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今天主要跟大家說兩個話題，近期房地產的大動作頻頻，無論是從開發商拿地，還是從樓盤銷售端，再或者消費者購房都有一些重大的變化。
在分析文章之前，我們大家先想一個問題，房地產調控最近十多年基本上就沒有停止過，你覺得調控的目的是什麼？調控的結果是什麼？影響房價的因素是什麼？我們的樓市未來的發展如何？你是否還有信心投資於房地產市場。
恆大的首席政策分析師任澤平有句著名的觀點，說影響房價的重要因素“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。也被很多磚家拿來論證與分析房價的走勢，他的觀點怎麼看？
我的觀點是：不看。為什麼不看？說了等於沒說。
我問大家一個問題，金融受什麼影響？土地受什麼影響？人口受什麼影響？答案只有一個：政策。
金融無外乎兩個因素：財政政策與貨幣政策，受到財政部與央行的影響；土地受到什麼影響？一切都在地方政府的土地供應控制中；人口受什麼影響?大家想想以前的計劃生育政策還有最近幾年的二胎政策相信你就會明白了。
我們是中國特色的社會主義國家，以公有制為基礎，這是大前提。
所以，中國的房地產只有一個市場：政策市場。
我們只有把基本的地產的邏輯認知分析清楚，才能夠把脈未來的樓市，看準正確的方向。
還有一個問題，政策宏觀調控的目的是什麼？是降低房價？是打壓房價麼？是要崩盤的節奏麼？以上全錯。
真正的目的是平穩向上的發展，全世界任何一個國家在快速發展的過程中，房價都是上漲的，但是在小的週期裡他是有波動的。
比較極端的是：
90年代的日本房地產泡沫崩盤，造成了所謂的失去二十年；
美國的2008年房地產的次貸危機；
中國在90年代海南房地產市場的泡沫。
造成泡沫的關鍵因素之一是金融的過度擴張，另一個關鍵問題是政府監管的缺失，還有就是人性的貪婪。
關於人性的貪婪，大家知道全世界著名的物理學家牛頓嗎？他說過一句非常經典的話，牛頓也炒股，但是炒股虧損巨大，據說他賠了20幾個月的工資。他說了一句什麼經典的話呢？
“我可以計算出來天體運行的物理規律，但是我卻計算不出人性的貪婪。”
那麼，目前政策的風向是什麼呢？
我們來看看近期土地市場的大動作：
北京：
2月25日，北京土地市場以76億元總價成功出讓海淀區西北旺鎮一宗地塊。中原地產統計數據顯示，今年以來，截至日前，北京土地出讓金收入已達672.73億元，刷新歷史紀錄。
該宗地塊位於北五環外永豐產業園附近，總用地面積為2.75萬平方米，規劃建築面積為16.28萬平方米，其中住宅用地規劃建築面積13.50萬平方米。經過72輪競價後，該宗地塊被“華潤+北科建+中交”組成的聯合體以76億元總價競得，溢價率25.95%。
上海：
雖疫情未過，百業待振，但上海土地市場已開始復甦。截至目前，2月份上海土地交易已全部結束，無流拍地塊出現，成交金額方面，同比增長197%。
值得一提的是，2月份出讓的地塊全部集中在2月14日到2月24日期間，僅10天時間，就成交18幅地塊，
共攬金約411.7億，吸引了中海、保利、旭輝、綠地、城投等企業落子。儘管在疫情期間，但是開發商拿地的決心一點都沒少，但是我們看到有兩個變化：首先，拿地的的城市主要在一線的超級城市（北京、上海），其次，拿地的開發商都是國企央企為主，說明還是國企開發商有充足的資金實力，而重歸一線城市價值核心為業內共識。
我們來看第二個地產大動作:
延期繳納出讓金
2月12日晚，無錫、西安兩地連夜出臺政策，從延緩土地出讓金繳納、放鬆預售等多方面對房地產市場進行調控。此後，浙江、南京、天津、蘇州、濟南、鶴壁等多個地區陸續跟進，放寬房企拿地條件，對土地出讓市場進行調控刺激。
2月28日，河南省鶴壁市人民政府發佈《關於應對新冠肺炎疫情影響促進建築和房地產業健康發展的通知》（簡稱《通知》），疫情防控期間，新出讓土地可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂起一個月內繳納土地出讓價款的50%，餘款可申請延期繳納，最長不超過1年。因疫情影響無法按期簽訂成交確認書或出讓合同的，競得人可申請延期簽訂。此外，《通知》還允許放寬商品房預售許可辦理條件，提前撥付預售資金，落實新出讓、已出讓土地優惠政策，落實信貸優惠政策等。
2月27日，石家莊市住房和城鄉建設局發佈了《應對新冠肺炎疫情防控期間支持我市建築業和房地產業復工復業若干措施》。
措施指出，在疫情防控期間至結束後6個月內，市、縣行政審批（住建）部門對已取得施工許可的項目可調整預售許可審批條件，將形象進度要求調整為預售樓棟完成投資不低於25%。
同時，預售重點資金監管比例由40%下調至30%；預售資金監管主管部門可依企業申請，對執行資金監管辦法的企業可批准其跨一個節點申請提前撥付重點監管資金。在此期間，撥付的預售資金可用於與項目防疫相關的支出。
目前供求兩端，房地產市場正在採取措施進一步放開，但是有一個大的前提是：房主不炒。那麼伴隨著貨幣寬鬆的政策，樓市調控的放鬆，能否刺激居民的購房消費，我們拭目以待。
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