惠譽：予萬科企業(02202.HK)擔保95億美元中期票據計劃項下2筆債券“BBB+”最終評級
久期財經訊，惠譽國際評級將萬科企業股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，簡稱“萬科企業”，02202.HK，000002.SZ，BBB+，穩定)2029年到期、3億美元、票面利率3.5%的票據和2025年到期、4.23億美元、票面利率3.15%的票據的最終評級定為“BBB+”。上述票據歸屬於萬科企業子公司萬科地產(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Ltd.，以下簡稱“萬科香港” )95億美元中期票據計劃。發行所得將主要用於為發行人和該集團的海外債務進行再融資。
萬科企業已授予維好協議和股權購買協議，以確保擔保人和發行人萬科香港擁有足夠的資產和流動性，以履行其在中期票據計劃下的債務。
上述評級反映出萬科企業強勁的財務狀況，儘管該公司正在增加對非住宅建築業務的投資，並擴大住宅建築銷售。惠譽預計，到2019年至2020年，萬科企業的槓桿率(以淨債務與調整庫存比率衡量)將低於20%(2018年為13.3%)，這將賦予其擁有強大的財務靈活性，以應對行業挑戰。
萬科擁有足夠土地儲備，可以利用2016年至2018年的房價上漲，提高其盈利能力。這一改善讓萬科富有靈活性，可以將業務擴展到住房建設以外的領域，從而增強了其抵禦房地產行業潛在低迷的能力。
關鍵評級驅動
健康和可持續的財務狀況：惠譽預計，儘管未來18-24個月將面臨行業挑戰，但萬科企業的槓桿率仍將保持在20%以下，從而產生低於同行的利息支出，從而獲得成本優勢。萬科企業進行了大量的土地收購以支持穩定的銷量，最終在2018年底總土地儲備達到1.495億平方米(2017年底為1.317億平方米)，足以滿足2021年前的銷售需求。惠譽預測在未來三年內，總銷售總面積將超過1.55億平方米。
惠譽預計，萬科企業將從住房建設業務中產生強勁的營運現金流。隨著2019年房價在市場範圍內以百分比中低單位數增長，該業務可能會在2020年之前繼續保持較高的毛利率。儘管由於對2019-2020年的房地產行業前景持謹慎態度，萬科企業削減了供應商信貸，但在2020-2021年之前，萬科企業房屋銷售的高利潤率將使其營運現金流保持正值。
多樣化降低了住房建設風險：萬科企業對市場持謹慎態度，與惠譽一致，這讓該公司處於有利地位。萬科企業在2019年上半年放緩了土地收購，為合同銷售增長或將放緩帶來的現金流壓力做好了準備，並在中國住宅建築行業以外尋求獲利。萬科企業向投資性房地產的多元化經營，對於減輕來自住宅建設的日益增加的風險至關重要。由於政策對房價的限制和競爭的急劇加劇，住宅建設的盈利能力可能在2021年後收縮。
多元化的強大執行力：惠譽預計，2019年至2021年間，萬科企業將在物流地產、購物中心和寫字樓等投資性地產上投資900億元人民幣，截至2019年6月底，萬科企業已在其中投入超過300億元人民幣。惠譽認為，鑑於萬科企業過去幾年在這一領域的成功，其執行戰略的能力很強。上述投資規模龐大，但萬科企業核心業務產生強勁現金流，以及萬科企業在回報率達不到預期時將減少投資。
今年上半年，萬科企業的物業管理及相關服務收入，加上投資物業的租金收入同比增長40%，至人民幣74億元。惠譽預計，2019-2020年間，萬科企業非開發項目毛利潤的利息覆蓋率將升至0.43至0.46倍(2018年為0.3倍)，這將提高其償債能力，並支撐其信用狀況。
領先的住宅建築商，覆蓋全國：惠譽預計萬科企業將保持其在中國住宅建設市場的領導地位，儘管由於來自主要經濟區域首次購房和升級的住房需求強勁，導致臨時的政策限制，萬科企業的銷售量可能會繼續增長。萬科企業的運營優勢在於其龐大的規模、強大的執行力和健康的財務狀況，使其在中國競爭激烈且具有周期性的住宅建設行業中能夠靈活地控制商業風險。
行業風險限制了評級：惠譽認為全球房地產行業具有很強的週期性。此外，中國的住房建設市場仍然受到政策和監管的驅動，政府的目標是為普通大眾提供可負擔住房，並抑制投機性需求。
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