<code>创作：|原创|（楼市有料，请点击关注。）/<code>
2020年在疫情过来后的节后，深圳打出了坪山第一个新盘备案，就是中海的楼盘，这个盘售价已经是3.8-4.5万，为何那么高，看楼面地价已经是平均到2.5万左右，按照基本开发商定价的风格，是两倍左右的定位出售价，不难发现，坪山的房价不太可能亏本去卖楼。
这个现象足可以反馈深圳的房价，为何不可能下降。
其实，很多人对房价不陌生，但搞不懂为何房价可以卖这么高。其实根本原因有一点，就是地价的成本。其次才是片区的规划和开发商的定价。
那么，2019全年的大湾区深圳卖了多少地？地价又是多少？
按照中指院的统计，2019全年深圳共计出让是11块住宅用地，同时根据中原地产的数据也显示，同样是11块。比2018年的10宗多出1宗。按照规划委的统计，2019全年深圳供应新房85004套，其中49351套是住宅，合计供应7944613.64平方新房，住宅是4699911.07平方。
从土地分类来看，
光明3块，平均地价是2.4-3.8万；
宝安是1块，成交楼面地价是5.8万，
南山是1块，楼面地价是6.7万，位于前海；
龙华是2块，楼面地价是3.7-5.9万；
大鹏是1块，楼面地价是9333元一平方，
坪山是3块，楼面地价是1.5-2.03万。
从成交额来看，合计大约是390.2亿元，总建筑面积约131.1万㎡。其中以前海的天健地产获得的9412.55平方米的土地，楼面地价最高。而成交额最高的是龙华A817-0609这个地块，达到65.85亿，由龙光地产获得，楼面价是5.9万。
▲ 2019年的深圳住宅用地供应和地价，看完了基本懂楼价为何高了
▲ 2019全年深圳新房的供应数据
▲ 2019年12月深圳新房的供应数据
01 深圳去年出现三次集中住宅用地出让！
深圳去年土地，特别是宅地，拍卖最集中的6.25和11.22和12.11日这三次的土地拍卖。
深圳去年的土地拍卖，引入新模式，从双限到限出售价，这种“双限双竞”拍卖，基本是全国首例的做法，特别是下半年均对入市住宅价格进行了限定。
虽然深圳住宅用地拍卖的地块不多，但工业的不少。按照统计，2019年，深圳共成功出让27宗工业用地，发生在11月底，腾讯85.2亿元拿下的深圳大铲湾宗地最为受人们关注。而12月18日下午，2019深圳全球招商大会，推出的产业用地规模大、分布广、类型多，30平方公里土地分布在36个片区，当时涵盖128个签约项目、签约额超过5600亿元的大会。
土地的出让，在深圳不算多，但地价也远高于全国的地价。2018年全国出让了6.5万亿的土地，而2018年全市共成功出让61宗土地，占地面积14550万平方米，成交金额449.2亿元。当时，全年共有10宗居住用地出让，地块分布在龙岗、坪山、大鹏等原关外地区，深圳市人才安居集团拍得7宗。2018年，深圳的土地出让，在全国排名几乎很后，出让最多的基本是杭州、上海、北京、广州、武汉、郑州、天津，均在1000亿之上。
2017年深圳土地数据：
深圳全年2017年共计卖地出让金额是超过754个亿，就是754.9个亿，占地出让面积是106.7万平方米规模，合计出让42宗土地。
2016年深圳土地数据：
深圳在2016年土地市场成交火爆，全年成功出让57宗土地，面积223.1万平，金额1018.9亿元。
02 回顾2019年拍地的最猛的情景
2019年12月11日，深圳“六地”齐拍，前海“土拍”可售楼面地价直奔7.2万！当时，深圳曝光“六宗”土地出让，前海一次性推出4宗地，加上龙华的2宗土地，合计6宗土地在2019年12月11日共同“齐拍”，其实合计是7宗，一宗停止拍卖。其中，香饽饽的住宅用地，特别在深圳的热点片区，如前海，龙华从未“失手”。就如这次前海这宗土地，举牌超过一百轮，最终天健地产以38.9亿元斩获得这块前海的限价宅地。现场的厦门建发、中海、天健，这三家开发商，进行了比较激烈的抢夺。当时，前海“限价”宅地T204-0142，天健地产集团有限公司以38.9亿元竞得，建筑面积（67200平方米），38.9亿获得。按照“限价”的条件，该宗土地的住宅建成后入市最高均价为99000元/㎡，近10万。
▲ 这个前海土地
2019年11月22日，年底“土拍”落幕，坪山20多万平方建面地块没人要！当时是6宗土地拍卖。龙华1宗、光明2宗、坪山3宗、大鹏1宗，挂牌总价为131.67亿元，最高限制地价总价190.89亿元，总建筑面积约77.6万平方米。6宗宅地总占地面积接近18万平。其中坪山最大的一幅土地G14313-8018宣布流拍。这个土地限价是最高销售均价30450元/㎡。最激烈的是龙华这个，龙华民治地块进行了81轮，最终中海地产以50.2亿元成交龙华民治A816-0068，可售楼面价约4.58万/平方米（不含商业）。地块要求入市最高价是71400元每平。中海集团以50.2亿元竞得，成交楼面价37404元/㎡，可售楼面价42702元/㎡。该地块在中海锦城对面，中海锦城是深圳2013年的地王。
▲ 这个龙华土地
看懂了地价，基本就懂了房价的行情。从去年深圳地价看来，3字头都纷纷为主流，也难怪深圳目前楼价5,6万的主流都出现了。
閱讀更多 樓市有料 的文章
