政策調控之下，樓市變幻莫測。置業顧問一天多個電話噓寒問暖，告訴你最新的優惠；看房車發車比以往更頻繁，所看的項目也更多了；營銷中心的活動越來越豐富，米麵油、水果、肉食等禮品也越送越厚……這些讓人欣喜的變化背後，是樓市人氣逐漸凋零的趨勢。
今年 “金九”市場低迷，不僅僅是開發商的銷售壓力大，賣舊買新的換房族、希望靠房產投資增值的購房客、二手房交易的房產經紀人、家裝行業的從業人員，生活都因為樓市降溫而受到了不小的影響。
“馬拉松”開盤購房者難興奮
9月18日，新城紅島灣正式開盤選房。羊毛灘片區作為北岸新城的核心片區，因為周邊有地鐵8號線這樣的出行優勢，規劃一出便受到眾多購房者的關注。隨著樓市降溫，該樓盤從第一天報名開始，就有些出乎眾人的意料。最終，1588組客戶選638套住宅，創下了片區人氣新低。
從搖號的過程來看，銷售同樣舉步維艱。從上午開始一直到下午6時左右，整個搖號過程耗時接近9個小時。到5時30分左右，眾多年輕力壯的置業顧問也是癱坐在開盤現場的地毯上，一半是因為筋疲力盡，一半則是情緒低落，因為還有部分底層和頂層的房源沒有售出。 “137平方米的房源戶型不喜歡，那些大戶型的房子又買不起。”長期關注羊毛灘片區的孫先生說。作為一個渴望在此安家落戶的購房者，孫先生的準備工作可以說做到了極致。不單是項目周邊的道路和配套都調查了一遍，甚至還拿著溼度表測了一下羊毛灘附近的溼度。但即使如此，在沒有自己喜歡的戶型時，他也很理智的剋制了自己購房的慾望，選擇了繼續等待。
此外，即使搖號買上房子的人，心裡也是很忐忑。市民朱先生搖號比較靠前，選上了170平方米的大戶型房源，而且樓座不靠馬路，從戶型圖看佈局也非常合理。但是他在選房之後，還是不斷髮朋友圈，詢問朋友是否應該出手。“房子是沒問題，關鍵不知道是不是買房的好時機。 ”朱先生說。
置業顧問態度反轉熱情難擋
記者採訪多名購房者瞭解到，他們對於樓市溫度的變化，最直觀的感受來自於置業顧問。在過去的兩年中，絕大多數的置業顧問都是走高冷範兒。購房者去營銷中心雖然也給你介紹樓盤，但是對於購房者的問題多是愛搭不理，特別是一些房源緊俏的樓盤，購房者短信不回，電話不接是經常的事兒。 “我有一次去羊毛灘看房，置業顧問說開盤要2萬元/平方米，我當場否定，說不可能賣到兩萬元以上。結果置業顧問白了我一眼，說他們是高端小區，想買便宜房子去別處轉轉吧，接著就不搭理我了。”市民張先生說。市民李先生也有類似的不愉快經歷。“去年10月份，在高新區一樓盤的營銷中心，置業顧問見面就問我有沒有100萬元現金，如果沒有就別叨叨，給雙方都省點時間。你說這是個服務的態度嗎？ ”李先生苦笑說。但是到了今年9月份，情況已經大不相同，置業顧問們開始主動給意向客戶打電話，甚至發送天氣預報、養生知識。“我是半年前去膠州一個樓盤看房子，前幾天突然一個置業顧問加我微信，每天都噓寒問暖，到了週末還邀請去參加活動。”購房者宋先生說。
當然，置業顧問也是一肚子苦水。“並不是我們個人素質低，有時候我們的態度也是企業要求的一種營銷策略。 ”置業顧問小彤說。小彤在膠州開發區一家樓盤當置業顧問，在購房者認為置業顧問態度轉變的同時，她也感受到了購房者態度的變化。小朱告訴記者，在3月份以前，經常有客戶要投訴她，原因就是遲遲不開盤，很多人都是隔一兩天打一個電話詢問開盤時間，表示只要開盤一定第一時間認購。但是現在一天打幾個電話客戶都不來，即使優惠馬上截止了，購房者還會慢悠悠來一句“正在上班，說過幾天再去”。
“金九”樓市人氣與之前相比大大減弱。記者王壽林攝
看房團找回“上帝的感覺”
感到壓力大的不僅僅是營銷中心的置業顧問們，各個分銷平臺也同樣感受到了市場的寒冷。樓市火爆時，往往一個片區就能發四輛大巴車，除了青島各區市，往海陽方向的看房車也是輛輛爆滿。但是本週記者參加看房團時，發現看房人數已經大大減少。與以往不同的是，看房團是下午1時30分出發，記者採訪時瞭解到，為了提高車輛使用的效率減少費用支出，這輛看房車上午去了海陽，下午又去膠州片區。而且這一下午的看房行程非常緊湊，所看的項目涵蓋了膠州老城區、少海新城、膠州開發區三大片區。
剛到營銷中心，開發商的服務人員先給看房團來了一段茶藝秀，花茶、烏龍茶和紅茶購房者按需索取。雖然服務很好，但是剛需族對於樓盤並不感冒。外地來青工作的李先生夫婦倆，由於是外地戶口，只能考慮在非限購區域購房，感覺膠州的教育資源不錯，所以膠州成了他們的目標區域之一。但是探訪一圈之後，李先生認為項目周邊配套設施不行，而價格在1.3萬元/平方米至1.5平方米之間，性價比太低。隨後，看房車的客戶又走馬觀花地看了四個樓盤，此時車上的中老年人已經體力不支，有人開始在乘車的過程中睡著了。
讓客戶清醒，營銷中心也有絕招。在到達膠州開發區一處樓盤時，置業顧問先給看房者送上了大禮包，包括了一個手提袋、一個水杯、一件T恤衫。拿了禮品之後，許多中老年購房者情緒緩和了一些，又強打精神聽置業顧問介紹樓盤。但是記者發現，這個即將在10月份開盤的項目，沙盤上都是些透明塑料模塊。馬上要開盤了，銷售中心竟然連模型都沒設計好就開始宣傳，足見開發商蓄客的迫切心情。
當看房團到達第五個樓盤時，已經接近下午5時左右，由於地點偏僻，看房團成員紛紛抗議。“我們是不是出了膠州了？快點看看行了，已經下雨了，從這裡回市區怎麼也得一個半小時，我還急著回家呢。 ”剛下車，就有置業顧問迎上來給購房者打著傘，一路護送。在簡單瞭解樓盤情況後，眾人匆匆又回到了車上。
“小蜜蜂”搶客真的很拼命
除了營銷中心的置業顧問外，在市場轉冷之後，開發商還僱傭了大量的臨時營銷人員，在各大商場、主要交通路口、競品樓盤門口尋找客戶，這些人在業內被稱之為“小蜜蜂”。因為“小蜜蜂”們完全沒有底薪，全靠帶客戶提成，所以他們幹活也是更加拼命。在購房者大量減少的同時，“小蜜蜂”之間的競爭也呈現白熱化，搶客源的手段也是越來越辛辣。
週五上午，記者在城陽區靖城路一處樓盤探盤，走出營銷中心之後便遇到許多“小蜜蜂”圍追堵截，不斷要求記者去他們代理的項目看看。記者微笑拒絕後，其中大部分已經散去，但是也有“小蜜蜂”的舉動讓記者吃驚。在記者拒絕後，他們仍然騎著摩托車一路跟隨，只要遇上紅燈路口，就在車窗旁向記者推銷，直到記者勉強收下一張樓盤資料後，才掉頭離開去尋找下一個目標客戶。
“這活兒不錯，遇上良心開發商工資都是日結。相比其他工作，這活來錢更快。 ”臨時營銷人員杜先生說。不過，他也坦言，現在這活兒越來越不好乾，因為“小蜜蜂”人數眾多，所以繁華地帶拓客的效果並不太好。無奈之下，他們現在開始掃公交車站，只要有人有買房意願，立即開車免費拉去售樓處。
花樣福利·營銷中心攬客推多種活動
購房者王平感慨，現在地產商的促銷活動真是花樣百出，隨著月餅受寵度降低，有的開發商開啟了“榴蓮嘉年華”，通過這種美味的熱帶水果攬客；有的開發商則是準備了時令水果葡萄，並且帶著準客戶到現場採摘增進彼此感情；還有的開發商就地取材買來特產黑豬肉，真空包裝後送給購房者……在拼命蓄客的同時，開發商為了取得購房者好感真的是拼盡全力，不斷升級禮品的等級。面對眾多“福利”的誘惑，各大營銷中心的人氣不愁。但是，開發商們也有煩惱，“很多人就是衝著禮品來的，並不是來買房。 ”某樓盤營銷經理王先生苦笑說。
根據青島網上房地產公佈的數據統計，上週青島新房共成交2991套，環比前一週的2451套有所上漲，但對比往年4000左右的周成交量遜色了不少。即使是位於銷售榜第一的西海岸，成交量也只有797套，比今年最高峰時期下跌了30%左右。 9月的下半月，西海岸、城陽、膠州三地都將有大體量樓盤加推，讓市民的選擇更加豐富。許多樓盤已經放低身段，通過直接降價的方式來吸引購房者。
捂房惜售·半年“蒸發”了55萬元
在二手房交易合同上籤完字之後，宋濤輕輕捶了兩下桌子，然後頹然倒在沙發的靠背上，回憶著這半年來買房的點點滴滴，滿是酸楚和懊惱。“現在想想，確實有些貪心了，再就是對於樓市盲目樂觀。 ”宋濤向記者嘆息說。
從老家臨沂來青島打拼已經10年了，5年前他在遼寧路上買了一套80平方米的二手房，三口之家住著比較寬敞。 2016年樓市開始逐漸火熱，就連西海岸、高新區、城陽等原來他看不上的區域，房價也是蹭蹭上漲，許多貸款買房的朋友都笑逐顏開，而他的內心也發生了變化。直到2017年的上半年，他的房子漲幅都落後青島平均水平，想貸款買房手裡的現金又不太足，所以買房計劃一拖再拖。 2017年年底，受到地鐵2號線順利推進等利好的影響，他所在小區周邊的房子也開始有了人氣，房價不斷上漲。“我當時找了箇中介一問，估價能賣240萬元，當時把我嚇了一跳。”宋濤說。他晚上把好消息告訴了妻子，隨後開啟了換房計劃。臨近春節，宋濤在和朋友閒聊時，瞭解到有人在東李要出售一套大戶型的抵賬房，320萬元的總價在他的承受範圍之內。通過朋友的關係，他用家裡的積蓄交了首付，並且約定9月底之前交清尾款辦理過戶手續。
春節過後，宋濤將自家房子掛牌240萬元出售。在眾多利好的刺激下，樓市延續火爆的行情，掛牌不到一個周，很快就有買家上門。但此時宋濤有些猶豫了，再捂倆月房價會不會再漲？想到此處，他勸說媳婦先別賣房。這時中介都急了，做了買家的工作，願意再加5萬元。看到買家如此心急，宋濤直接撤下了自家房源。到了5月份，宋濤以260萬元的價格重新把房子掛到網上出售。
但是6月份過後，樓市風向迅速轉變。西海岸、高新區、城陽不斷有新樓盤放量加推，主城區購買二手房的剛需族迅速減少，宋濤經常半個月也接不到中介一個電話。等到7月中旬，宋濤將自家二手房價格從260萬元調回到240萬元。眼看著房子陷入了無人問津的窘境。
新房交尾款的日子日益臨近，宋濤坐不住了。8月初，他將房子的價格下調到235萬元，無人問津；230萬元，沒有人看房；228萬元，有中介好不容易拉來一個客戶，但對方看了看房子就走了；220萬元，看房的人多了起來，但還是沒有成交。
進入了9月份，眼看要違約的宋濤徹底慌了。他跟中介說，只要有人對房子感興趣，什麼價格都可以談。在這種情況下，中介帶來一對兒中年夫婦，最終以190萬元成交。半年“蒸發”了55萬元的收益，這讓宋濤兩口子感到非常鬱悶。
根據青島網上房地產統計數據顯示，“金九”第二週，青島二手房交易量依舊下行。青島二手房共成交622套，環比前一週下降7.03%，成交面積66176.08平方米。其中普通住宅成交只有555套，成交面積為49116.6平方米，環比上一週下降6.09%。
低量交易·佣金少生活壓力陡增
清晨7時，剛剛睜開惺忪睡眼的二手房經紀人張昊，就開始在朋友圈中發放有統一中介標識的房源信息。上週，他所在的中介公司集體加盟了一家外地二手房大鱷集團，共享平臺內所有二手房信息的同時，也要按照成交量交給加盟平臺一定的利潤。
“平臺比以前更大了，房源信息肯定更多了，但是市場這麼冷……”張昊嘆了一口氣說道。在發完房源信息之後，他打開了一個招聘網站，準備換一份工作。作為一名從事二手房中介八年的資深經紀人，張昊可以入選這座城市最優秀經紀人的行列。 2015年年底，敏感的張昊感覺到了市場變化，借款在李滄區購買了一套次新房，當時的房價只有1.5萬元/平方米左右，雖然現在看超值，但是這已經讓他和月收入5000元左右的妻子背上了每月4000元的房貸。
2016年和2017年，對於張昊來說是非常輝煌的一年。他最高的一個月，賣了8套房子，月收入也曾突破過3萬元大關。 “那時候，同事們的收入都挺高，所以經常一起去飯店聚餐慶祝。 ”張昊說。因為收入不斷提高，張昊在2017年中旬，又將家中的積蓄全部提出，第二次貸款在即墨買了一套投資房，夫妻兩人再次背上了每月3000多元的房貸。
雖然每月7000元的貸款讓張昊和媳婦感到了生活壓力，但是因為張昊辛勤的工作，所以他的小家庭還能正常運轉。 2018年上半年，雖然二手房市場成交量有所下降，但是因為房產總價高，所以張昊的收入還能支撐房貸支出。
可是到了下半年，成交量減少讓張昊感到難以為繼。雖然每天工作10個小時以上，但是連續兩週沒有成交，讓他不得不求助父母來還房貸。除了二手房之外，外地的海景房和新房他也開始兼做，但是成交同樣不理想。生活壓力巨大的他，已經有了轉行的念頭。
房產經紀人謀求轉行雖然並不是普遍現象，但是幾乎所有房產經紀人都感受到了經濟壓力。從各區二手房交易詳情來看，成交榜第一名西海岸二手房共成交139套，交易量與上週相比減少7套；市北區排名第二，上週二手房成交132套，成交面積為9908.12平方米，位居亞軍。市南上週二手房成交65套，但這不足百套的成績，在全市各區市中也排在第三位。主城區最少的嶗山區，一個周只成交了30套。由此可見，許多中介門店一個周都沒有成交，在無底薪或者低底薪的薪酬體系下，許多房產經紀人單靠目前的收入，已經難以維持正常的生活開支。
盲目搶房·精裝房變成毛坯房
在過去兩年中，許多購房者看到市場火爆，不顧一切地搶房，急匆匆和開發商簽署了許多合同，而在交房時發現了問題，孫旭就是鬱悶業主中的一員。2017年，他在市北區開封路購買了一套住宅，按照青島網上房地產網站公佈的備案價格為1.39萬元/平方米，但孫旭的實際購房單價1.83萬元/平方米，遠超過備案價格。簽訂的購房合同上寫明瞭精裝修，並分別標明瞭房屋的毛坯價格和精裝修價格，但合同中精裝修附頁無具體內容。
等到房子交付之後，孫旭發現開發商交付的並不是精裝房，而是毛坯住宅。孫旭找到開發商，開發商表示之前和孫旭簽訂過一個協議，協議中孫旭同意自動放棄精裝修並改為毛坯交付。“實際情況是簽訂購房合同時,幾十張合同和附件幾分鐘簽訂完畢，根本沒詳細看具體內容，而且協議也沒有留給業主。“孫旭介紹說。此外，他發現交付小區燃氣等配套還有問題，存在諸多的生活不便。
現在業主們準備維權，但是因為有前面簽署的那一份協議在，所以維權之路充滿艱辛。延期交房零賠償、裝修不達標零賠償、小區配套縮水…… “金九銀十”同樣是交房的季節，不少人與孫旭一樣，前兩年盲目搶房簽下了“陷阱”合同，交房時才發現上當。
艱難轉型·選建材比對促銷力度
同樣感覺到冷的還有家裝行業的從業人員。 “隨著精裝房越來越多，我們的競爭是一年比一年激烈，生意也越來越不好做。 ”衛具店老闆朱寧說。朱寧告訴記者，在從9月初開始，他所在的商場就開始了“砸金蛋”抽獎活動，但是銷售並沒有太大的起色。他認為，主要原因是這兩年精裝房越來越多，所以家裝行業的業主越來越少。因為量上不去，他們從廠家拿貨的價格沒有太大折扣，而且隨著人工費不斷升高，所以他們也不敢任性搞促銷活動。
記者走訪敦化路傢俱一條街以及多家家居賣場發現，幾乎所有的家居賣場都在搞促銷活動，但是購物者寥寥無幾。在這種情況下，許多家居賣場開始從優化服務開始入手，比方說重慶南路上一家家居賣場就針對三室兩廳這種流行戶型推出了全套定製的活動，並且購買滿2000元以上，可以與戰略合作團隊進行聯單活動，享受免費班車接送。 “我們是坐了班車來的，現在家居賣場服務可好了，車接車送，現場還有飲品，等到活動期間有打折力度大的時候我們就出手搶購。 ”市民孫先生說。
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