受制於人多地少的先天條件制約，深圳本輪房租調整的內核非常堅硬，在其他地區可能出現波動調整之時，深圳的上漲或將進入單行道
因最近要換新工作，從湖南來到深圳後一直住在公租房內的葉雯，第一次深切感受到了當地租房市場的“水溫”。在此之前，除將單位許諾的提供公租房與市場租房的差價計算為工資福利外，葉雯在很長一段時期內不曾為租房煩惱過。
換工作時，新公司因屬於成規模的創新科技型企業，也能幫其申請公租房，“但位置在深圳龍崗，辦公地點則在南山深圳灣附近，距離是個大問題，聊勝於無。”葉雯對《財經》記者表示。
個人名義申請工作房所需要的漫長等待期及結果的不確定性，使她基本放棄了這一選項，遂只能通過中介及豆瓣租房小組等線上線下渠道密集找房看房。
補漲的市場
在此之前的四年當中，除一開始時曾短暫居住在農民房中外，葉雯和另外一位同事位於深圳蓮花山附近的一處公租房（含公攤總面積大約35平米左右，有陽臺及廚房衛生間）的租金，一直穩定保持在總計700元左右（人均350元左右）。
在尋找房源並幾經比較之後，她主要傾向於小區內由房東直租（或通過中介）的房子，而不是通過一系列長租公寓。據其分析，主要的原因有以下兩點：
其一，以總價為例，能夠滿足其要求的房子，租金加上服務費算下來，“和我自己找合租的價格差不多。長租公寓的性價比其實並不高，加上最近又頻頻爆出一系列事端，我怕影響到自己的信用及未來的貸款。”葉雯說。
其次，長租公寓為提高其收益比例，市場上供應的大多是三四居甚至五居室等大戶型。這就很難滿足葉雯只跟女生合租的要求，“你沒法控制長租公寓把房子租給什麼人，很不方便。”
不僅如此，因為資本大量進入，很多長租公寓的房子往往是粉刷裝修完沒放幾天就開始放租了，“深圳最近的新聞不少，租客住進去之後，發現房子還有很大的味道。”
因為想盡量滿足要求，葉雯對於公租房和市場性租房的價格“雙軌制”差異感受頗深。在其希望居住的深圳南山附近，前兩年時一般小區的兩房租金大致最近為4000至5000元之間。但從今年開始，不少小區已經沒有低於6000元的房子，甚至一室一廳的房子也達到了5000元左右。
據《財經》記者走訪的深圳福田及南山的幾個小區內中介的粗略數據顯示：從今年初開始至今，從一房一廳到三房一廳的租金價格均出現了20%左右的上漲。
據深圳中原地產研究中心數據顯示：近兩年來，深圳各區房租均呈現出上漲的態勢。而樂有家的數據則顯示：2018年上半年深圳租賃市場成交量顯著走高，環比上漲12%，同比則上漲33%。
進入七月以來，深圳的房租的上漲勢頭並未衰減。中國房價行情網的數據顯示：7月的統計時段內，深圳房租同比漲幅為30.5%，甚至超過了近期因房租上漲而新聞頻出的北京。
對於房租上漲的原因，葉雯身邊租房的朋友告訴她，因進入應屆畢業生入職的高峰期，每年暑期這一段時間內房租集中上漲是正常現象。
除此之外，相對於北京和廣州等地，因前兩年房價漲幅較快，處於盤整階段的深圳住房市場亦開始逐漸進入回報率調整的新時期。據Wind雲房數據庫統計顯示：深圳的租金回報率僅為1.51%，低於部分二線和三線城市已經達到的3%-4%的水平。
加速這一調整的，是深圳近期出臺的一系列密集調控措施，使得深圳的住房購買及出售均受到了較為嚴格的限制。
“沒辦法通過出售獲利，房主們只能通過調整租金來緩解自身的資金壓力。”福田區的一位地產中介對《財經》記者稱，“政策調整已經嚴格到幾乎沒有空子可鑽，所以房東們都逐漸開始有了長遠打算。”
此外，“這兩年來（深圳的）調控政策直接針對買賣市場，所以這一塊市場的交易者受到了收縮，很多原來打算買房居住的人，就跑到租房市場去，加大了租房市場的需求。”中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁亦對《財經》記者表示。
他還指出：“由於租賃市場大發展，資本力量也希望殺入到租賃市場上來賺這桶金。怎麼賺？現在就搶市場，大家爭奪房源，結果是你也要進，這個資本也要進。進的結果是，把整個的租賃市場的原始價格炒高了。”
受此影響，選擇逃離深圳福田、南山等核心區域居住的人群，開始將目光轉移到龍崗、鹽田等區域。
堅硬的內核
但隨著資本的直接介入，目前正在對深圳本地中低端租房市場產生的直接影響有二：
首先，以原先位於龍華等地以農民房為主的一部分低價城中村出租房為例，原先的數百元租金，在經過運營商介入並粉刷改造之後，已在數月內上升至千元以上。對於在工廠打工的較低收入的人群來說，他們受到的影響相對直接。
其次，深圳有房出租一族與上班族等中端租客的關係，也正在變得日漸疏離。
以在深圳羅湖區某小區擁有一套一房一廳出租的劉先生為例：這套房子因臨近地鐵站其周邊的配套設施齊全，房租大概為三千多左右。“我是兩年多以前就跟中介簽了合同，為期三年。中介給我的價格沒有漲，但市價肯定比這要高出一塊。再籤合同時，我就要考慮看看是不是要把房子租給長租公寓等代理運營商了。”其對《財經》記者表示。
為爭搶這一部分房源擴大自身規模優勢，長租公寓機構在全國其他各大城市均採取的抬高租金競爭的方式，亦正在深圳實施。
“一個大的背景是，深圳本地的房地產市場已經進入調整期。因沒有新的土地供應，大量原先建房賣房的地產商只有兩條路可走，一是進入城市更新領域，搞自己不熟悉的工業用地改造及產業運營；再一個就是進入長租公寓領域，做所謂的城市運營商。但跟共享單車的無限量供應不同，房子本身是稀缺資源， 都想先圈地後盈利，給到房源的價格自然水漲船高。”世聯行集團首席工改顧問董極對《財經》記者表示。
亦有相關從業人員指出：集中由地產商建設並運營的長租公寓會受制於財務測算，容易出問題的是分散式談判的長租公寓，所以除了應對長租公寓市場的諸種不規範行為進行管理時，亦應考慮到這一點。
此外，對於主要由農民房、長租公寓及普通單元住房租賃所構成的，規模超過千億的深圳租房市場而言，因缺乏權威的分類統計，“說是由具體哪類房子的上漲導致房租的快速上漲是很困難的，起碼存在不全面的問題。”前述地產中介表示。
“但從趨勢上來看，長租公寓本身要裝修要盈利，這些成本都會轉化到房租內，比房東直接放給中介還是要高一些。其他的房東看到租金價格上漲，自然也沒有便宜出租的道理，彼此互相托底的趨勢一旦成型，房租就會進入循環推漲的趨勢。”“現在除了有名的那些長租公寓運營商之外，深圳也已經出現了不少租賃代理機構在掌握房源，而且規模不小。”其表示。
這其實也是全國範圍內不少地區存在的趨勢，“最近一年多時間裡……在國家鼓勵發展租賃市場的政策刺激下，很多機構投資者開始介入住宅租賃市場……從政策出發點看，讓機構介入住房租賃市場是為了規範住房租賃，其最終目標是為了更好地解決住有所居的難題，但結果卻是提高了房租，讓年輕人更難解決住房問題。”中國社科院金融所研究員尹中立近日也曾撰文指出過這一點。
短期來看，為調控房租的迅猛上漲，“必要的時候，對於租賃市場專營機構的租金價格，我們要進行備案管控。”深圳市房地產研究中心的一位研究人士近日建議稱。而宋丁也預計，“在深圳的租房市場中，未來長租公寓會加快發展，相應的租金價格仍然呈現上漲態勢，但監管措施也會加強。”
但令不少相關人士的共同擔心的是，受制於人多地少的先天條件制約，深圳本輪房租調整的內核非常堅硬，在其他地區可能出現波動調整之時，深圳的上漲或將進入單行道。
8月3日，深圳市政府發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》指出：到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170 萬套，各類住房供應占比：商品房佔比40%，人才房20%，安居商品房20%，租賃房20%。
作為近期目標，2018至2020年，深圳將建設籌集各類住房42萬套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
此外，在深圳近期所推出的一系列調控措施中，其實均包含了新供地建設的公寓只租不售等條款；此外，不管是企業還是個人限售，都減少了買賣市場供應量，增加了長持市場供應量，也就增加了租賃市場供應量。
但從供應角度來看，“因為缺地，深圳已經沒有土地招拍掛市場了。土地供應只能通過城市更新的方式，而主管部門今年也出臺了一系列的政策。包括對於城市更新單元的審查規定，包括對歷史性違建的處理，政策都看得出已相對放寬了，就是要積極推動企業來建設安居房和公租房。但從總體上來看，運營商的整體盈利狀況會受到一些影響，因此總體的積極性也並不高。”董極表示。
此外，對於短期內對於市場的監管，亦有不少相關人士認為難度很大。“2016年，國家要大力扶持租賃，我當時供職的機構承擔了一個課題，研究了一系列鼓勵租賃的創新，比如監管創新、模式創新、融資創新。但後來，卻發現還有一個更大的問題未回答清楚，到底誰來監管這個行業呢？單單行業定位，就吵了半天，最後才認定為租賃屬於生活服務業。更進一步，誰來監管呢？工商、建設、房管、消防、民政、人口和市場監管等，貌似都有管理義務，但誰牽頭管理這個費力不討好的行業？”深圳市資深地產研究人士李宇嘉對《財經》記者指出。
“當大家還在爭論的時候，市場需求和租金水平還都搞不清楚的時候，早就嗅到紅利的長租公寓，已火速行動起來。短短3年就發展出2000多家租賃機構。現在，租賃與互聯網、P2P、私募融合起來，監管難度更大了。”李宇嘉稱。
（為保護個人隱私，文中葉雯為化名）
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