最近武漢樓市有個板塊很是熱鬧。在售的4個精裝樓盤中，有2個都改為毛坯銷售。不管最終價格是不是明降暗漲了，但是，區域競爭的激烈還是有目共睹的。
還記得2016、17年房地產市場炒得火熱的時候，不管開發商大小、有沒有做裝修的經驗都開始賣精裝房。甚至到2018年上半年時，更是有不少高端盤開發商綁定所謂的“科技包”或“軟裝包”，在規定裝修價格基礎之上繼續加價售賣。
但是今年隨著樓市開始降溫，不少樓盤在“精裝-毛坯-精裝”的路上不停瘋狂試探。某些盤賣精裝還是賣毛坯簡直成為了樓市的“晴雨表”。行情好時，靠加精裝溢價，行情不好時，又靠去精裝降價。
特別是年底已至，對於房企而言，年終回款、業績排名等多重壓力加身，放價跑量已是迫在眉睫，一批精裝改毛坯的項目紛紛浮出市場。
而在文章開頭提到的熱門板塊——黃家湖，老盤的隨意切換，也直接影響到了新盤的定價和定位。比如此前一向只賣精裝產品的融創，在這該板塊即將推出的新項目融創城，終於自曝首開毛坯銷售。
首開賣毛坯 均價比預期便宜1500元/平
融創城位於江夏區黃家湖大道地鐵8號線軍運村站，與軍運村項目一路之隔，處於對門位置。
項目計劃近期開盤，首推出3號樓，建面約90-130平戶型。該棟為16層小高層，一個單元，2梯4戶的板樓設計，共約60套。均價13500元/平左右，毛坯銷售。
目前，軍運村板塊吸引的購房者以剛需、剛改為主，在售與待售項目共7個。
現階段在售樓盤有建發金茂璽悅、保利軍運村、萬科保利聯投理想星光和五礦萬境水岸。這四個樓盤中，價格最低的是建發金茂璽悅和五礦萬境水岸，在售毛坯房源，均價在12500元/平左右。
在此可以先簡單回顧一下整個黃家湖板塊的新盤銷售情況。
軍運會前期，有消息釋放保利軍運村後期對外出售外，當時板塊內在售的項目並不多，均價基本在13000-14000元/平左右，且都是帶裝修銷售；
11月，軍運村以16000元/平的高價入市，片區均價約14000元/平左右。而同為武昌三環外區域，光谷東和花山的房價已接近20000元/平。另外，和黃家湖僅三環線相隔的白沙洲，最高價已突破18000元/平。可見，黃家湖片仍屬於同環線內的“窪地”，但整個片區的熱度還是有的。
融創城前期放風價提到帶裝修價格可能在15000元/平左右，但隨著旁邊同期拿地的金茂、美的也即將迎來首開，建發金茂璽悅和五礦萬境水岸陸續精裝改毛坯銷售，區域競爭壓力明顯增大，幾乎進入了“近身肉搏”狀態。
目前，項目售樓中心還未建成開放，購房者需要到位於雄楚大道麗島2046小區101號的城市展廳看房。之前看房時，現場置業顧問透露，這次12月項目的首次開盤很有可能就項目展廳或漢街完成，目前還沒有樣板間展示。
因此，老歡推測，項目並不具備精裝開盤的條件，如果近期就要開盤，只能是毛坯銷售了。果然6號就發佈了官宣圖，並開始線上收取剛需資料。
而此次釋放的均價參考周邊幾個毛坯在售項目，因為位置相對稍好，離地鐵站更近一些，但如果在13000元/平左右相信會更有吸引力。
實際拿地成本較高 價格優勢被拉平
融創城位於三環與四環之間，目前周邊幾乎沒有什麼配套，區域發展也才剛剛起步。但因為軍運會的利好，再加上集中土地出讓和品牌開發商進駐，關注度逐漸提升，一部分配套也在加快建設中。
具體位置上，項目北向緊鄰規劃中的醫療用地和養老用地，黃家湖中學、黃家湖小學就在項目西側，周邊不遠還有黃家湖和湯遜湖兩大湖泊，自然環境不錯。
2019年4月25日，武漢現場掛牌出讓3宗位於江夏大橋新區黃家湖片區的地塊，分別是P（2019）036號地塊、P（2019）037號地塊、P（2019）038號地塊。
其中P（2019）037號地塊吸引了融創、香港置地、平安、金融街、金茂、華髮、保利、聯發、武漢地產等多家房企競拍，多輪競拍後達到熔斷價364000萬元，進入競配建公共租賃住房階段，最後由融創以
6.5%配建公共租賃住房比例競得該地，樓面地價5991元/平，溢價率59.71%。
當天，剩餘的P（2019）036號、P（2019）038號地塊分別被美的置業、金茂分食，其中美的置業以25.22億熔斷價拿下036號地塊，需配建8.5%公租房，金茂以21.05億競得038號地塊。3宗地總成交價達82.67億，成交總面積68.84萬方。
這三宗地塊相連，每個地塊均有居住用地和配建的項目。其中金茂的038號地塊需要配建醫院和社會福利；美的置業的036號地塊需要配建商業和學校；而融創的037號地塊需要配建科技園。
在區域的整體規劃上可以看出，這三宗地塊是相互配合、相互補充的，將形成產業、商業、學校、醫療和居住等方面的互補，意在改善黃家湖配套缺失的情況。
融創城總佔地約28萬方，總建面約92萬方。共有C1-C6六個地塊，其中C1、C3、C4為住宅用地，C5、C6為科技園區，C2為交通用地。
項目共分三期開發，其中一期為C4號地塊，二期為C1、C2、C3地塊，三期為C5、C6地塊，屬於區域內比較大的開發體量。
同時值得注意的是，C5、6號地塊主要是科研用地，在拿地要求中就已明確要求，建設建面不少於18萬方的科技產業園，且
自持運營建面不少於其中的40%。可見，雖然該項目的樓面價不到6000元/平，但再算上配建、自持、公租房等部分，實際核算的可售房源樓面價成本估計會達到8000-9000元/平左右，從項目成本角度來看，新房定價壓力其實不小。
一期地塊緊鄰地鐵口 生活配套均在落實中
融創城C4地塊離地鐵8號線終點軍運村站是最近的，基本上和地鐵口對望，出小區門口就是軍運村地鐵站。
武漢地鐵8號線三期早於二期開通，目前在黃家湖板塊還只有黃家湖地鐵小鎮、軍運村兩個站點，是專門為軍運會開通。與7號線可在野芷湖站進行換乘，實現與中心區的連通。
據官方消息，8號線二期預計將在2020年底開通，這樣未來8號線三期將與8號線一期、二期實現貫通，將連接漢口宏圖大道、武昌徐東、洪山街道口等地。
8號線二期工程起於一期工程終點梨園站，經東湖路、八一路、珞獅北路、珞獅南路、野芷湖西路，止於三環線南側的野芷湖站，與7號線野芷湖車輛段共址。
雖然有地鐵通車，但目前項目周圍公交較少，距離最近的是916路；據介紹，後期項目C2地塊規劃為公交停車場，屆時會有多路公交線路停靠。
前期為了更好服務軍運會的運動員出行，政府對黃家湖大道進行了改造，路面由此前60米拓寬至100米，雙向6車道，拓寬為雙向8車道，如今整條道路已煥然一新。正是因為黃家湖大道的利好提前兌現，該主幹道沿線樓盤的出行便利度得以大大提升。
項目緊鄰雙向八車道的黃家湖大道，連接三環線與四環線，未來去武昌核心基本在20-25分鐘左右，同時上三環線往光谷或漢陽方向也十分方便，也可控制在30分鐘內；另外，黃家湖大道直接連接白沙洲的烽火路，可通過烽火路直接上楊泗港長江大橋通往漢陽。
項目斜對面即為黃家湖地鐵小鎮，黃家湖地鐵小鎮佔地1500畝，其內配備有大型商業、辦公、文創、居住等核心板塊，未來將對周邊提供城市級配套。
黃家湖地鐵小鎮，是武漢規劃的6個地鐵小鎮中，首個開工建設的地鐵小鎮。周邊用地以高新技術產業及物流為主。按照規劃未來將有3萬人在此生活。如果加上週邊幾個住宅項目，軍運村板塊的人口將近10萬人。
所以除了交通配套，教育、醫療、商業等生活配套的落實也非常重要。
教育上，項目自帶幼兒園，美的項目會配套中小學；軍運村規劃有幼兒園、小學、中學配套各一所，建成後將交由教育局統一設立。
同時，項目南面距離約3公里即為康寧路小區，是區教委直屬的公立小學；項目東面距離約13公里即為武漢海淀外國語實驗學校，是集幼兒園、小學、初中、高中、海外語言基地於一體的新型國際化學校。
項目北面的金茂地塊規劃有醫療用地，後期將為整個片區提供醫療配套。而在項目周邊約4.3公里還有武漢大學城醫院，基本可以滿足急診所需；項目南邊直線距離約6.4公里即為江夏區第一人民醫院，目前由武漢協和醫院全面託管，也叫做協和江南醫院，可以坐8號線轉7號線直達。
商業上，項目C4地塊有4000方底商，未來的日常生活所需基本可以保證。而作為新興板塊，區域內目前還暫無大型配套，只能前往江夏區核心板塊文化大道和紙坊的商業，如世紀天街沃爾瑪、中百廣場、聯投廣場等，距離項目約5-6公里。
另有最新消息，萬達廣場已經確定選址落地江夏客廳，距項目約8公里左右。未來該區域將會變得更加宜居。
年底還要加推 首付36萬起剛需機會多
項目首次亮相的C4地塊，緊臨黃家湖大道，對望軍運村地鐵站。總佔地約7萬方，總建面約31萬方，建築密度僅約20.1%，由5棟小高層、8棟高層、一棟幼兒園及部分底商組成。
縱觀整個軍運村板塊，相對於前期已經開盤的三個項目，融創城的位置離地鐵更近一些；而正對面的軍運村價格又偏高，且很難買到。
不少人擔心這次只推60套會很難搶，但是老歡打聽到，雖然項目第一次開盤僅推出3號樓一棟，但其實預計會在年內緊接著推出其他4棟，均為16-18層小高層房源，公攤僅約20%左右，戶型面積段在90-118平。
而樓棟的規劃顯示，90平的戶型貨量還是比較多的，如果按照13500元/平的價格計算，首付約在36萬左右。有意向的購房者不妨繼續提交資料，剛需能買到的幾率還是很高的。
約90平三房兩廳一衛
1-5號樓的中間戶型，南北通透，三開間朝南；
戶型方正，但北面是連廊，採光通風有一定影響
南向兩個臥室帶飄窗，可拓展一定的房間使用面積，總價35萬起，是剛需首選。
約105平/106平三房兩廳兩衛
1、5號樓邊戶戶型，戶型南北通透、兩開間朝南；
進深較長，餐廳部分會比較暗；主臥和次臥有飄窗可以優化面積；
兩個衛生間都有窗戶，但主衛的開窗在淋浴房內，還是會對通風有影響。
約118平三房兩廳兩衛
該戶型為2、3、4號樓的邊戶，南北通透；
三開間朝南，南向超大陽臺連接次臥和客廳；
兩個臥室和餐廳均有飄窗贈送，優化面積較多；
進門處有玄關設置，保證了大戶型的私密性，客廳、餐廳對流，通風性能較好。比較適合首次改善用戶。
老歡綜合點評：
融創城所處的黃家湖板塊，兌現速度和兌現能力是武漢幾個新區中最強的。當其他區域的地鐵、生活配套很多還在規劃之中，而黃家湖的基礎配套幾乎只用了兩年時間，地鐵、道路等都已落地。
縱觀板塊內，融創城距離地鐵和黃家湖大道都非常近，出行方便；首期推出的小高層房源，公攤相對較低，舒適度較高。同時，由於板塊內湖泊資源較多，城市界面較好，也比較適合大武昌外溢的剛改人群。
唯一不足的，周邊配套還不夠成熟，商業、學校、醫療配套暫時還未落地，特別是大型的綜合性商業，短期內還只能依靠江夏或者中心區。
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