導讀：
從2019年1-11月限競房成交TOP15來看，位於豐臺區的橡樹瀾灣項目位居首位，共成交1206套，成交額達62.57億元，其次是同樣位於豐臺區的西城天鑄項目，共成交542套，成交總額46.14億元，第三位是海淀區的葛洲壩北京紫郡蘭園項目，共成交877套，成交總額44.83億元，TOP15門檻提升至22.54億元。
從TOP15項目的成交均價來看，雖然高低價格段均有分佈，但成交主要集中在5-5.5萬元/㎡的價格段。
前三的項目均位於五環內，其中西城天鑄項目在三環外四環內。榜單TOP15中，大興及豐臺區項目佔據榜單多數席位，城六區項目佔比過半，郊區去化明顯弱於城區。
具體看11月份限競房項目的銷售情況，佑安府項目銷售領先，11月份共成交9.39億元，該項目是三環內僅有的限競房，成交均價為78001元/㎡；排名第二的是諾德春風和院項目，11月份共成交房源127套，成交金額7.64億元，該項目位於南四環，主推戶型為精緻三至四居；萬科翡翠西湖11月份銷售情況表現不俗，成交均價在36000元/㎡左右，共成交房源119套，成交金額5.95億元，排名第三。
從實際情況來看，這些暢銷的項目具有地理位置突出，交通便利、產品力強等優勢，因此獲得了市場的青睞。
限競房項目集中在五至六環
豐臺區成交領銜
從成交環線上來看，限競房的項目大部分扎堆集中在五至六環。據克而瑞數據統計，1-11月份，位於五至六環的限競房項目共成交10530套，佔比高達56%，其次是六環外的項目，共成交4393套，佔比23%，整體來看，五環外的限競房項目成交佔比達79%，而五環內僅佔21%。
分區域來看，根據克而瑞數據統計，1-11月大興區躍居成為北京限競房市場頭把交易，以256.31億元的成交總額位列各區域限競房成交榜首，大興區一直是限競房項目的紅海區域，以量取勝，共成交5823套，同時也是成交套數最多的區域；豐臺區以229.11億元的成交額位列第二，共成交3527套，其中諾德春風和院，西城天鑄等項目貢獻了大量貨值，朝陽區以124.78億元成交額位列第三。總的來看，大興、豐臺、朝陽區域撐起了限競房成交市場的半壁江山。
限競房持續井噴供應市場兩極分化嚴重
目前北京限競房的現狀是冷熱不均，市場兩極分化嚴重。造成這種現象的原因主要分為四個方面。
首先，限競房出現持續井噴供應。從住宅供應看，2018年以來，北京合計供應新建住宅8萬套左右，其中，限競房供應5.44萬套，佔近兩年住宅總供應比例的68％。據克而瑞數據統計，截至11月，2019年北京共供應限競房25300多套，在北京商品住宅(普通住宅+別墅)供應端佔比達50%。
限競房的大量供應與北京的土地出讓政策直接相關。據克而瑞統計，北京土地市場已累計供應限競房地塊106宗。去年限競房地塊供應達到一個小高峰，今年以來不限價地塊供應增加，共成交13宗，限價地塊成交20宗，共有產權房地塊13宗，2019年限競房地塊成交雖有所減少，但仍是主流。
其次，限競房在售和潛在供應的項目產品同質化問題嚴重。大部分的限競房單價主力分佈在4-6萬元/㎡、主打89平方米小三居，總價在500萬元上下。
再次，地段、配套對於限競房化的去化至關重要。例如，從限競房銷售排行榜可以看出，五環內限競房項目去化普遍較好，而六環外的項目慘淡居多。
最後，北京部分限競房項目遇冷原因是，被成為“非普通住宅”。受政策影響，部分剛需上不起車。根據規定，認定為“普通住宅”五環內總價需要控制在468萬以內；五環到六環總價需要控制在374萬元內；六環外總價需要控制在281萬以內。而認定為“非普通住宅”，貸款成本升高，首套購房者購買“非普通住宅”需要4成首付，二套購房者購買“非普”需要8成首付。北京限競房項目多數是“非普通住宅”，對購房者首付款要求較高，這就造成了部分剛改客戶買不起的情況。
戶型設計多功能化或成限競房趨勢
面對高庫存，低去化率的市場現狀，限競房項目將何去何從？當限競房進入2.0時代，房企在如何擴展客戶數量，提升性價比的問題上開始嘗試。部分項目已經開始著力於產品力的改造升級。在贏得房企自身利益的同時，不斷滿足客戶需求，做出產品差異化，領跑市場。
從今年下半年開始，已經有不少房企從產品設計端開始著力，在戶型上做更多功能化的設計，以迎合更多客戶需求。項目設計面積小、居室多的產品開始湧現。90㎡的三居，由此前的三室兩廳一衛，升級成現在的三室兩廳兩衛；同時小四居的產品也開始出現，例如中海寰宇天下推出適合三代人居住的110㎡左右的四居；部分限競房在戶型格局下功夫，諾德春風和院推出的89㎡全明通透三面採光的三居戶型，中海做出三面寬甚至四面寬的設計，國風長安結合老北京院落文化，推出的國風疊院產品等等。
激烈的限競房競爭使得房企需要不斷的自我升級以滿足客戶需求，實現更好的去化，戶型設計多功能化或將成為在限競房市場競爭下的趨勢。
數據口徑
統計時間：2019年1月1日-11月30日（1-11月榜單），2019年11月1日-11月30日（11月榜單）
數據來源：所涉及的成交套數、成交均價、成交金額均為成交備案數據
項目屬性：北京在售限競房項目
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