01.
2017年的时候，安静曾经写过一篇文章，叫《6年涨幅超500%的龙华，房价见顶了嘛？》，里面友情提示：龙华的房价已经够高了，未来两到三年将会横盘，因为已经透支了。
两年过去了，这个预测终于得到验证，两年时间里，龙华很多房子很多已经涨不动了，前两年基本处于冷静消化期，房价
以超级大盘鸿荣源壹成中心为例：今年年初的时候，壹城中心5区的成交很火，但都属于投资客集中套现离场期。2016年之后买入的，加上持有成本，基本都亏了。
同户型、同时期几十套挂盘放卖，比别人多挂5万都卖不出去，现在小区很多成本价卖的，甚至还有略低于成本价的。
这就是超级大盘的弊端，安静已经多次提醒过：因为超级大盘货量多，你在卖，别人也在卖，这就无形中增加了很多对手。业主与买家的议价空间就会变大，因为买家有很多的选择，不止你这一套可以谈价。
而当你要想套现离场时，房源的挂盘时间成本会增高。一旦资金出现问题急用钱的时候，你就要比别人挂更低的价格来寻求快速出售。
而买房时就要考虑的：你买的这套房，以后准备卖给谁？竞争对手多嘛？…这些都是买房时候要考虑的因子。很多购房小白，没有经验，跟风入市，容易入坑。所以，要规避超级大盘的风险收割。
往期的媒体，喜欢将片区的所有利好汇总在一起，然后得出一个莫名奇妙的结论：龙华房价要破10万+/平。但是，这些论据事实上是没有说服力的，支撑不了后面这个结论。
我是理性的数据派，不喜欢为了单纯的结论去做证明题。我更关注的是，是来自民间购房者的声音。因为，他们是实实在在的用金钱来投票的，而他们做出的每一个选择，都要他们自己买单，无关他人。
逝人已去，下一个步龙华后尘的片区是哪个？此时此刻，几乎所有大V异口同声看好的光明，我要唱个反调：光明现在的房价已经到顶了，未来要横盘个两三年。
02.
先来回顾一下光明楼市的发展史。
其实在2014年以前，光明的房地产市场其实一直处于失声的状态，鲜少发声。为什么？因为这个片区很少有商品房供应，也基本上看不到商品房的影子的，市场上流通的，大部分是统建房，集资房等等。
在安静曾经参与过的一个光明楼盘项目例会上，平常都有代理商来汇报当天片区新房成交数据的环境，那时候的代理商汇报很直白：片区新房成交是个位数。
没有商品房的交易，一度让光明楼市处于失声的状态。而光明的楼市真正入进入到深圳人的视野，是在2015年1月1日元旦之后，因为当时有一个楼盘开盘，在全深圳引起了轰动。
这个项目，就是光明1号。以下这张图片，是我之前预存下来的，足以表明这个楼盘开盘时的状况：人多，红火。因为这个楼盘，一直处在深圳楼条链条底端的光明，房价开始转向。
而光明的房价，也一度堆到了3.5万/平的风口浪尖，尔后，光明的房价在新盘的推动下，一骑绝尘。
2016年，龙光地产140.6亿摘光明商住地，刷新2016年全国总价地王纪录，将光明的房价一度推至4字头。
而在2018年，更有光明某楼盘的新房单个房源的价格最高到了6.8万/平，完全颠覆了深圳人对于光明新房价格的想象。
这样的价格，不挑的话，都可以买南山、福田的二手房了，为什么还要跑到30公里之外的光明去呢？令人费解。
而在刚刚过去的深圳土拍盛宴过后，因为电建、中海拿了光明的地块，楼面价4万/平~4.3万/平，又有媒体大呼光明未来要比肩南山，成为像龙华一样的黑马。
光明有潜力嘛？光明未来的房价何去何从？房价这么高，光明还值得入嘛？这是很多跑去光明买房的人的疑惑。
03.
我们再来梳理一下光明的整体情况。
光明，总面积156平方公里，大小与龙华差不多（龙华175平方公里左右），常住人口约为50万左右，对比龙华的150万人口，人口密度大约是深圳的龙华的三分之一。
这么稀梳的人口，不要说人口素质的迭代升级了，根本享受不到人口带来的红利。因为深圳每年才新增50万人口，光明到达到像龙华一样的层级，不知道要到猴年马月。
而且，如果你经常跑光明的话，你会发现其实活跃在这里的，基本大部分都是很多大型的制造业加工厂。
而经常出入这个片区的，也基本是生活在深圳的流水线上的工人。讲真，这里的人群确实偏打工仔、厂妹（没有歧视）。
所以，从人口这个概念上讲，光明不可能是下一个龙华，也根本没有成为南山后花园的条件，因为脏、乱、差；而光明现在所进入的产业，制造业集中，也不具备吸纳优秀科技人才的实力。
所以，拿光明比肩、龙华、南山、前海，甚至说要成为下一个科技园的，基本是睁眼说瞎话。所以，从人群方面来讲，光明已经输了。
04.
当然，关于光明的短板，有一个不容忽视的现实是：光明的配套并不给力。
光明现阶段并没有地铁，出行基本靠自家小轿车。当然，远期规划比较好，有地铁6号线和13号线，一条将在2020年通车，一个将在2022年通车，新建成的广深港高铁也在光明设站——光明城站。
地铁的开通，相信对光明一个很大的利好，因为这是一个从0到1的过程。届时，从福田到光明只需30分钟左右的时间。
在
咳咳，我相信这是很多人买光明的理由。
但是，仅仅是这样一条理由，不足以撑起让我跑到30公里外，去买5万/平的房子。
而且，周边还是大量的工厂以及农民房。而光明的其他配套，目前还不足以支持起这个价格。
别的不说，就拿租金来讲，如果你在光明买一套400万的房子，你租出去的话，可能只能租3000元，年回报率大概在0.9%。换作南山，福田，400万的房子，回报率可能是他的数倍。
这么一算帐，如果不是自住的话，持有成本将非常非常的高。所以，光明这几年因新盘飞涨起的房价，从目前来看，已经透支的让人没有想象力了。
05.
我们知道，龙华之所以前些年房价涨的这么快，很大一部分是因为福田、南山房价的外溢力，让他们迫使从关内转到关外。
但是，不要忘了，让很多科技精英选择龙华的另外一个重要原因是因为：深圳高级中学北校区的带动。那时候，朋友@三藏 经常跟我说的一句话是：你们不懂龙华。
为什么？因为你发现：在全深圳买一套800万总价以内的三房，又要次新房，又要地铁口，又要离市区近的，又要大商业的，还要物管好、带名校学位的，全深圳基本都找不到。但是，龙华有。
光明有这样的教育配套么？答案是0。
这时候，可能有人会问了：关于学校配套方面，不是有中山大学么？不是未来还规划有今年4月开建的深圳四大名校之一的深圳光明实验学校么？
关于这个问题，我想回答的是：大学跟片区并没有半毛线的关系。西安交通大学牛吧？可是照样跑去一线城市，这就跟在光明上大学，并不会给光明带来什么一样一样的。
当然，还有一个很核心的问题：为什么说光明没有很好的教育配套？不是配建了一所四大名校么？是的，是配建了，但是与房价没有半毛线关系。因为这所学校没有地段生，没有学区房，而是全区统招。
还是同样的问题，因为光明人口太少了，不足以划分学区房，是全区招生。
06.
当然，除了这些，支撑很多专家论证光明房价有很大想象空间的，还有这一条：光明空地多。说这个逻辑的人可能对于空地没有很大的概念，因为这些空地其实很多是工业属性的用地。
为此，我们不妨来讲一个新的名词：工业区块线。
2018年8月份，深圳市政策印发《深圳市工业区块线管理办法》，里面包括：从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管“工改工”，受到业内广泛关注。
这份文件下达的目标，其一是为了保护深圳制造业的发展，而不受到金融、贸易、地产等行业的挤压而导致的产业空心化。
其二是规范开发商利用低价拿工业用地的手段让土地变性赚钱巨大的价差。在政策出台之前，这类政策是模糊的，有些开发商拿完工业用地性质的土地后，甚至直接改为公寓型产品出售。
也就是说，以后的工改项目很难做了。
光明是有很多空地，但很多都是工业性质的，也就是说，这类工业用地严格意义上来说是很难进行改造变性的。而且，即使很艰难的改造过来了，这里面的周期也将会非常的长。
说要拆一个村子很简单，但真正要拆起来，周期长到你无法想象，木头龙旧改就是一个典型的例子。博旧改的人，本来就傻的要命。
所以，本身就拥有大量空白工业用地的光明，依靠周边大量的旧改而希望房价上涨，本身就是一个痴人说梦的事情。
07.
综上，无论是人口、配套、产业、旧改，光明的房地产土壤并不肥沃，因为里面渗及了太多工业重金属。
龙华的发展，经历了很长一个过程，因为深高北被盘活，但也仅限于红山这一小块地方，但是，也并没有完成良好的产业升级。
光明作为关外离福田30公里的一个新区，目前来看，仅交通这一块可圈可点，至于配套以及未来的发展，仍是一地鸡毛。
冲高扎堆进入光明并且手握多套房产的人，要小心了。那里，可能并不是你所想象的天堂。
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