听说最近恒大全国大降价，75折亏血本甩卖？江南皮革厂……，走过路过别错过，看一看，瞧一瞧……
别扯淡了，实打实七五折怎么可能！
以我个人房地产从业十余年的经验来看，恒大这个75折基本上就是扯淡，不可能实打实的。房地产现在三四五线城市的项目根本没有那么高利润支撑75折。
我在碧桂园做了两年投资拓展拿地，碧桂园全国的平均利润不超过15%，当时我所在的城市公司所有项目平均利润只有10%左右。
18年形势最好的时候最低只需要利润测算超过5%就可以拿地（一般情况下是8%-10%，根据行情与所在城市的具体情况而定）。你说碧桂园10%的净利润你让他跟恒大一样打八折销售可能吗？倒贴亏本？可能吗？
恒大跟碧桂园模式差不多，在于高周转，不在于单个项目的利润高低。比如说碧桂园要求半年资金回正并投入到下一个项目，就算利润只有10%，但一年滚动两次，年化不就翻倍了？你如果开发慢，即使30%的利润，开发两年资金还没回正，年化才15%，完全比不过10%一年滚动两次。
再回到恒大打折这个事情上，果然，我随便深入查了一下，以东莞恒大翡翠华庭为例，促销之前（2020年1月14日）卖15300元/㎡，而且还有95折折扣，15300*95折=14535元/㎡，促销后提价至19200元19200*7.5折扣=14400元/㎡，比原来销售价格95折便宜了一百多块钱一平方。都说卖的比买的精，你们想占恒大的便宜，想多了。
所以说，除非是一些特别楼层比如说底层，顶层或者尾盘清货，不可能有75折这么大折扣。
当然，四五线城市偏远郊区如果拿地很早，成本低，打折后还是有利润的，但这种可能性也不算大，且那种地方除了自住，即使七五折也没什么价值。
恒大早些年有些偏远地区因为拿地早，拿得非常便宜，几十万一亩，但是17年之后全国各地都涨了一遍，四五线甚至县城地价也都两三百万一亩了。以我在碧桂园曾经跟过的湖南的一个县城项目为例，16年底80万一亩都可以拿到，18年国庆的时候涨到了250万一亩。拿地成本贵了几倍，利润测算不到10%，你让他打八折亏本赚吆喝吗？除非是个别地方个别项目实在是去化不了了，血亏回本，但是全国大规模亏本销售不可能的。
果然，我问了一下，恒大在很多地方的楼盘这次是不参与降价活动的，比如深圳。降价的都是非常偏远且库存非常大的地方，这种地方就是个坑。
就像有人说的，以前卖裤子，25元，28元进的裤子卖70，不好卖，后面添个零卖700，然后写上清仓，2折甩卖，第2天1.5折甩卖，第3天一折，三天都卖完了，满满的套路。
还是那句话，买的没有卖的精，不要轻易被套路，还是得想清楚自己的需求，自住还是投资，自住自己喜欢就好，投资还是得谨慎，一不小心就掉坑里了，毕竟现在已经过了房产投资黄金时代，一着不慎就成了被割韭菜的接盘侠，切记。
当然以上只是我个人凭自己过往经验和理论的主观意见，不一定准确，有不同意见的欢迎大家积极留意讨论。
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