再過10多天，我們就要和2019年說拜拜。在即將過去的一年裡，樓市經過500餘次調控，整體呈現穩定態勢。“小陽春”波瀾不驚，“金九銀十”風平浪靜，如今年關臨近，似乎有些“冷風吹”。
於是有買房意向的朋友擔心，明年的樓價會不會再次上漲，錯過了一次買房的機會呢？筆者認為，有這種擔心是正常的。以往的樓市的確是一個“遇冷就加熱，遇熱就降溫”的情況。那麼在經歷了一整年的調控收緊後，明年開春給樓市加加熱，理論上也是存在的。
究竟會不會重複過去的調控模式出現價格反彈呢？不妨結合近日結束的那個高層重要會議，預測下明年樓市發展趨勢。
在這次會議中，關於樓市的政策表述，劃出的重點是：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。幾點觀察供參考：
首先，本次會議再次重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，表明中央遏制房價上漲的決心沒有改變，將延伸之前的監管態勢，保持平穩的房地產市場，仍然是明年的大趨勢。那麼對於購房者來說，也算給了顆“定心丸”，不必擔心房價被熱炒多花錢買高價房了。
其次，“棚改”或將暫停，“舊改”將被延續。過去城市房價上漲過猛，貨幣化棚改是重要推力之一。那麼隨著三年棚改項目明年結束，很多城市房價上漲將不再受其影響，對於購房者來說是個利好。後期將以老舊小區改造為房地產市場新風口，以提升老舊小區居住品質，提高物業管理為主導，作為未來行業發展的新趨勢，也是房企利潤新的增長點。
再次，將會全面落實因城施策。因城施策連續兩年被提及，表明中央不會採取一刀切，會賦予地方更多的自主權，各城市可根據具體情況制定不同政策，主導樓市走向。區別在於長效機制變為“全面落實”，那麼各個城市樓市將會出現不同分化，“遇冷加熱，遇熱降溫”也是客觀存在的，購房者要根據各地樓市政策變化擇機購房。
另外，本次會議把“中心城市和城市群”放在一個突出位置強調，其重要性不言而喻。 那麼今後的城市發展將會出現依託中心城市拉動周邊城市發展的趨勢。特別是大城市周邊有溢出效應的衛星城，以及發展勢頭良好的新一線城市，未來的房地產市場一定具有良好的發展前景。特別是位於京津冀、長三角、港珠澳三大板塊區域的購房者，此時選擇購房是最好良機。遠離城市群的其他城市，可能將長期處於從屬地位，房價上漲空間有限，甚至有下降風險。
綜合情況來看，房地產促進經濟穩增長的角色明年不會改變，今後仍將居於主角地位；未來一年堅持房住不炒定位不變，將延續今年的穩定趨勢，整體房價不會出現大幅波動；長期則以城市群重新定義房地產潛力市場，不同城市房價將會出現多級分化。購房者可根據所在城市不同選擇購房機會，有人口和資金流入的城市，剛需儘量早點上車。
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