11月，深圳新房价格同比上涨3.3%，二手房同比上涨6.4%，进入年末的12月，更有众多新盘加推，“日光盘”频现，似乎延续了上月的似火热情。
不过，在量价齐升的深圳楼市背景下，“西线红透半边天，东线安静如处子”，却成了深圳楼市目前的真实写照。
东西冷热不均，区域分化明显，有人欢喜有人忧。
与位于深圳西部的科技园、前海、宝中、香蜜湖、光明等多个热点区域标杆楼盘涨势明显截然不同的是，东部的龙岗、坪山、罗湖地区少有动静，甚至3年未见涨幅。
距离不过40来公里，深圳东西部的房价差竟高达4倍。
————
个别新盘“0备案”？
11月，刘女士（化名）终于卖掉了自己一套位于龙岗区75㎡的两房，挂盘价格是315万元，半年过去了，这个单价还维持在4.1万元/㎡左右，上月终于卖掉房子的刘女士提到，自己家小区从2017年以来是有所上涨，2年涨幅也不到10%，这个涨幅比起今年的西部几个片区是很微弱了。刘女士认为，龙岗交通目前还是硬伤，也只有一条地铁线，与中心区距离也远。
”看房的人少，差不多也是花了一段时间才卖掉，曾先生（化名）有一套位于龙岗中心城片区，一套约90㎡的万科天誉3房，最后也以390万元的价格出售，均价在4.1万/㎡。
曾先生在龙岗中心城片区居住已有3年时间，他认为，比起同样是沙井、光明等刚需片区，龙岗片区的涨幅确实是差远了。
“对于还没有购买龙岗房子的刚需客来说，龙岗的涨幅还是比较友好的，现在光明一些房价都破6了，但龙岗整体还在4字出头，如果上班通勤时间不太长，等2022年，地铁14号线开通，可能应该会带动一波涨幅。不过，他认为，虽然地段价格相对便宜，但投资价值目前来说还是较低的。
2019年，在深圳全年新增备案的131个新盘当中，龙岗依旧是供应大户，全年共推出44个新盘。
去化率来看，与前海、宝安中心区、香蜜湖等片区相比，却并不理想。据了解，今年龙岗部分新盘，如恒裕珑城去化约为80%，特发天鹅湖畔去化约4成等，其他个盘去化成交普遍一般，有些甚至开盘几个月去化不足10%。
以11月28日拿到预售许可的龙岗平湖某盘来说，该盘共推出468套住宅。而近期中房深圳查询深圳规土委网站却发现，目前该盘却显示“0备案”，虽然不排除备案的延迟性，但开盘已近数月，去化也可见一斑。
▲预售已一月有余，龙岗平湖某新盘还未显示备案。
龙岗中心城片区一名资深经纪人表示，自2016年深圳房地产高压政策出台之后，除了个别如龙岗外国语小户型学区房每年涨约10%左右外，大部分龙岗二手房涨幅并不大，滞涨状态的房子比较多。
▲龙岗片区二手房价格走势
从链家的龙岗片区二手房价格走势也可以发现，目前无论是挂盘总价还是销售总价，基本上处于横盘的状态，目前成交总价略低于挂盘总价。
▲龙岗二手房价区域图（图源链家）
而不仅新房新增供应量大，龙岗二手房市场挂盘数量也远远高于西部一些涨幅较大的热门片区。
目前，龙岗整个片区链家挂盘房源为14271套，最近90天内成交房源为1379套。
对比相距约30公里的西部前海片区，作为今年轮涨的代表，前海片区目前挂盘均价是龙岗的近2倍，挂盘房源794套，90天内成交161套。同样，今年楼市大热门的西部宝安中心区，11月链家参考均价为92416元/㎡，挂盘房源为314套，90天内成交121套，成交较为活跃。
而在今年大涨的深圳湾片区，11月的参考价达到了167151元/㎡，这个参考价格差不多是龙岗片区的4倍以上。
相关数据显示，从2017年12月到2019年4月，龙岗区二手房也仅破4字头，但二手成交均价却呈现上涨趋势，整体看，龙岗作为刚需片区，成交还是依旧比较活跃，但是购买力依旧处在静态水平，并未见有上涨趋势。
————
热门区域4年涨5倍
相对于龙岗、盐田等部分片区的相对滞涨，深圳今年热门的几个片区，如深圳湾、前海、宝安中心、碧海、光明等片区，不仅新盘去化速度快，价格也是水涨船高。
例如，近期被深圳市住建局点名，暂停二手房网签的深圳湾片区代表——恒裕滨城，4年前的开盘价格约为11万元/㎡，如今的单价却上涨至20万元/㎡以上，4年时间足足涨了5倍。
除了领涨的深圳湾片区，2019年还有去化不错的前海和宝安中心区，今年前海新增入市的两个楼盘，招商领玺和颐湾府均取得了不错的去化效果，宝安中心区的海纳公馆开盘去化率也达到了8成-9成以上。
同时，前海二手房涨幅也较为靠前，部分房源去年挂盘价格在8.5万元/㎡左右，今年普遍达到了9万-10万元/㎡。
购房者张东（化名）近期在前海片区物色合适的房源，他发现，很多前海南片区的房子早已窜到了10万元/㎡以上，在张东物色的该小区，链家的挂盘均价已达99788元/㎡，一套66.4㎡的2房，挂盘价格为730万元，挂盘单价超过了10万元/㎡。张东表示，去年看这个房，均价也才8万多元，如今不到一年，每平方米涨了1万多元，张东表示，目前深圳整个片区都在上涨，如今在南山、福田片区800万元也能选到各方面合适的3房了。
据深圳中原研究中心数据显示，今年跟涨区域的宝安，二手房均价达到了60336元/㎡，环比上升3.5%，涨幅仅次于南山区。
例如，宝安的小户型代表，花样年花郡在豪宅线之后，单价普遍已经涨到约9万-10万/㎡，而主打1房1厅的花样郡，去年总价则基本处于360万元过往“豪宅线”标准以下。
此外，南山大冲片区、百花片区、华强北片区等几个优质学位片区，小户型学区房涨幅也较大，部分年涨幅均超过100万元，“一些房源基本稍微低于市场价5万-10万元就会被迅速签下，成交价格在2-3天左右。
而拥有深圳双实验顶级学位的国城花园，目前链家挂牌在售均价达到了174379元/平方米，房龄却长达24年。“也就在今年11月，国城花园最受关注的44平方米南向一套户型，挂牌价格为1050万元，最后以995万元成交。”一名链家资深经纪人告诉中房深圳，这套成交单价达到了22.6万元/平方米，成交周期也只有26天，在同类学区房当中，单价最高。“
有中介表示，甚至龙华中心区部分新盘在过去3年普遍不涨，如今也从"5字头"站上了"6字头"。
值得一提的是，尽管大区域上整体涨幅靠前，但从小区域范围来看，依旧存在分化，例如较为典型的宝安区，沙井、西乡、宝安中心区、新安等片区为置业的热门片区，新房集中，二手房也轮涨，不过，如福永、松岗等片区却出现了一定程度的下跌，例如，福永11月均价就比去年同期下跌13.78%。
即使在整体均价最高的南山区，同一片区部分房源也相差较大，如南头片区依旧可以找到5万元出头的房子，深圳湾片区12万元以下单证房源却难觅踪迹。
————
有盘一年跌价18%
据诸葛找房统计，深圳2019年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中，有51个楼盘出现了降价，66个片区中，有11个片区挂牌价格下跌。
截至2019年11月，在过去的一年里，龙岗大道1号业主挂牌大降18.33%，从一年前的47207元/m²“缩水”到今天的38553元/m²。以建筑面积86m²的户型计算，该盘跌幅达18%，跌价达到74万元 ，而在2019年年度挂盘价格跌幅TOP10楼盘中，跌幅排名第二的承翰半山海从38008元/m²到33936/m²，跌幅为10.71%。
诸葛找房数据研究显示，在2019年深圳楼市片区涨幅TOP10中，福田占5席，南山占3席，龙华和宝安也各占1席。热门片区有八卦岭、科技园、大浪、前海、福田中心区、蛇口、上步、竹子林、宝安中心区以及香蜜湖。
2019年跌幅前5片区中，原关外片区却占据了4席，如南澳、葵涌、石岩、盐田港等远郊，由于地面交通不畅、社区不完善，导致业主降价出售。
▲2019年深圳楼盘涨跌幅TOP10( 图源：楼市智讯）
40公里，房价相差4倍，您会怎么选呢？
閱讀更多 中國房地產報深圳 的文章
