2019年無疑是數據中心開發和運營的黃金之年。

回顧過去一年的數據中心開發與運營，在技術趨勢上出現了諸多亮點，比如越來越多采用軟件定義的網絡進行互聯、HPC與及其學習驅動著高機架功率密度、超高密度和超大規模的計算與存儲節點加速部署、“零信任”網絡安全架構、混合雲興起、邊緣數據中心、新海底電纜等等。

更為重要的是，在這一年中，數據中心的開發與運營在資本層面出現了前所未有的改變。資本的青睞正在讓這個領域加速發展。比如在過去一年中，數據中心開發與運營上市公司表現普遍出色，並且出現了針對數據中心開發與運營的專用ETF；與此同時，重量級的併購頻繁發生，甚至出現了主權財富基金與數據中心開發與運營公司成立合資企業的趨勢。

事實上，市場更願意將數據中心的開發與運營納入整個大房地產行業。與房地產行業的不景氣相比，數據中心開發與運營過去一年出色的表現的確算是房地產大行業中的一朵“奇葩”。

回報豐厚的一年

2019年美股全年表現強勁，標準普爾、道瓊斯以及納斯達克指數均在第四季度處於歷史高位或接近歷史高位。其中，數據中心開發與應用上市公司的表現也非常出色，股價普遍獲得了較大幅度的上漲。然而與之形成鮮明對比，這些公司的股票在2018年第四季度的表現卻有點慘不忍睹。

數據中心開發商在2018年第四季度表現低迷

2018年第四季度，以CoreSite Realty、Equinix等代表的數據中心開發與運營公司都經歷了下跌潮，其中CoreSite Realty下跌服務達到了20.4%，Equinix下跌幅度也達到了18.27%。不過這種情況在2019年得到了徹底改觀。

數據中心開發商的股價在2019年普遍大幅上漲

大部分數據中心開發與運營供應商的股價在2019年漲勢喜人。其中最具代表性的無疑是Equinix，Equinix過去一年表現最為出色，在2019年實現了超過60%的增長。該公司最新財報顯示，其2019年的業績強勁，隨著其軟件定義的ECX Fabric增加更多產品和服務，其全球互聯的護城河持續增長。

截止到目前，Equinix的股價為577美元（相當於其2020年預計AFFO的23.3倍），分析師將其未來一年的目標價格設定為每股614美元。

不過，Digital Realty Trust的股價在2019年表現一般，相比於2018年第四季度的強勢表現，Digital Realty Trust落後於整體行業行業的增長。

併購大片持續上演

判斷一個行業是否活躍，很重要的一條評判準則就是該行業的併購情況。數據中心的開發與運營屬於重資產投入的領域，有點類似於IT基礎設施領域的房地產行業。與房地產行業的併購潮一樣，數據中心開發與運營領域在在過去一年中出現了多起重量級的併購案，充分說明資本正在驅動該領域進一步發展。

例如，Brookfield Infrastructure Partners以11億美元的價格收購了AT＆T的數據中心產品組合，拉開了這一年的序幕。該交易於2019年1月完成。隨著宣佈交易完成，Brookfield Infrastructure Partners還成立了一家名為Evoque數據中心解決方案的新公司，該公司在投資組合的31個數據中心中提供託管服務。

2019年5月，Zayo Group Holdings宣佈了一項最終合併協議，由Digital Colony Partners和EQT Infrastructure IV基金的子公司以每股35美元的價格收購。核算下來Zayo的估值高達143億美元，其中包括承擔59億美元Zayo的淨債務。Digital Colony是一家專注於通信基礎設施的投資公司，由Tom Barrack的Colony Capital和Marc Ganzi的Digital Bridge Holdings合作建立。

到了2019年年底，Digital Realty出手了，該公司首席執行官比爾·斯坦（Bill Stein）宣佈了“與Interxion合併的最終協議”，這是歐洲，中東和非洲地區領先的數據中心提供商。這項價值84億美元的合併預計在獲得監管機構和股東批准後於2020年完成。

隨著雲計算市場的不斷增長，進一步驅動了數據中心開發與運營市場的發展，重資產屬性也讓其規模效應在未來會更加突出，會進一步追求全球數據中心數量和規模擴大。

以數據中心為核心的ETF表現出色

Pacer Benchmark數據和基礎設施房地產SCTR ETF（SRVR）於2018年5月開始交易。雖然它的名字很長，但SRVR（認為是“服務器”）簡明扼要地表示了其專注於大數據、 AI、物聯網和未來的5G基礎架構以及相關應用程序的投資。

值得注意的是，包括數據中心，無線發射塔和相關基礎設施在內的REIT在2019年處於市場領跑地位，跑贏了兩個廣泛的房地產行業ETF和炙手可熱的S＆P 500 ETF（目前處於創紀錄的高位）。

數據中心ETF在2019年表現同樣出色

根據SRVR ETF的情況介紹，共有18家持股，包括五個美國數據中心REIT，以及中國數據中心開發巨頭GDS Holdings，Interxion和美國託管重量級Switch。ETF持有量排名前五的股票是：Equinix為15.3％，American Tower為14.2％，Crown Castle為14.2％，GDS為5.7％，Lamar Advertising為5.1％。

SRVR ETF跟蹤從Benchmark Investments獲得許可的基於規則的指數。該指數每季度進行一次重新平衡，以確保沒有一家成分公司超過15％，並且前五名持股不超過指數估值的50％。

考慮到全球經濟的不確定性因素增加，尤其是像失業率上升以及消費放緩等因素，辦公室，零售和公寓等傳統房地產子行業表現低迷。如果全球經濟進一步陷入衰退，那麼對於普通投資者而言， SRVR ETF可能會是一個不錯的選擇，因為雲計算市場依然有著巨大的潛力可挖，以此帶動起來的以數據中心開發與運營為核心的ETF將會被長期看好。

主權財富基金瞄準合資企業

數據中心的建設屬於資本密集型的，一個數據中心的建設往往需要耗費大量的投資。對於擁有數十億甚至數百億美元市值的上市公司而言，除了在公開的二級市場獲得融資之外，在保持強大的資產負債表的同時，與機構投資者、私募股權或主權財富基金建立合資企業也是今年市場中最為突出的趨勢。而合資企業這種模式也被認為是為滿足為日益增長的超大型數據中心而提供資金的有效方式之一。

這些合資企業通常涉及項目級別的融資，使上市公司能夠利用更大比例的債務來獲得更高的回報。此外，“表外”合資企業通常包括數據中心運營商的管理費，這也增加了投資資本的回報。

這種趨勢在2019年持續了幾筆值得注意的交易：

QTS

在2019年2月份，QTS Realty宣佈與Alinda Capital Partners成立合資公司，將其為弗吉尼亞州馬納薩斯市的一家雲公司建造的大型設施的一半出售給基礎設施基金。Alinda將為其與QTS合資公司的一半支付5300萬美元，但這僅僅是個開始。投資者似乎準備在未來五年內與開發商共同向各種超大規模數據中心項目投入多達5億美元。

Equinix

7月初，Equinix宣佈將與新加坡主權財富基金GIC成立10億美元的合資企業。該合作伙伴關係將專注於在歐洲的四個主要數據中心市場（統稱為FLAP）上建立：法蘭克福，倫敦，阿姆斯特丹和巴黎。

由合資公司運營的數據中心品牌（由GIC擁有80％的權益，由Equinix擁有20％的權益）將是xScale。它是該計劃及其背後的團隊的新名稱，以前稱為超大規模基礎架構團隊（HIT）。迄今為止，已經計劃在歐洲建立6個xScale站點，數據中心總容量約為155MW。值得注意的是，Equinix的xScale策略不僅限於與GIC的合資企業，也不限於歐洲市場。

Digital Realty

2019年4月，Digital Realty宣佈與Brookfield Infrastructure（Brookfield Asset Management的子公司）的合資企業關閉，Brookfield Infrastructure是全球最大的基礎設施資產所有者和運營商之一。Brookfield收購了合資公司約49％的股權，該合資公司擁有並經營巴西領先的數據中心提供商Ascenty。

MC Digital Realty是三菱公司與Digital Realty於2017年成立的50/50比例的合資企業。2019年6月，Digital Realty宣佈合資公司完成了第二個大阪數據中心的建設。這座四層樓的設施通過地震隔離系統進行了加固，佔地23000平方米，將提供高達28MW的IT總容量。

緊接著在這一年的9月，Digital Realty宣佈在東京另外購買土地。新站點戰略性地位於大東京的Inzai數據中心集群中，緊鄰今年早些時候收購的五英畝土地MC Digital Realty，同樣位於Inzai數據中心集群中，並有望支持38MW設施的開發（NRT10 ）。這兩部分將合併在一起，以構建一個連通的園區，預計將為全球和區域客戶提供超過120MW的IT總容量。

Digital Realty還宣佈與Mapletree Investments Pte Ltd和Mapletree Industrial Trust的關聯公司達成最終協議，出售10個有源基礎建築數據中心的投資組合，並在三個現有的Turn-Key Flex超大規模數據中心上建立80/20比例的合資企業在弗吉尼亞州阿什本。兩項交易的總對價約為14億美元。

GDS（萬國數據）總部位於上海的GDS最近與新加坡主權財富基金GIC成立了90/10比例的合資企業，以資助偏遠地區現有超大規模客戶園區的定製解決方案。

這個解決方案使GDS可以幫助最大的客戶滿足基礎設施要求，同時保持對主要市場戰略的關注（對資產負債表的影響最小）。目前，GDS正在建立一支專門的團隊來支持該計劃。

展望：2020年市場會如何

2020年，數據中心開發與運營領域還會持續2019年的光鮮表現麼？

從需求、資本整合、投資模式等情況來看，有理由相信數據中心開發與運營這個市場還將在2020年保持十足的活力。

首先，從需求來看，無論是智慧城市、5G / IoT，還是製造業、醫療保健、遊戲和自動駕駛汽車，都將繼續帶動對於數據中心的需求。尤其是5G商用的加速，會直接驅動無線發射塔和數據中心提供商的規模。

其次，併購與整合會更加頻繁，就像房地產行業中頻繁的併購一樣，數據中心開發與運營的重資本投入與規模效應，決定了當這個市場進入上升期之時，帶來更多的併購與整合。

最後，與國外相比，中國本土一些聚焦數據中心開發與運營的公司一樣值得關注。除了萬國數據之外，像與阿里巴巴綁定緊密的數據港、與AWS深度合作的光環新網、鵬博士等未來的表現都值得關注。

注意：本文所提及的上市公司相關內容並不構成您的投資建議。資本市場有風險，投資須謹慎。

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