如何踩準節奏，判斷賣出和買入的價值時機
1、踩準節奏及判斷依據
賣出或買入時機，需對入場節奏的判斷有清晰的認識，什麼是入場節奏?以月成交量水平連續性、穩定性為市場特徵，最終形成二手房活躍度的數據狀態結果。
它可以用來判斷入市、出市時機，在不同的市場節奏會產生不同的入市、出市價值效果。根據多年經驗總結，可以用“樓市氣候論”來描述。
樓市氣候論，或者說樓市氣候體系，由四個模塊組成。這四個模塊，是市場交易產生的數據結果，而不是產生結果的原因。
入市的節奏分別是： 以上是深圳2010年4月至2019年9月二手房月成交量走勢（樓市氣候論示意圖）
1、寒帶節奏：深圳市二手房月成交量連續3個月及以上保持在5000套以下，視為寒帶。對應的市場特徵為：業主悲觀傾向漸濃，賣房給中介紅包或佣金概率變高；買家觀望情緒越重，自媒體唱空更容易獲得認可，中介門店關鋪初顯，，買家處於較為強勢地位，月成交量越慘淡，以上特徵越發明顯。
如果月均成交量在4000套以下，你去買房，碰上巴不得降價賣房給你的業主的概率要比10000套的時候要大很多。反之你賣房，你會發現為什麼我掛盤價格那麼實在、那麼真誠、那麼割肉，但為什麼一箇中介帶客看房也沒有，而且遇上的買家還要繼續砍我的價，哪才叫兇啊，刀刀見肉……
2、溫帶節奏：深圳市二手房月成交量連續3個月及以上保持在5000-7000套區間，視為溫帶。 對應市場特徵：樓市收緊政策對市場的影響邊際效應出現遞減，樓市唱空者聲音開始減弱，買家心態為該買還是要買的、等也不是辦法；業主對後市看好堅定的信心又悄然回春，放盤量也逐漸增多；買賣雙方心態博弈，趨於平衡。
3、亞熱帶節奏：深圳市二手房月成交量連續3個月及以上保持在7000-9000套區間，視為亞溫帶。對應市場特徵：樓市唱多開始逐漸迴歸主流大眾視野，買家觀望情緒趨於平臺，焦慮心態逐漸喚醒，發現週末看房的人越來越多，在尋求適配房子的過程中患得患失情緒概率加大；業主心態報價已經不再頹廢，愈發強硬，愛買不買。成交數據越高，以上特徵越強烈。
4、熱帶節奏：深圳市二手房月成交量連續3個月及以上保持在9000套以上，視為熱帶。市場特徵為：買家焦慮感明顯升溫，搶房現象逐步普遍，囫圇吞棗般買房上車；業主反價概率最大化，一天一個價。
舉個例子，如果現在深圳二手房成交量月均上10000套(2015年暴漲瘋狂之年的月成交常態)，作為買房者的你，還能慢悠悠地挑房子嗎？你碰到的好房子，一天一個價，業主反價比翻臉還快。要麼，房子被別人快速搶了，你還能懊惱不已。反之，作為業主的你，之前無人問津的房子，中介帶客戶來看房的次數、人數越來越多了，這個時候是你在挑買家客戶，價高者得。而買家連跟你談價的底氣也沒有，甚至連價格都不談了，也不敢挑你房子的毛病。生怕你反價或者一個心情不好不賣房給他了。一定程度來講，這個時候買房，更容易發生囫圇吞棗式的買房，其實對買家是不利的。反倒對賣家有利。
不同的市場節奏，將嚴重關切到賣房或買房的時機。
2、賣出和買入的時機
行情較好的時候，是優化、清除或甩掉“老破小、老破大、高負債難以為計、成長價值階段性停滯”等物業的時候，見好就收。其中，能在亞熱帶處理掉，總比熱帶節奏時賣要更好，縮短交易的週期是為了快速換坑、 獲得入坑更多的利潤和選擇主動權。
另外，在極端熱烈的行情之下，比如2015年的行情。先買後賣也是切實可行的方案。先買，是為了鎖定房子業主快速反價或房子被賣掉了的風險，後賣是為了賣更高的價格，一定程度能覆蓋因通過金融手段先買房所付出的成本，且搞不好還能賺的更多，而且還不擔心賣不掉。
行情不好或淡的時候，賣掉欠佳板塊的優質或較好物業，換好板塊的優質物業。
理由如下，行情不好的時候，欠佳或暫時欠佳板塊的優質物業概率上更加容易賣出（可以考慮適當做降價處理），雖然行情不好時賣房存在被砍價的概率較大，且賣不起高價，但是在優質板塊優質物業暫時不怎麼漲或漲比較慢的時候入手，一是能挑的房源較多，二是業主心態沒那麼強硬搞不好還能砍價。所以不要可惜你目前擁有的物業是板塊裡可能最好的。一旦行情變好，板塊好的優質物業房價的變數更大，或者好的房源業主就惜售不賣了。那就錯失掉成長性更好的板塊裡的更好物業，有可能跳板升級或晉級更好置業的機會，變得越來越渺茫。
比如你把你寶安翻身新錦安雅園一期116㎡的3房拿出來賣，同樣價錢，房源狀態差不錯的情況下，競爭力大概率是要比隔壁小區中南花園111㎡3房更好賣一些，然後快速換寶中的更優質物業的三房或四房（含新房）。而不是等行情好了，你再賣掉。搞不好寶中的房價漲了一輪，你翻身的房子卻沒怎麼漲，或漲的幅度不如寶中的，那你不是錯過了賣掉後買入的好時機了嗎？
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