近期不少粉絲在後臺諮詢奧園天悅灣，問這個樓盤的具體情況，剛好S姐去了一趟北碚，於是就實地打探了一番。
由於靠近中梁山，再加上區域密度較低，一下車就感到北碚的溫度要比鬧市區低，空氣也較為清新，但不得不說，項目周邊的居住氛圍還沒有起來，顯得有些冷清，話不多說，進入正題，看看今天的踩盤報告：
今日測評樓盤：奧園天悅灣
項目位置：北碚香溪路奧園天悅灣
近期開盤：2019年11月13日
主力戶型：套內106-109㎡
價格區間：均價約12500元/㎡
容積率：1.94
綠化率 ：38%
交房時間：部分樓棟2020年8月
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位於蔡家邊緣，周邊較為荒蕪
奧園天悅灣位於蔡家，偏西南區域，在國道同興北路旁，緊鄰紅鼎高爾夫球場（步行5分鐘），蔡家發展較早且較為成熟的區域在6號線【向家崗】，【蔡家】站周邊，項目離蔡家板塊核心區較遠，而蔡家因為交通和地理因素，自身的發展和配套都並未成熟，奧園天悅灣又屬於蔡家邊緣，因此項目周邊就更顯荒蕪。
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交通：離軌道較遠，沒有私家車較為不便
距離軌道6號線最近的站點【向家港】站直線距離近4公里，步行無法到達，規劃中的13號線，還屬於長遠規劃，具體修建和開通時間不確定，因此暫且不談。
最近的公交線車站【跳蹬】站，步行約
10分鐘，但僅有2條公交線路，只來往於蔡家板塊穿之前，去其他區域，需要先乘公交約7站，到6號線【向家崗】後再進行換乘，建議居住這裡需一輛代步車為前提，自駕去往禮嘉，過馬鞍石大橋，只需要12分鐘左右。
（項目通過馬鞍石大橋，通往禮嘉約12分鐘）
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配套：無大型超市，生活氛圍比較冷清
目前僅小區門口有少量店鋪，無大型生活超市，生活購物還需依靠約4公里外軌道【蔡家站】周邊商業，日常生活較為不便，居住氛圍也比較冷清。
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學校：前期劃片學校較為不錯
項目前期劃片學校：人民路小學蔡家校區（北碚區重點人民路小學的分校，自駕約8分鐘）、兼善中學蔡家分校（市重點兼善中學的分校，自駕約11分鐘）
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公園：高爾夫球場，濱江公園
旁邊有紅鼎高爾夫球場（約400米左右），2公里範圍內有花溪公園、五彩濱江公園，居住周邊綠化較多，空氣質量較為不錯，業主可經常去公園休閒散步。
從區域和配套來看，項目處於蔡家邊緣，目前無軌道交通，依靠公共交通出行較為不便，周邊無大型超市，生活購物需要出行幾公里之外，比較費勁兒，居住在這裡，需要一輛代步車，並且這種狀況至少還需要持續3-5年的時間。
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沿溪而建，小區生態環境較好
項目佔地約81畝，目前在售為洋房產品（上圖紅框部分），小區內規劃了綠化園林、健康步道、兒童活動場地、羽毛球場、籃球場等休閒健身活動區，一條嘉陵江支流途徑小區，溪水的另一邊是紅鼎高爾夫球場（佔地2000畝），項目內生態綠化環境較好，今後售樓部也將改造為幼兒園，方便業主小孩就近入園。
Ｓ姐踩盤過程中瞭解到，目前小區進出口只有一個，還不知道今後是否會增加小區入戶門，隨著業主入住，可能會存在高峰期人流、車流擁堵的情況。
目前在售洋房，套內面積約106-109㎡，每棟樓7-8層，1T2戶，板式結構，建築設計層層退臺，保留了每戶最大的採光。
隨機看看套內106㎡，三房兩衛戶型：
優點：
1、雙入戶，入戶有一個院館，較為實用且具有私密性；
2、大陽臺，長6.8米，寬2.1米，保證視野和實用的舒適性；
3、板式結構，南北通透，採光較為充裕；
缺點：
1、臥室間的走道較為浪費面積；
2、入戶開間較窄，舒適性及視覺效果受影響；
此次洋房為精裝出售，廚房，衛生間已全部安裝到位，業主只需買傢俱家電，省去了裝修這一環節，一起來看看樣板間效果：
（廚房樣板間，源於貝殼）
（樣板間餐廳）
從產品上來看，陽臺及入戶院館的設計，增加了實際使用面積，對於業主來說較為有性價比，精裝產品出售，有好有壞，一方面省去了裝修的麻煩，但從精裝標準來看，使用品牌和材質較為一般，整體看來產品並沒有太多亮點；在周邊環境方面，由於居住密度較低，周邊有高爾夫球場、溪水、公園等環繞，在空氣質量和周邊環境上較為安靜，居住環境比較健康、養生。
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近10年老盤，奧園接手後，銷售仍然一般
奧園天悅灣，其實是原來香溪美林項目用地，但不知為何，2018年由奧園收購，買下項目的兩塊地，進行開發修建，也就是現在的奧園天悅灣。
（源於搜狐）
先來看看，奧園天悅灣目前的銷售的情況：除13幢樓去化過半，其餘樓棟銷去化率較低。
從銷量上看，自奧園接手後，也並沒有理想中的盡如人意，除了項目的交通、配套的欠缺外，也與目前較冷淡的市場行情有關。
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均價12500元/㎡，精裝洋房，值不值？
蔡家板塊房屋均價在15000元/㎡左右，這些樓盤集中在6號線沿線周邊；
奧園天悅灣125000元/㎡的精裝洋房，套內106㎡三房戶型，總價約125-130萬/套之間，我們來算一筆賬，按首套房3成計算，首付約40萬元，看似還頗具性價比，但居住在這裡還要考慮到買車和養車等額外的隱形費用（以10萬元計算），相當於要拿出約50萬元左右的入住費用，約等於你首套房買了套總價170萬的房子，你可以選擇區域更為成熟的禮嘉，比如香港置地林山郡：
（170萬的預算可以選擇禮嘉區域，源於房天下）
而總價170萬左右的房子，你無論在北區還是南區，都能選到更為核心區域的房子，因此，S姐認為，該項目僅適合周邊就近上班的群體。
樓盤評分
價格：☆☆☆
地段：☆☆
交通：☆☆
配套：☆☆
環境: ☆☆☆
綜合評分：2.4分（5分為滿分）
1、本篇文章僅代表作者個人觀點，不代表任何官方立場；
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