懂龍華。
為什麼？因為你發現：在全深圳買一套800萬總價以內的三房，又要次新房，又要地鐵口，又要離市區近的，又要大商業的，還要物管好、帶名校學位的，全深圳基本都找不到。但是，龍華有。
光明有這樣的教育配套麼？答案是0。
這時候，可能有人會問了：關於學校配套方面，不是有中山大學麼？不是未來還規劃有今年4月開建的深圳四大名校之一的深圳光明實驗學校麼？
關於這個問題，我想回答的是：大學跟片區並沒有半毛線的關係。西安交通大學牛吧？可是照樣跑去一線城市，這就跟在光明上大學，並不會給光明帶來什麼一樣一樣的。
當然，還有一個很核心的問題：為什麼說光明沒有很好的教育配套？不是配建了一所四大名校麼？是的，是配建了，但是與房價沒有半毛線關係。因為這所學校沒有地段生，沒有學區房，而是全區統招。
還是同樣的問題，因為光明人口太少了，不足以劃分學區房，是全區招生。
06.
當然，除了這些，支撐很多專家論證光明房價有很大想象空間的，還有這一條：光明空地多。說這個邏輯的人可能對於空地沒有很大的概念，因為這些空地其實很多是工業屬性的用地。
為此，我們不妨來講一個新的名詞：工業區塊線。
2018年8月份，深圳市政策印發《深圳市工業區塊線管理辦法》，裡面包括：從嚴控建築設計規定、加大產權分割面積、提高產業准入與分割轉讓門檻、首提產業監管回收土地要求等五方面嚴管“工改工”，受到業內廣泛關注。
這份文件下達的目標，其一是為了保護深圳製造業的發展，而不受到金融、貿易、地產等行業的擠壓而導致的產業空心化。
其二是規範開發商利用低價拿工業用地的手段讓土地變性賺錢巨大的價差。在政策出臺之前，這類政策是模糊的，有些開發商拿完工業用地性質的土地後，甚至直接改為公寓型產品出售。
也就是說，以後的工改項目很難做了。
光明是有很多空地，但很多都是工業性質的，也就是說，這類工業用地嚴格意義上來說是很難進行改造變性的。而且，即使很艱難的改造過來了，這裡面的週期也將會非常的長。
說要拆一個村子很簡單，但真正要拆起來，週期長到你無法想象，木頭龍舊改就是一個典型的例子。博舊改的人，本來就傻的要命。
所以，本身就擁有大量空白工業用地的光明，依靠周邊大量的舊改而希望房價上漲，本身就是一個痴人說夢的事情。
07.
綜上，無論是人口、配套、產業、舊改，光明的房地產土壤並不肥沃，因為裡面滲及了太多工業重金屬。
龍華的發展，經歷了很長一個過程，因為深高北被盤活，但也僅限於紅山這一小塊地方，但是，也並沒有完成良好的產業升級。
光明作為關外離福田30公里的一個新區，目前來看，僅交通這一塊可圈可點，至於配套以及未來的發展，仍是一地雞毛。
衝高扎堆進入光明並且手握多套房產的人，要小心了。那裡，可能並不是你所想象的天堂。
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